Nguy cơ khủng hoảng tịch thu nhà ở Mỹ

(26/04/2021) Đại dịch đã làm lộ diện các lỗ hổng hiện có trong mạng lưới an sinh của Mỹ. Trong đó nhà ở sẽ trở nên phức tạp hơn nữa nếu nạn dịch kéo dài làm hàng triệu người mất nhà ng//ay sau khi mất việc làm. Bởi kể từ năm 2000, hầu hết những người mua nhà đều trả bằng thu nhập thực tế.

Đạo luật CARES có cứu nổi?

Khi chồng của Nora Hertel mất việc làm tại một trường tư thục nhỏ vào đầu năm nay do đại dịch, gia đình của họ ngay lập tức chỉ còn một người có thu nhập. Hertel, chuyên gia truyền thông tiếp thị tại NCALL Research Inc., cho biết ban đầu cô và chồng thanh toán các khoản thế chấp bằng tiền tiết kiệm, nhưng “ngồi không núi lở”, nhiều tháng trôi qua họ đã không đủ tiền thanh toán và phải nhận các hình phạt.

Hertel cho biết thêm, đến lúc tôi phải thanh toán khoản thế chấp nhà ở, thì cũng tới lúc phải thanh toán các hóa đơn khác. Trả tiền thế chấp nhà thì lại bị chậm trả thẻ tín dụng và những thứ khác”.

Đối với những chủ nhà như Hertels, Đạo luật Viện trợ, Cứu trợ và An ninh Kinh tế Coronavirus (CARES) đã giúp giảm bớt gánh nặng tài chính, bằng cách quy định những ngôi nhà dành cho một gia đình có thế chấp được chính phủ hậu thuẫn sẽ tự động đủ điều kiện để được dừng đóng tiền thế chấp, nếu chúng bị ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp bởi Covid-19.

Theo đó, các chủ nhà đáp ứng tiêu chí này và có yêu cầu hỗ trợ sẽ được hưởng thời gian tạm dừng ban đầu lên đến 180 ngày (6 tháng) và gia hạn một lần thêm 180 ngày nữa. Có nghĩa nếu đủ điều kiện tạm dừng thế chấp, chủ nhà không cần thanh toán khoản vay của họ mà không bị tịch thu nhà hay đuổi ra khỏi nhà. Nhưng khi kết thúc thời hạn tạm dừng, tất cả các khoản thanh toán buộc phải trả nếu không sẽ bị tịch thu nhà.

Mặc dù điều khoản của Đạo luật CARES đã đóng vai trò như một biện pháp bảo vệ để ngăn chặn các chủ nhà khỏi bị đại dịch biến thành người vô gia cư, nhưng nó vẫn có thách thức. Đó là nạn dịch vẫn còn, thất nghiệp kéo dài, không có tiền trả hàng tháng thì một cuộc khủng hoảng tịch thu nhà vào đầu năm nay sau khi điều khoản hết hạn vào ngày 31-12-2020 là rất lớn.

Tổng thống Mỹ Joe Biden đang yêu cầu Quốc hội gia hạn lệnh tạm hoãn tịch thu nhà ở liên quan đến đại dịch đến tháng 9, như một phần trong đề xuất kích thích trị giá 1.900 tỷ USD của ông. Nhưng Katherine O’Regan, đồng Giám đốc của Trung tâm Bất động sản và Chính sách Đô thị NYU Furman, đồng thời là Giáo sư về chính sách công và quy hoạch tại NYU Wagner, cảnh báo cuộc khủng hoảng tịch thu nhà có nguy cơ sớm ập tới những người thu nhập thấp hơn.

Khả năng ngăn chặn?

Mặc dù không nghi ngờ về việc sẽ có một cuộc khủng hoảng tịch thu nhà ở, nhưng các chuyên gia cho biết nó sẽ không lớn như cuộc Đại suy thoái 2007-2010, dẫn đến khoảng 10 triệu người mất nhà. Điều khoản tạm dừng và các điều khoản khác đã giúp thủ tục tịch thu nhà bị trì hoãn hoặc khó khăn hơn.

Nhưng đó không phải là một bản sửa lỗi vĩnh viễn. ATTOM Data Solutions, công ty đã tổng hợp cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia từ hồ sơ cấp quận, dự báo sẽ có từ 225.000-500.000 chủ nhà có thể phải đối mặt với khả năng bị tịch thu tài sản trong suốt năm 2021 vì các khoản vay quá hạn thanh toán.

Matthew Hulstein, một luật sư giám sát của Dịch vụ Pháp lý Tình nguyện Chicago, tin rằng có một bức tranh sai lệch về thị trường tổng thể và số lượng chủ nhà gặp nạn. Hulstein nói: “Cứ 5 người thì có 1 người đang phải vật lộn để trả tiền thế chấp, nhưng số người đang nằm trong kế hoạch được áp dụng điều khoản tạm dừng ít hơn nhiều".

