Cứu bất động sản chính là cứu ngân hàng

Tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã có văn bản chỉ đạo thúc đẩy và tháo gỡ thị trường bất động sản, trong đó yêu cầu ngành ngân hàng thực hiện một số nhiệm vụ. Như vậy, việc hỗ trợ lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang được trông cậy nhiều vào ngành ngân hàng (NH). Thực tế, nếu ngành NH không hỗ trợ, thị trường BĐS tác động ngược trở lại cho chính NH.

Lại gọi tên NH

Ngày 27-3, Thủ tướng Chính phủ ký Văn bản số 178/TTg-CN về việc thúc đẩy và tháo gỡ thị trường BĐS theo tinh thần của Nghị quyết 33. Trong đó, Thủ tướng yêu cầu NHNN khẩn trương triển khai thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, chỉ đạo các NHTM cho chủ đầu tư và người mua nhà các dự án nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi.

Thủ tướng cũng yêu cầu NHNN xem xét chỉ đạo theo thẩm quyền các NH rà soát, phân loại dự án BĐS, để có các biện pháp xử lý phù hợp (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nợ…), đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống NH… và các dự án BĐS, góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho DN.

Như vậy, trước khó khăn của lĩnh vực BĐS, ngành NH sẽ phải vào cuộc để gỡ. Không chỉ triển khai gói tín dụng cho các dự án NoXH như các NH đã đồng thuận trước đó, còn phải tìm giải pháp phù hợp với các khoản dư nợ BĐS đang tồn đọng.

Trước đó vào đầu tháng 2, khi họp bàn về vấn đề tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực BĐS, ngành NH chỉ ra khó khăn của thị trường BĐS hiện tại không phải do chính sách tín dụng mà do nhiều chính sách khác.

Liên quan đến đề xuất cơ cấu nợ cho DN BĐS, đã có đại diện NH đề nghị DN nên tự cơ cấu bằng cách bán tài sản. Bởi nếu có cơ chế đặc thù cho BĐS, các hiệp hội ngành nghề khác cũng đòi cơ cấu nợ, sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề. Tuy nhiên, giải pháp bán tài sản để cơ cấu nợ đã không khả thi với các DN BĐS. Giờ đây, việc hỗ trợ BĐS một lần nữa đặt lên vai các NH.

Thật ra, NH khó phủi vai trò trách nhiệm, vì chính họ cho vay BĐS nhiều, đồng thời họ còn là trái chủ lớn của các DN BĐS. Số liệu từ NHNN, đến cuối năm 2022 tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 24% so với 2021, là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua).

Cùng thời điểm đó, có 41 TCTD nắm giữ 274.000 tỷ đồng trái phiếu (TP) DN, trong đó số dư đầu tư TPDN BĐS 117.016 tỷ đồng. Chính vì quen nhận được sự ưu ái dẫn đến ỷ lại vào dòng tiền từ NH, nên khi NHNN kiểm soát chặt tín dụng BĐS cũng như hoạt động đầu tư TPDN của các NH, thị trường BĐS lập tức lâm vào cảnh khó khăn.

Ngược lại, các NH cũng không khả quan hơn. Đầu năm 2023, việc hạn chế cho vay qua kênh tín dụng NH trong thời điểm thị trường TPDN rơi vào tình trạng “đóng băng”, đã khiến nhiều DN gặp khó về nguồn vốn, gây nên các ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường vốn nói chung và tác động ngược lại đến chất lượng tài sản sinh lãi của NH, khi một số khách hàng bị nhảy nhóm nợ do chậm thanh toán các khoản vay.

Các khoản TPDN do NH nắm giữ cũng có khả năng trở thành nợ xấu, khi nhà phát hành mất khả năng thanh toán một phần hoặc toàn bộ, trong khi tài sản đảm bảo cần thời gian để có thể thanh lý.

Sẽ khơi thông tắc nghẽn dòng vốn?

Đối với thị trường TPDN, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP, mở ra cơ hội cho DN có thêm phương án xử lý TP. Như vậy, Chính phủ và Bộ Tài chính đã tháo gỡ ở thị trường TPDN, song quá trình thực thi các quy định mới vẫn sẽ phát sinh khó khăn.

Theo phân tích của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, sự thiếu hụt thanh khoản của NH do nguyên nhân nợ xấu làm dòng tiền cho vay không trở lại, cũng như do NH có các khoản đầu tư nhiều rủi ro như việc nắm giữ TP của DN BĐS. Nếu không tháo gỡ, nhiều NH tiếp tục thiếu thanh khoản, sẽ đẩy lãi suất huy động và lãi suất cho vay lên cao, đẩy DN vào khó khăn, thậm chí phá sản, ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Có thể thấy, khó khăn của nhóm BĐS càng kéo dài, ngành NH sẽ càng khó khăn, kéo theo nhiều hệ lụy khác. Nhưng bản thân NH muốn hỗ trợ cũng khó vì dòng tiền của họ bị kẹt lại trong tín dụng BĐS, TPDN và cả nợ xấu.

Để giải quyết vấn đề lãi suất, thời gian gần đây NHNN mạnh tay bơm tiền ra thị trường hỗ trợ thanh khoản, hạ lãi suất điều hành và một số mức lãi suất cho vay. Điều này giúp mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong ngắn hạn, nhằm giúp DN được tiếp cận vốn với lãi suất dễ thở hơn.

NHNN cũng vừa công bố dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều và ngưng hiệu lực thi hành Khoản 11 Điều 4 Thông tư 16/2021 quy định việc TCTD mua, bán TPDN. Nội dung dự thảo còn nhiều điểm chặt chẽ nên chưa tác động mạnh đến thị trường TPDN, song cũng có một số điểm cởi trói cho các NH đầu tư vào TP của DN lành mạnh. Tuy nhiên, kết quả thực thi thế nào cần thêm thời gian theo dõi.

Điều đáng nói - như nhiều chuyên gia đã chỉ ra rằng, bản chất dẫn đến khó khăn không phải xuất phát từ TPDN mà từ sự liên minh giữa NH với các tập đoàn BĐS. Bởi lẽ, DN BĐS phát hành TPDN rất mạnh trong các năm qua do được NH mạnh tay chi tiền đầu tư.

Soi ngược lại, danh mục đầu tư của NH tập trung ở các DN trong hệ sinh thái của họ, hay còn gọi là DN “sân sau”, hoặc DN có quan hệ mật thiết và các khách hàng lớn có các khoản vay giá trị cao.

Dĩ nhiên, lợi ích của việc đầu tư TPDN là có lãi suất cao, mang lại lợi nhuận cho các NH, nhưng đó chỉ là một trong các yếu tố. Còn lại đâu đó đã có những cú bắt tay âm thầm hỗ trợ “sân sau”, hỗ trợ DN lớn, thậm chí đảo nợ cho những DN có khoản vay lớn thiếu khả năng hoàn trả thông qua TPDN.

Do vậy, sau giai đoạn tái cơ cấu để khơi thông sự tắc nghẽn này, NHNN và các bộ ngành có liên quan cần có sự giám sát chặt chẽ hơn mối quan hệ tín dụng, đầu tư giữa NH và DN BĐS ở mọi khía cạnh.

Theo Cát Tường – Sài Gòn Giải Phóng – Đầu Tư Tài Chính