Thị trường nhà ở 2023: lắng đọng đợi hồi xuân

Theo (KTSG) – Nhiều lo ngại lịch sử khủng khoảng 2009-2013 lặp lại khi thị trường bất động sản bắt đầu gặp khó nửa cuối năm 2022. Tuy nhiên, so sánh hai giai đoạn, thị trường hiện tại có nhiều yếu tố tích cực hơn 10 năm trước.

uí 4 hàng năm thường là thời điểm mà nhiều nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sôi động nhất. Tuy nhiên, thời điểm cuối năm 2022 lại cho thấy thị trường đối mặt với nhiều thách thức lớn. Quí 4-2022, thị trường trầm lắng khi nguồn cung chưa có dấu hiệu khởi sắc. Sau khi nhiều chủ đầu tư gặp khủng hoảng về các vấn đề trái phiếu, thị trường gần như trầm lắng hơn bao giờ hết.

Lo ngại lịch sử lặp lại?

Hiện tại, nhiều người quan tâm tới thị trường bất động sản đang lo ngại bức tranh khủng hoảng thị trường của những năm 2009-2013 đang dần tái hiện trong bối cảnh thị trường hiện tại. Bởi cả hai chu kỳ này thị trường đều chững lại vì các chính sách tiền tệ, lãi suất tăng cao, nhu cầu người mua bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, nếu phân tích chi tiết chúng ta sẽ thấy rằng bên cạnh những sự tương đồng, hai chu kỳ này cũng có những điểm khác biệt.

Trong giai đoạn từ năm 2007-2010, thị trường chứng khoán phát triển bùng nổ, lượng nhà đầu tư tăng nhanh và nguồn tiền mặt thời điểm đó khá dồi dào. Về thị trường bất động sản, nguồn cung tăng nhanh, nhu cầu chính tại thời điểm đó chủ yếu là nhà đầu tư, đầu cơ ngắn hạn.

Hình ảnh những sản phẩm căn hộ cao cấp đưa ra thị trường, những đợt thi công và mở bán rầm rộ, những lần chen nhau cọc tiền nhà không cần giấy tờ pháp lý phổ biến. Điều này khiến giá bất động sản tăng nhanh, quả bong bóng được bơm nhanh và bơm căng to hơn bây giờ rất nhiều. Khi đó, các chính sách tiền tệ được Chính phủ đưa ra nhằm thắt chặt và kiểm soát dòng tiền trên thị trường làm cho các chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư đối diện với khủng hoảng nguồn vốn.

Lúc này chủ đầu tư, nhà đầu tư bán tháo nhanh chóng làm cho “bong bóng” vỡ nhanh, tạo thành hiệu ứng dây chuyền lan ra khắp thị trường. Một số dự án đã đổ vỡ, một số dự án đã bị thu hồi. Thậm chí những tàn dư của cuộc khủng hoảng trước vẫn còn trong nhiều năm sau đó.

Đối với thị trường hiện tại, từ năm 2019 trở lại đây, thị trường đối diện tới việc sụt giảm mạnh về nguồn cung. Một phần do hậu quả của đại dịch Covid-19, tuy nhiên nguyên nhân chính là do khi Chính phủ tiến hành rà soát về mặt pháp lý của các dự án từ Nam ra Bắc. Do nguồn cung giảm mạnh đã làm giảm nhiệt của thị trường.

Ngoài ra, bài học về chính sách tiền tệ từ giai đoạn trước được rút ra và điều chỉnh cho giai đoạn hiện tại khiến thị trường giảm tốc trong ngắn hạn nhưng đảm bảo ổn định lâu dài. Việc tiếp cận với nguồn vốn vay của nhà đầu tư trong thời gian qua rất khó khăn kể cả là khách hàng cá nhân và cả doanh nghiệp. Đây cũng là một yếu tố phụ trợ cho việc giảm nhiệt của thị trường.

Khi so sánh hai giai đoạn, tình hình hiện tại có nhiều yếu tố tích cực hơn 10 năm trước. Thị trường hiện nay được xem như một giai đoạn sàng lọc những vấn đề rủi ro, nhất là trái phiếu. Lãnh đạo các doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu lại tổ chức, sản phẩm, hoạt động tài chính để chọn được các hướng đi an toàn hơn.

Về mặt thông tin, trước đây hầu như nhà đầu tư đều mù mờ về mặt thông tin, việc đầu tư phần lớn do yếu tố cảm tính. Còn thị trường giai đoạn hiện tại thông tin thị trường nhìn chung rõ ràng hơn và cung cấp đa chiều hơn cho nhà đầu tư.

