Cổ phiếu bất động sản và hội chứng Fomo

(21-01-2022) - Diễn biến tăng cao trào của nhóm cổ phiếu bất động sản những ngày gần đây dường như đang mang đến những rủi ro tiềm ẩn cho những nhà đầu tư càng về sau này. Cũng cần nói thêm rằng thương vụ đấu giá đất thành công bất thường tại Thủ Thiêm mới đây không loại trừ khả năng có thể mang lại hiệu ứng ngược cho các công ty bất động sản.

Hội chứng Fomo

Như đã đề cập trong bài viết Chứng khoán – sóng bất động sản cuối năm trên Kinh tế Sài Gòn số ra ngày 28-10-2021(*), có thể thấy dòng tiền trong hơn hai tháng qua đã luân chuyển mạnh mẽ vào nhóm cổ phiếu bất động sản như thế nào, đẩy giá nhiều cổ phiếu tăng vọt ngoài sức tưởng tượng.

Đơn cử như giá cổ phiếu CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO) đã tăng hơn 7,5 lần chỉ trong hơn hai tháng qua, CTCP Đầu tư LDG (LDG) tăng hơn 3 lần, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG) tăng hơn 2,5 lần, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) tăng gần 2 lần và hàng loạt mã cổ phiếu bất động sản khác cũng có mức tăng từ vài chục phần trăm đến vài lần, bao gồm cả nhóm cổ phiếu penny, như QCG, HQC, ITA, FLC,…

Diễn biến này giúp không ít nhà đầu tư đón đúng sóng cổ phiếu bất động sản chứng kiến danh mục đầu tư đạt lợi nhuận khủng chỉ trong thời gian ngắn, đặc biệt là những nhà đầu tư “lì đòn” đã sớm mua vào tại vùng giá thấp và kiên quyết nắm giữ hàng bất chấp những đợt điều chỉnh của thị trường, nhất là khi càng lên vùng giá cao, tốc độ tăng của nhóm này càng mạnh mẽ và không ít cổ phiếu có dấu hiệu siết cung.

Ngoài kỳ vọng được hưởng lợi từ các chính sách kích thích kinh tế và đẩy mạnh đầu tư công vào các dự án cơ sở hạ tầng, mà mới đây nhất là gói hỗ trợ phục hồi kinh tế lớn nhất trong lịch sử, có thể nói phiên đấu giá thành công ngoài sức tưởng tượng tại bốn lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TPHCM) đã khiến thị trường phải định giá lại các dự án của các công ty bất động sản, góp phần đẩy giá cổ phiếu của nhóm này bứt phá liên tục trong những tuần gần đây.

Diễn biến này càng tạo ra hiệu ứng Fomo (hội chứng sợ bỏ lỡ) của không ít nhà đầu tư, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư cá nhân F0 chưa có nhiều kinh nghiệm trận mạc. Kết quả là dòng tiền theo đó càng ồ ạt rót vào nhóm cổ phiếu bất động sản và đẩy giá cổ phiếu liên tục tăng nóng, bất chấp động thái xả hàng chốt lời của tổ chức tại các mã cổ phiếu này, như việc quỹ Pyn Elite Fund liên tục bán ra cổ phiếu CEO để giảm tỷ lệ sở hữu là minh chứng rõ nhất.

Rủi ro tăng nóng và đu đỉnh

Diễn biến tăng cao trào của nhóm cổ phiếu này những ngày gần đây dường như đang mang đến những rủi ro tiềm ẩn cho những nhà đầu tư càng về sau này và nguy cơ đu đỉnh.

Đầu tiên, bất kỳ xu hướng tăng nóng nào cũng sẽ đến lúc điều chỉnh, và những tín hiệu phân phối ở nhóm cổ phiếu bất động sản đang dần xuất hiện nhiều hơn.

Thứ hai là xét theo yếu tố cơ bản, giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản dường như đã tăng quá nhanh so với mức độ cải thiện ở hoạt động kinh doanh, cũng như tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Thực tế là không ít trong số này vẫn đang chìm trong thua lỗ, do đó không loại trừ khả năng tận dụng sóng cổ phiếu bất động sản đang nóng, ăn theo các doanh nghiệp hoạt động hiệu quả và giá cổ phiếu leo cao, những doanh nghiệp kém hiệu quả cũng được kéo giá cổ phiếu để tạo cơ hội cho cổ đông nội bộ, ban lãnh đạo hay các “đội lái” thoát hàng.

