Bất động sản công nghiệp - Hụt hơi trước sóng FDI

(29/5/2021) - Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp đang có dấu hiệu vượt quá nguồn cung tại một số địa phương.

Bất ổn chính trị ở Myanmar đang tạo động lực thúc đẩy t Nam, đặc biệt khi chứng kiến ngành sản xuất của Việt nhà máy thuộc sở hữu của các nhà đầu tư Trung Quốc bị hư hại trong Khu Công nghiệp Hlaingthaya ở Yangon, Myanmar trong thời gian vừa qua.

Ngành sản xuất của Việt Nam cũng thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư qua thành công của Samsung tại đây. Bằng chứng là Tập đoàn Foxconn đang đầu tư mạnh vào Thanh Hóa, giúp thu hút hàng loạt nhà sản xuất linh kiện điện tử phụ trợ đi theo. Đầu năm nay, Intel Products Việt Nam đã đầu tư thêm 475 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư lên hơn 1,5 tỉ USD. Những xu hướng này dự kiến thúc đẩy lĩnh vực công nghiệp điện tử của Việt Nam tiến lên thêm vài bậc trong chuỗi giá trị ngành.

Thương mại điện tử cũng thúc đẩy nhu cầu về bất động sản công nghiệp. Năm ngoái, Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch tổng thể phát triển thương mại điện tử quốc gia giai đoạn 2021-2025 và đặt mục tiêu ngành thương mại điện tử sẽ tăng trưởng 25% mỗi năm, đạt 35 tỉ USD với hơn một nửa dân số mua sắm tuyến vào cuối năm 2025. Theo én vào c thương mại điện tử, được đẩy mạnh trong đại dịch COVID-19, sẽ thúc đẩy nhu cầu kho hàng tại nhiều thị trường ở Việt Nam.

Nhưng đi cùng với dòng vốn ngoại rót mạnh vào Việt Nam, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp đang có dấu hiệu vượt quá nguồn cung tại một số địa phương. Hệ quả là giá đất công nghiệp được chào thuê trong quý I tăng mạnh, như tại TP.HCM lên tới mức kỷ lục 165 USD/m2/chu kỳ thuê. Điều đáng nói là TP.HCM không có bất kỳ quỹ đất khu công nghiệp nào bổ sung vào thị trường trong quý I vừa qua. Thành phố gần đây đã trình Chính phủ đề xuất thành lập khu công nghiệp công nghệ cao trên diện tích 384 ha tại huyện Hóc Môn nhưng chưa có quyết định chấp nhận chính thức.

Giá thuê tăng quá nhanh có thể khiến doanh nghiệp xem xét lại kế hoạch đầu tư. “Việc tăng giá thuê đất sẽ ảnh hưởng đến tỉ lệ lấp đầy, do đây là một trong những yếu tố chính được quan tâm bởi nhiều nhà đầu tư ngành công nghiệp giá trị cao như điện tử và thiết bị công nghệ. Đặc biệt, cần chú ý nếu giá thuê đất vượt quá ngưỡng trung bình. Hiện tại, các tỉnh trọng điểm đã có tỉ lệ lấp đầy cao, đồng nghĩa với việc quỹ đất còn lại sẽ có giá cao, ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam, cảnh báo.

Việc tăng giá thuê đất sẽ ảnh hưởng đến tỉ lệ lấp đầy do đây là một trong những yếu tố chính được quan tâm bởi nhiều nhà đầu tư ngành công nghiệp giá trị cao như điện tử và thiết bị công nghệ - Ông John Campbell, Trưởng Bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam

Đồng tình với quan điểm trên, Colliers International cho rằng nhu cầu về đất công nghiệp, nhà xưởng và kho khu công nghiệp trong hoặc gần các thành phố lớn tăng quá nhanh. “Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến các ngành có tỉ suất lợi nhuận thấp hơn như dệt may và đồ nội thất. Để duy trì khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên toàn cầu, sẽ cần bổ sung một lượng lớn đất công nghiệp", đại diện Colliers International nhận định.

Hiện tại, các địa phương đang ráo riết xin bổ sung dự án mới. Đơn cử như các tỉnh ở khu vực phía Nam có kế hoạch mở rộng các khu công nghiệp để thu hút đầu tư nước ngoài. Ví dụ, tỉnh Long An đã được phê duyệt bổ sung 3 dự án mới vào quy hoạch quốc gia, Khu Công nghiệp Sài Gòn - Mê Kông có diện tích 200 ha, Khu Công nghiệp Tân Tập có diện tích 654 ha và Khu Công nghiệp Lộc Giang 466 ha. Tại Đồng Nai, 6 địa phương gồm Long Thành, Cẩm Mỹ, Thống Nhất, Trảng Bom, Nhơn Trạch và thành phố Long Khánh có kế hoạch xây dựng thêm các khu công nghiệp, mỗi lô có quy mô từ 200-900 ha để giải quyết tình trạng thiếu diện tích trầm trọng hiện nay.

Các nhà phát triển bất động sản cũng nhìn vào thị trường khu công nghiệp và kho bãi với ánh mắt khát khao. Tập đoàn Novaland cho biết sẽ tập trung nghiên cứu và phát triển các cụm khu công nghiệp ở những tỉnh thành như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An. Bất động sản Phát Đạt đã triển khai dự án kho bãi tổng hợp, dịch vụ hậu cần cảng và dịch vụ logistics tại khu vực Cảng Cái Mép.

Tính đến hết tháng 11.2020, Việt Nam có 369 khu công nghiệp được thành lập, tổng diện tích 113.300 ha; diện tích thương phẩm 73.600 ha.

Gần đây nhất, nhà đầu tư Hồng Kông ESR bắt tay chiến lược với Quỹ Warburg Pincus để phát triển Khu Công nghiệp Mỹ Phước 4 tại Bình Dương, đánh dấu dự án đầu tiên ở Việt Nam của gã khổng lồ kho hàng được niêm yết tại Hồng Kông. Khu công nghiệp này có quy mô 240.000 m2, cung cấp các cơ sở hậu cần và công nghiệp nhẹ sau khi hoàn thành, đặc biệt hướng tới đón các doanh nghiệp di dời nhà máy từ Trung Quốc sang.

Theo quan sát của Savills, hiện xuất hiện xu hướng mới khi nhiều đơn vị đầu tư nước ngoài đang dần dịch chuyển tới các tỉnh, thành phố không phải là các địa phương có bề dày về phát triển khu công nghiệp. Đây có thể coi là sự diễn tiến tự nhiên khi các đơn vị đi thuê và nhà đầu tư sản xuất bắt đầu nhìn vào các tỉnh công nghiệp khác, do trên thực tế, diện tích đất trống tại những khu vực chính đang dần trở nên khan hiếm này

“Một số công ty đang xem xét các tỉnh cấp 2 thay thế. Các địa điểm này không những có nguồn quỹ đất lớn mà giá thuê còn rất cạnh tranh và rẻ hơn nhiều so với TP.HCM, Bình Dương, Long An. Vì vậy, khi các công ty này đầu tư vào những địa phương cấp 2, mặc dù ở xa khu trung tâm hơn, nhưng họ sẽ có cơ hội tăng quy mô nhà máy trong tương lai hoặc các nhà cung cấp của họ có thể kiếm được đất gần họ”, ông John Campbell nhận định.

Theo Sơn Nguyễn - Nhịp cầu đầu tư