Sàng lọc mạnh mẽ

Trong bối cảnh thị trường giảm tốc, nhiều dự án đưa ra chiết khấu lớn, thị trường thứ cấp xuất hiện nhiều nhà đầu tư “cắt lỗ”, nhiều người đặt câu hỏi rằng thị trường đã về đáy hay chưa và đây có phải là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiền mặt “bắt đáy”.

Xét trên bình diện vĩ mô, việc thị trường lâm vào khó khăn như hiện nay chủ yếu là do các chính sách kiểm soát vốn và tín dụng của Chính phủ đối với chủ đầu tư và nhà đầu tư. “Đáy” của thị trường có thể sẽ xuất hiện trước thời điểm Chính phủ đưa ra các chính sách tháo gỡ cho doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, rất khó có thể biết khi nào là “đáy” của thị trường bất động sản vì việc giảm giá ít hay nhiều phụ thuộc vào nhu cầu và tình trạng tài chính của người nắm giữ bất động sản.

Cùng một thị trường, cùng một khu vực hay thậm chí cùng một dự án thì việc người chủ (có thể là chủ đầu tư hay nhà đầu tư cá nhân) quyết định giảm giá, đẩy nhanh thanh khoản khi họ cần cải thiện tình hình tài chính của mình (do nợ vay hay đang cần tiền mặt…) như thế nào là khác nhau.

Còn đối với nhà đầu tư không phải chịu áp lực tài chính thì họ sẵn sàng giữ tài sản để chờ thị trường phục hồi vì niềm tin vào thị trường vẫn còn. Chính vì thế tại cùng một thời điểm người mua muốn tìm kiếm sản phẩm có giá “đáy” thì buộc phải có sự khảo sát, tìm kiếm và đánh giá để tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu giá của mình tại thời điểm đó.

Thị trường sẽ có quá trình sàng lọc mạnh mẽ, có thể kéo dài đến hết năm 2023. Nguồn cung sẽ chưa thể phục hồi mạnh, xu hướng giá sẽ biến động trong thời gian tới.

Nhiều phân khúc vẫn giữ đà tăng giá, tuy nhiên sẽ có nhiều dự án giảm giá bán. Mức độ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào chất lượng (pháp lý, tài chính, thiết kế…) của dự án. Nhà đầu tư sẽ kén chọn hơn đối với các sản phẩm.

Để cải thiện tình hình thị trường hiện tại, Chính phủ cần giải tỏa áp lực cho các chủ đầu tư thông qua việc đẩy nhanh tiến độ phê duyệt thủ tục pháp lý cho các dự án phù hợp, tháo gỡ áp lực của việc kiểm soát dòng vốn vào thị trường,…

Đối với nhà đầu tư cũ thì đây là giai đoạn phải tái cơ cấu lại các danh mục đầu tư, có sẵn các phương án thanh khoản cho trung hạn và dài hạn vì có khả năng thị trường sẽ duy trì nhịp độ chậm trong một thời gian dài. Đối với nhà đầu tư mới có tiền mặt thì đây là cơ hội để “mua sắm” nhiều sản phẩm có chất lượng với mức giá thấp hơn các thời điểm trước.

Chiến lược cho hiện tại

Về dài hạn, giá bất động sản sẽ theo xu hướng phục hồi và tăng trưởng trở lại, tuy vậy, nhà đầu tư phải lượng hóa được khả năng duy trì sự an toàn tài chính cho tới khi thị trường phục hồi.

Ưu tiên hiện tại chính là an toàn tài chính trong thời gian trung và dài hạn. Vì thế nếu không thể “gồng” trong thời gian dài thì nên có phương án tháo gỡ sớm. Nhà đầu tư nên đánh giá mức độ rủi ro của tài sản (tính thanh khoản, mức để đảm bảo sự an toàn tài chính) để có những quyết định đầu tư phù hợp.

Đối với những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt, đây sẽ là thời điểm tốt để lựa chọn các sản phẩm đầu tư. Vì bên cạnh nhiều sản phẩm sơ cấp được các chủ đầu tư áp dụng các mức chiết khấu tốt hay các chính sách hỗ trợ phù hợp thì thị trường thứ cấp cũng có nhiều sản phẩm được chào bán với mức giá “mềm” hơn các giai đoạn trước.

Tuy nhiên, trong ma trận thông tin chào bán như hiện tại, việc am hiểu thị trường, phân khúc đầu tư, đặc điểm sản phẩm sẽ là yếu tố cần thiết cho các nhà đầu tư định được giá trị thực sự của các sản phẩm “hạ giá”. Qua đó, nhà đầu tư có thể đưa ra những quyết định phù hợp.

Theo (*) Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam