Sau chứng khoán là bất động sản?

Sau thị trường chứng khoán (TTCK), bất động sản (BĐS) được dự báo là kênh đầu tư thu hút dòng tiền đổ vào trong năm 2021, giữa bối cảnh lãi suất liên ngân hàng giảm mạnh khiến tiền nhàn rỗi nhiều.

Kênh trú ẩn cho NĐT

Thị trường BĐS đã trải qua năm 2020 đầy biến động do tác động của đại dịch Covid-19. Nhiều phân khúc của thị trường gần như tê liệt hoặc đóng băng như BĐS nghỉ dưỡng, du lịch.

Tuy nhiên, năm 2021, giới phân tích và đầu tư tỏ ra lạc quan về sự phục hồi đáng kể của thị trường BĐS, khi động lực tăng trưởng đến từ dòng tiền nhàn rỗi của các nhà đầu tư (NĐT), trong bối cảnh thị trường tín dụng không còn đủ sức hấp dẫn do lãi suất giảm mạnh.

Khách quan nhìn nhận, những NĐT với tâm thế giữ an toàn trong dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, có thể vẫn ưu tiên gửi tiền ở ngân hàng. Tuy nhiên, cũng không ít NĐT bắt đầu cân nhắc các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng và BĐS.

Đối với TTCK, việc phải đối mặt với hàng loạt cú sốc mạnh thời gian gần đây, đã khiến làn sóng bán tháo cổ phiếu tăng. Dù Việt Nam thành công trong các biện pháp quản lý dịch bệnh, nhưng diễn biến ở châu Âu và Mỹ tăng rất nhanh, chưa thấy được đỉnh dịch, khiến nhiều NĐT lo ngại chỉ số chứng khoán toàn cầu chưa thể ổn định trong ngắn hạn.

Trong khi đó, thị trường vàng diễn biến khá sôi động, song vàng vốn được xem là kênh giữ vốn tốt, không đơn thuần là đầu tư. Dù ghi nhận giá vàng đang tăng mạnh nhưng thị trường này lại tăng, giảm bất ổn. Sự biến động của giá vàng khiến nhiều NĐT lo ngại vì vàng thường giảm giá mạnh sau khi nền kinh tế phục hồi.

Theo các chuyên gia, khi lãi suất huy động cao NĐT sẽ luôn chọn việc gửi tiền vào ngân hàng để vừa hưởng lãi cao, vừa an toàn. Nhưng khi lãi suất giảm xuống chỉ còn 5-6%/năm, họ buộc phải tìm kiếm các kênh đầu tư với các sản phẩm có mức giá vừa phải để có thanh khoản tốt.

Đây cũng là thời điểm nhìn nhận nghiêm túc về cơ hội đầu tư sinh lời trong BĐS. Những NĐT có tầm nhìn dài hạn sẽ chọn cách phân bổ dòng tiền một cách chắc chắn và BĐS vẫn luôn là kênh đầu tư thu hút dòng tiền mạnh nhất, nên khi đại dịch qua đi sẽ là những cơ hội mới.

Tuy nhiên, xét về tổng thể, thị trường BĐS năm nay có tác động tích cực hơn nhờ lãi suất cho vay giảm, khiến NĐT mạnh dạn vay để mua nhà. Nhưng mặt khác, kinh tế chung đang chịu ảnh hưởng lớn, dòng tiền trong dân khó khăn.

Với người mua ở thực, thu nhập bị tác động vì Covid-19 nên không nhiều người dám vay tiền từ ngân hàng dù lãi suất thấp. Còn giới đầu tư lại có xu hướng quan sát nhiều hơn là xuống tiền. Vì vậy lãi suất sụt giảm về nguyên lý có tác động tích cực cho BĐS nhưng sẽ khó có làn sóng đầu tư tăng mạnh như kỳ vọng, thay vào đó chỉ là hình thức “trú ẩn”.

Khởi sắc đi kèm rủi ro

Dòng vốn rẻ đang hỗ trợ sản xuất và kinh doanh là điều không bàn cãi, nhưng nhiều người nghi ngờ thị trường không hấp thụ hết do doanh nghiệp, người dân vẫn còn khó khăn chưa thể hoạt động bình thường trở lại. Thị trường BĐS cũng không ngoại lệ. Thực tế, sức hấp thụ dòng tiền nhàn rỗi của thị trường BĐS sẽ như thế nào, đến nay vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Bởi lẽ, ngoài chứng khoán một số kênh đầu tư khác, trong đó có BĐS, chưa có nhiều điểm sáng. Thị trường BĐS bớt khó khăn, nhất là BĐS công nghiệp, BĐS logistics, đất vùng ven, nhà ở phân khúc trung cấp với chủ đầu tư uy tín, song nhìn chung thị trường đã qua giai đoạn tăng nóng.

Trao đổi với ĐTTC, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết đầu quý I này vẫn chưa thấy xu hướng dòng tiền nhàn rỗi đổ vào BĐS như dự báo, bởi còn phụ thuộc vào nguồn cung của thị trường.

“Nguồn cung của thị trường BĐS vẫn thiếu, giá lại cao, nên việc đầu tư, đầu cơ xảy ra liên tục. Phân khúc sẽ hút được dòng tiền đổ vào hiện nay chủ yếu là đất nền. Còn phân khúc nhà ở, chung cư hiện nay sản phẩm đã bám sát với giá thị trường nên sẽ không có xu hướng tăng nhiều. Do vậy, lợi nhuận sẽ bị hạn chế, các NĐT cũng giảm nhu cầu. Thêm vào đó, nếu mua nhà ở hay chung cư phải ở hoặc cho thuê, không thể để đầu cơ dài hạn như đất nền được” - ông Mạnh Hà nhận xét.

GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng đất nền sẽ là phân khúc hấp thụ dòng tiền nhàn rỗi bởi hấp dẫn NĐT.

Ông nhận định: “Đất nền sẽ là phân khúc hấp dẫn NĐT trong bối cảnh hiện nay. Họ chỉ cần mua rồi để đó, đợi lên giá rồi bán, họ chẳng cần đầu tư cải tạo gì. Cả NĐT lẫn doanh nghiệp đều rất thích đất nền vì số vốn đầu tư thường thấp hơn các phân khúc khác. Thí dụ, nếu có 1 tỷ đồng mua chung cư chắc chắn sẽ khó khăn, song nếu mua đất nền để đầu cơ với giá đó vẫn có”.

Tuy nhiên, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đất nền cũng là phân khúc đã và đang làm méo mó thị trường BĐS từ nhiều năm nay.

“Chẳng có đầu tư, chỉ cần mua, rồi đợi tăng giá lên bán, hưởng lợi, nên nó khuyến khích đầu cơ nhiều hơn là đầu tư. Đấy là điều vô lý của thị trường BĐS hiện nay. Vì vậy, thị trường đất nền cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, những cao trào sốt đất thường bắt đầu từ phân khúc này do những điều vô lý trên” - GS. Võ nói.

Lưu Thủy - Sài Gòn giải phóng - Đầu tư tài chính