Giá nhà tại nhiều nước dự báo sẽ giảm trong năm 2023

Theo dự báo mới nhất của Fitch Ratings, giá bất động sản tại nhiều thị trường trên thế giới sẽ ghi nhận mức tăng trưởng chậm hơn, hoặc thậm chí suy giảm đáng kể trong năm tới, khi lãi suất vay thế chấp liên tục tăng cao làm suy yếu nhu cầu mua nhà của người dân.

Giá nhà suy giảm hoặc tăng chậm lại

Kết quả khảo sát mới nhất của Fitch Ratings tại 15 thị trường bất động sản lớn trên toàn cầu cho thấy, có tới 9 quốc gia được dự báo sẽ nối dài đà giảm giá nhà kể từ cuối năm 2022, bao gồm Úc, Canada, Đan Mạch, Đức, Pháp, Hà Lan, Anh, Mỹ và Trung Quốc, do áp lực từ lãi suất tăng. Giá nhà tại Đan Mạch và Úc được dự báo giảm từ 7-10%, trong khi Canada và Anh sẽ ghi nhận mức giảm từ 5-7% trong năm 2023.

Giá nhà đất tại Đan Mạch được dự báo sẽ giảm 7-10% trong năm 2023.

Giá nhà tại Mỹ cũng được dự báo có thể giảm tới 5%, trong bối cảnh doanh số bán nhà cũng đang giảm mạnh. Nhà kinh tế trưởng Bill Adams của Ngân hàng Comerica cho biết, sự sụt giảm giá nhà sẽ kéo dài cho đến giữa năm 2023, với mức giảm lớn hơn cả tại các khu vực tập trung nhiều công ty công nghệ lớn ở bờ Tây nước Mỹ.

Còn tại Đức, giá nhà được dự báo sẽ giảm từ 2-4% trong năm tới. CNBC đánh giá, sau nhiều thập kỷ phát triển mạnh mẽ, thị trường bất động sản Đức sẽ phải đối mặt với sự sụt giảm nghiêm trọng về giá trong vài tháng tới.

Một cuộc thăm dò của Reuters với các chuyên gia về thị trường bất động sản hồi tháng trước đã dự đoán giá nhà ở Đức sẽ giảm 3,5% trong năm tới. Holger Schmieding, Kinh tế trưởng tại Berenberg, thậm chí còn dự đoán giá nhà sẽ giảm “ít nhất 5% nếu không muốn nói là hơn một chút” trong năm 2023.

Ông cho biết: “Thị trường nhà ở đang yếu đi đáng kể, lý do là nhu cầu vay vốn giảm mạnh và hoạt động xây dựng nhà ở giảm”.

Tình hình tương tự cũng sẽ diễn ra tại Trung Quốc – nơi giá nhà được dự báo sẽ ghi nhận mức giảm từ 1-3% sau khi đã giảm 2% trong năm nay. Xu hướng này thậm chí có thể kéo dài sang năm 2024.

Những thách thức lớn cho người mua nhà

Theo Fitch, lãi suất cho vay thế chấp cao hơn sẽ ảnh hưởng nặng nề đến nhu cầu và giá nhà trong năm 2023 và có thể là cả năm 2024. Chi phí sinh hoạt gia tăng do lạm phát cao cũng sẽ làm giảm nhu cầu bất động sản.

Ngay cả ở những quốc gia mà giá nhà không tăng trong thời gian gần đây như Ý, Tây Ban Nha, chi phí sinh hoạt cao và lãi suất tăng cũng sẽ gây áp lực lớn lên người đi vay, đặc biệt là những người có các khoản vay thế chấp bằng lãi suất thả nổi.

Tình trạng những người mua nhà tiềm năng phải đứng ngoài thị trường vì không đủ khả năng chi trả vẫn sẽ tiếp diễn, đặc biệt là với những người mua nhà lần đầu. Bản thân những người này cũng sẽ phải đối mặt với tình trạng giá thuê nhà ngày càng tăng.

Tình hình được dự báo sẽ càng trở nên khó khăn hơn do viễn cảnh ảm đạm của nền kinh tế vĩ mô. Fitch dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu sẽ chậm lại ở mức 1,4% trong năm 2023. Hầu hết các nền kinh tế được khảo sát đều sẽ có mức tăng trưởng yếu hơn, khi lạm phát cao dai dẳng tiếp tục thách thức các ngân hàng trung ương.

Tại Trung Quốc, tình hình có thể khả quan hơn trong bối cảnh lạm phát vẫn nằm trong phạm vi kiểm soát và lãi suất đang giảm. Tuy nhiên, nguy cơ suy thoái toàn cầu đang rình rập có thể cản trở tăng trưởng của nền kinh tế, từ đó cản trở nhu cầu mua nhà.

Suy giảm chất lượng cho vay thế chấp

Khi những cơn gió ngược kinh tế vĩ mô ngày càng lớn, thu nhập thực tế bị xói mòn do lạm phát và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng sẽ khiến hoạt động cho vay thế chấp xấu đi.

Các khoản nợ sẽ tăng lên gấp bội, đặc biệt là ở những thị trường có lãi suất vay thế chấp chủ yếu được thả nổi hoặc chỉ cố định trong thời gian ngắn. Chất lượng tín dụng tại các thị trường này sẽ suy giảm đáng kể và dẫn đến nợ đọng.