Khi CARES hết hiệu lực, các vụ tịch thu nhà được tái khởi động vào năm nay, chắc chắn nó sẽ ảnh hưởng nặng nề hơn đến các nhóm dân cư dễ bị tổn thương như người già và chủ nhà da đen và da nâu. Theo Ibijoke Akinbowale, Giám đốc Mạng lưới Tư vấn Nhà ở tại Liên minh Tái đầu tư Cộng đồng Quốc gia, cuộc khủng hoảng cũng sẽ có tác động thực sự đến các chủ nhà nhỏ. Vào ngày 2-12-2020, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang thông báo rằng lệnh cấm tịch biên nhà sẽ kéo dài thêm 1 tháng đến ngày 31-1-2021.

Tuy nhiên, việc gia hạn lệnh cấm chỉ áp dụng đối với các căn nhà dành cho một gia đình với các khoản thế chấp được hỗ trợ bởi Fannie Mae và Freddie Mac (Freddie Mac cùng với Fannie Mae kiểm soát gần như toàn bộ thị trường nhà ở của nước Mỹ). Việc gia hạn thêm 1 tháng dù cung cấp một số cứu trợ cho các chủ nhà, nhưng cuối cùng vẫn không thể loại bỏ điều không thể tránh khỏi sẽ đến vào năm nay khi hậu quả thực sự của đại dịch Covid-19 trở nên rõ ràng. Những người ủng hộ nói rằng việc gia hạn là không đủ và đang kêu gọi cứu trợ nhiều hơn cho các chủ nhà và những người thuê nhà đang gặp khó khăn.

Rủi ro sụp đổ?

Sự sụp đổ của thị trường nhà đất Mỹ cách đây 15 năm được thúc đẩy bởi lãi suất thấp, tiêu chuẩn cho vay thế chấp lỏng lẻo và niềm tin vững chắc của quốc gia vào quyền sở hữu nhà, nên giá trị nhà đã tăng ở mức kỷ lục năm này qua năm khác. Khi bong bóng nhà đất vỡ, khoảng 9 triệu gia đình mất nhà vì bị tịch thu nhà hoặc bán khống từ năm 2006-2014. Khi giá trị nhà đất giảm từ 30% trở lên, chủ sở hữu nhà mất tổng cộng 7.000 tỷ USD và phải mất gần 1 thập niên để thị trường phục hồi. Ngay cả đến nay, một số thị trường bất động sản trong nước vẫn chưa hồi phục hoàn toàn.

Với cuộc khủng hoảng Covid-19 hiện nay cộng với hoạt động thị trường mạnh mẽ gần đây, liệu thị trường nhà đất Mỹ có lặp lại sự sụp đổ cách đây 15 năm hay không? Theo nhận định của trang AZ Big Media, khả năng đó hầu như không có, vì một số lý do.

Thứ nhất, tiêu chuẩn cho vay hiện đã cao hơn trước. Người đi vay phải trải qua kiểm tra thu nhập và tài sản nghiêm ngặt. Và một cơ quan quản lý hoàn toàn mới: Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng đã được thành lập để thực thi khung quy định mới này.

Thứ hai, nhờ Đạo luật CARES, đã giúp 2,6 triệu chủ nhà không bị siết nhà tính đến đầu tháng 3 năm nay.

Thứ ba, “vốn chủ sở hữu nhà” tăng (vốn chủ sở hữu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của ngôi nhà và số tiền thế chấp để mua nó). Trong những tháng gần đây, giá nhà ở tại Mỹ liên tục tăng, giúp vốn chủ sở hữu nhà cũng tăng lên.

Thứ tư, giá nhà tiếp tục tăng. Từ tháng 4-2020, lợi dụng lãi suất thế chấp thấp kỷ lục, người dân mà đa số là người trẻ đã đua nhau đi mua nhà, khiến doanh số bán hàng tăng vọt. Sự kết hợp cầu cao và nguồn cung cạn kiệt đã khiến giá nhà hiện tại trung bình ở Mỹ tăng 309.800 USD, tăng 12,9% so với tháng 12-2019 và đánh dấu mức tăng 106 tháng liên tiếp.

Mặc dù không ai có thể nói chắc điều gì sẽ xảy ra với lĩnh vực bất động sản, nhưng hầu hết các chuyên gia đều tin tưởng rằng Mỹ sẽ trải qua một đợt suy thoái thị trường bất động sản, nhưng chắc chắn không phải là một sự sụp đổ.

Văn Cường - Sài Gòn đầu tư