Cơ sở định giá bán và M&A

Có khi nào bạn tự hỏi nhà hàng của mình giá trị bao nhiêu? Liệu giá trị ấy có thể tính ra được một con số cụ thể nào đó? Giá trị của nhà hàng đến từ mặt bằng, thiết bị, trang trí nội thất, hay còn từ doanh số bán hàng, thương hiệu?… Dù thế nào đi nữa, chủ nhà hàng cần nắm được giá trị của nhà hàng vì là nền tảng để định giá bán hay làm cơ sở cho việc M&A, nếu có.

Giá trị của nhà hàng được xem xét theo phương pháp Fair Market Value (FMV:giá trị thị trường hợp lý). FMV thể hiện giá trị cao nhất của một nhà hàng mà các khoản mục của nó đáp ứng trong một thị trường công bằng.

Thị trường công bằng là khi người mua và người bán đều hài lòng với giá trị mình đạt được; cả hai bên đã có sự giao dịch khôn khoan và cẩn trọng; cà hai đều có đầy đủ thông tin và sự hiểu biết; không bên nào bị cưỡng ép.

Định giá nhà hàng theo nhiều cách, nhưng rất quan trọng để nhớ rằng, giá trị luôn phản ánh hành động của người mua và bán trên thị trường. Giá trị của nhà hàng được tính theo dòng tiền giữ lại và các kết quả kinh doanh của nhà hàng.

Tuy nhiên có một số yếu tố cần điều chỉnh trong quá trình tính toán giá trị nhà hàng, như điều chỉnh các báo cáo chi phí và thu nhập bất thường; như về thu nhập thì phải đưa vào những hợp đồng đã ký và tạo ra doanh thu cho nhà hàng, hay về chi phí phải loại trừ, như bồi thường vượt mức, đưa chi phí vượt quá quy định của luật thuế.

Chẳng hạn, nhà hàng có thu nhập giữ lại là 48.500 USD, là con số được sử dụng trong việc định giá trị nhà hàng. Thu nhập giữ lại (Maintainable Earnings) là thu nhập thuần mà một nhà hàng có thể kỳ vọng kiếm được đựa trên các yếu tố phù hợp sau khi đã điều chỉnh các chi phí không hợp lý, tính thuế, khấu hao.

Công việc kế tiếp trong việc xem xét giá trị nhà hàng là xác định tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate). Đây là yếu tố chuyển thu nhập giữ lại thành giá trị kinh doanh. Tỷ suất vốn hóa được xác định theo hoặc dựa trên doanh thu và thu nhập giữ lại hoặc theo tỷ suất vốn hóa bình quân gia quyền.

Tỷ suất vốn hóa còn được xác định đựa trên các yếu tố như tài chính (nợ và vốn chủ sở hữu), bất động sản và chi phí vốn. Nhìn chung, một tỷ suất vốn hóa thấp dao động trong khoảng từ 20%-30% sẽ phản ánh giá trị nhà hàng cao và ngược lại tỷ suất vốn hóa cao trong khoảng từ 30%-50% phản ánh giá trị nhà hàng thấp.

Một khi thu nhập giữ lại và tỷ suất vốn hóa đã được thiết lập thì là lúc tính toán FMV, đơn giản bằng cách chia thu nhập giữ lại cho tỷ suất vốn hóa.

Thí dụ, thu nhập giữ lại của nhà hàng là 48.500 USD, giá trị vốn hóa là 25% thì FMV = 48.500 USD/25% = 194.000 USD. Con số 194.000 USD là giá trị của một nhà hàng.

Sử dụng phương pháp này tương đối khá chính xác để thiết lập giá trị nhà hàng. Bởi vì giá trị này dựa trên nền tảng thu nhập có được từ việc quản lý kinh doanh một cách chuyên nghiệp. Tuy nhiên,cần lưu ý, nếu các khoản mục như trang trí nội thất, thiết bị, giấy phép rượu được sử dụng để tạo ra thu nhập thì chúng cũng là một phần giá trị nhà hàng. Cũng với nhận thức như vậy, giá trị bất động sản của nhà hàng, kể cả vị trí đắc địa, tầm nhìn đẹp thì sẽ làm tăng thêm giá trị nhà hàng hàng chục lần.

Theo Thiên Thảo