Dựa trên các dự báo về tỷ lệ thất nghiệp hiện tại, Fitch đánh giá tỷ lệ nợ quá hạn tại Eurozone được dự báo sẽ tăng lên ngay từ quí 4-2022. Tại Úc – nơi các tổ chức cho vay thường đưa ra những điều khoản ngặt nghèo, tỷ lệ các khoản nợ đọng cũng sẽ gia tăng đáng kể từ mức thấp lịch sử, khoảng 0,7-0,8% trong vòng năm năm qua.

Trong khi đó, nợ đọng tại Canada và Mỹ sẽ tăng ở mức vừa phải. Phần lớn các khoản vay thế chấp tại thị trường Mỹ áp dụng lãi suất cố định trong dài hạn, qua đó giúp hạn chế phần nào các cú sốc thanh toán do lãi suất tăng cao.

Còn tại Canada, các khoản vay thế chấp thường được cố định trong kỳ hạn nam năm đầu tiên. Sau thời hạn đó, người đi vay sẽ phải tiến hành vay các khoản vay mới dựa trên số dư nợ gốc. Điều này có thể khiến những người đi vay theo kỳ hạn ngắn dễ bị ảnh hưởng bởi việc lãi suất tăng.

Tại Trung Quốc, Fitch dự kiến xu hướng xấu đi của hoạt động cho vay thế chấp sẽ chỉ ở mức khiêm tốn, với tỷ lệ vỡ nợ hàng năm tăng nhẹ từ mức 0,3% trong năm 2022 lên 0,35-0,45% vào năm 2023 và tiếp tục duy trì ổn định trong năm 2024 giữa bối cảnh thị trường nhà đất tiếp tục suy yếu.

Những yếu tố có thể hỗ trợ giá nhà

Theo các chuyên gia, trong năm 2023, thị trường bất động sản vẫn sẽ nhận được sự hỗ trợ đáng kể từ một số yếu tố tích cực. Giá nhà dự kiến sẽ vẫn cao hơn mức trước đại dịch vì nguồn cung nhà ở hạn chế sẽ hạn chế việc điều chỉnh giá ở một số thị trường.

Nợ đọng dự kiến sẽ duy trì ở mức thấp hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu trước đây do mức vốn chủ sở hữu nhà cao hơn, bảo lãnh phát hành có kỷ luật, các quy định tài chính chặt chẽ hơn, và cả những chương trình hỗ trợ người vay được cung cấp bởi các ngân hàng và chính phủ ở một số quốc gia.

Xu hướng thắt chặt chính sách tiền tệ tại các quốc gia sẽ làm giảm thanh khoản trong hệ thống ngân hàng, từ đó làm gia tăng chi phí tín dụng và hạn chế khả năng cho vay, đặc biệt là đối với những người đi vay có chất lượng tín dụng thấp hơn.

Tuy nhiên, tình hình có thể được cải thiện nhờ chính sách hỗ trợ của các chính phủ. Các chính sách thúc đẩy của ngân hàng trung ương được dự báo sẽ mở rộng hoạt động cho vay tại Mỹ Latinh, và cả Trung Quốc – mặc dù nước này vẫn đang áp dụng những quy định giới hạn mức cho vay bất động sản đối với các ngân hàng. Tại Mỹ, chính phủ liên bang cũng đang thúc đẩy các chính sách ưu tiên hoạt động cho vay mua nhà giá rẻ.

Những tín hiệu tích cực được kỳ vọng sẽ xuất hiện tại Trung Quốc khi chính phủ nước này bắt đầu triển khai một loạt các biện pháp hỗ trợ, nhằm giúp thị trường bất động sản thoát khỏi cuộc khủng hoảng hiện nay.

Fitch đánh giá: “Chúng tôi tin rằng, việc mở rộng các biện pháp kích thích trong lĩnh vực nhà đất sẽ được duy trì tại Trung Quốc dưới hình thức cắt giảm lãi suất, nới lỏng các yêu cầu về thanh toán cũng như quy định hạn chế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản”.

Công ty bất động sản Cushman & Wakefield nhận định, việc giới chức Trung Quốc bắt đầu nới lỏng các biện pháp phòng dịch nghiêm ngặt sẽ có tác động tích cực lên toàn nền kinh tế, và giúp các nhà phát triển bất động sản có thể hoàn thành các tòa nhà dở dang của mình.

Điều này sẽ làm tăng nguồn cung không gian bất động sản văn phòng của Trung Quốc, qua đó giúp thúc đẩy thị trường khu vực trong năm 2023. Công ty cũng dự báo, mức tăng trưởng nguồn cung bất động sản trong năm tới sẽ đạt khoảng 9%.

Công ty quản lý đầu tư Colliers cũng tỏ ra lạc quan khi kỳ vọng khu vực châu Á – Thái Bình Dương sẽ hoạt động tốt hơn tất cả các thị trường khác trong năm 2023.

Các chuyên gia của công ty lập luận rằng thị trường bất động sản có thể bắt đầu ổn định vào giữa năm 2023 khi triển vọng về lãi suất và áp lực lạm phát toàn cầu trở nên rõ ràng hơn.

“Chúng tôi khuyến nghị các nhà đầu tư nên xem các xu hướng gần đây không phải là suy thoái mà là sự trở lại trạng thái tương đối hợp lý của thị trường”, công ty kết luận.

Theo Lạc Diệp (KTSG)