Khi đầu tư vào cổ phiếu, kết quả kinh doanh quá khứ có thể không phải là điều quan trọng nhất, mà là tiềm năng tăng trưởng trong tương lai cũng như kỳ vọng của nhà đầu tư dành cho cổ phiếu này đến đâu. Tuy nhiên, quá khứ cho thấy không ít trường hợp nhà đầu tư ăn phải “bánh vẽ” của doanh nghiệp, những thông tin bơm thổi của đội lái và lạc quan quá mức về tương lai của doanh nghiệp, dẫn đến không quản lý được sự kỳ vọng và mục tiêu đặt ra ban đầu.

Với nhóm cổ phiếu bất động sản hiện nay, chừng nào mà kỳ vọng rằng giá nhóm này sẽ còn tiếp tục đi lên, dòng tiền có thể tiếp tục đổ vào hỗ trợ thì có thể giá vẫn còn tăng. Tuy nhiên, khi giá ngày càng leo cao, kỳ vọng tăng giá sẽ giảm dần và đến lúc cơ hội kiếm lời không còn bao nhiêu, trong khi tỷ lệ rủi ro đã vượt trội hơn, dòng tiền mới sẽ không vào thì nhóm cổ phiếu này có thể lao dốc không phanh. Với những nhà đầu tư dày dạn, một thương vụ phải đảm bảo tỷ lệ lợi nhuận – rủi ro ở mức tối thiểu 2:1 thì mới xem xét rót tiền vào.

Nhìn vào nhóm cổ phiếu thép trong nửa đầu năm 2020 là một ví dụ cụ thể. Dù kết quả kinh doanh liên tục tăng trưởng mạnh mẽ, trong khi lợi nhuận trong tương lai cũng được dự báo tiếp tục đi lên, nhưng sau đó nhóm cổ phiếu này vẫn rơi vào giai đoạn điều chỉnh suốt từ đó đến nay, khi kỳ vọng dành cho nhóm này đã cạn dần. Cần biết rằng trong mỗi giai đoạn, dòng tiền thông minh sẽ lựa chọn một nhóm ngành và đẩy giá tăng rất mạnh, nhưng khi dòng tiền nóng đã chốt lời xong và thoát đi, nhóm cổ phiếu đó sẽ rơi vào giai đoạn điều chỉnh và giảm dần suốt thời gian dài bất chấp kết quả kinh doanh được công bố sau đó vẫn lãi lớn. Đơn giản vì sóng ngành đó đã kết thúc và những kỳ vọng đã phản ánh vào mức giá tăng cao trào trước đây nay đã không còn.

Cũng cần nói thêm rằng thương vụ đấu giá đất thành công bất thường tại Thủ Thiêm gần đây không loại trừ khả năng có thể mang lại hiệu ứng ngược cho các công ty bất động sản. Với mặt bằng giá bất động sản tăng khắp nơi từ trước và nhất là sau thương vụ này, việc đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng đường cao tốc của Chính phủ có thể càng mất nhiều thời gian hơn, do công tác đền bù giải phóng mặt bằng sẽ gặp khó khăn, vì sẽ càng khó thỏa thuận được giá đền bù với người dân. Lúc này các dự án bất động sản những tưởng được hưởng lợi từ các dự án đầu tư công, lại mất nhiều thời gian hơn để được hưởng lợi thật sự, hoặc thậm chí dự án bị dừng hẳn vì bế tắc ở khâu đền bù.

Trong khi đó, những doanh nghiệp đã nhận được đất phát triển dự án bất động sản thông qua hình thức đổi đất lấy hạ tầng trước đây có thể bị rơi vào tầm ngắm thanh – kiểm tra, sau khi nhìn lại mức giá đấu thành công ngoài sự mong đợi ở Thủ Thiêm mới đây. Đó là chưa nói đến việc với những chủ đầu tư dự án nếu chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ gặp nhiều thách thức hơn, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường, tức có căn cứ các mức giá khủng mới xác lập, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất cao và làm tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.

Thực tế là những ngày gần đây các công ty chứng khoán cũng liên tục cảnh báo rủi ro ở nhóm cổ phiếu bất động sản, với mức định giá khuyến nghị thấp hơn rất nhiều so với thị giá của một số cổ phiếu doanh nghiệp đã tăng nóng thời gian qua. Một trong những lý do mà các tổ chức này đưa ra cũng là việc các doanh nghiệp này tuy quỹ đất lớn nhưng thời gian triển khai không chắc chắn, điều này sẽ càng làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng khi giá đất nền tại các khu vực đã tăng mạnh thời gian qua, nhất là sau hiệu ứng đấu giá đất tại Thủ Thiêm.

TRIÊU DƯƠNG