siet cho vay bat dong san chua han da lam giam rui ro

Siết cho vay bất động sản chưa hẳn đã làm giảm rủi ro

(6/5/2022) - Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa yêu cầu các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp. Bài viết này tập trung vào phân tích rủi ro của việc ngân hàng cho vay với lĩnh vực bất động sản, kèm đó là các giải pháp thích hợp.

Làm tăng nạn đầu cơ?

Tín dụng đổ vào bất động sản thường được cho là làm tăng nạn đầu cơ bất động sản(1). Bởi, khi vốn vay ngân hàng dễ dãi và dễ tiếp cận, ai cũng có thể thành “nhà đầu tư” bất động sản, lướt sóng, mua bán nhanh kiếm chênh lệch, càng làm giá bất động sản tăng nhanh hơn, mạnh hơn, gây sốt đất. Nên giải pháp đương nhiên là phải siết tín dụng ngân hàng vào bất động sản.

Tuy nhiên, giải pháp siết tín dụng ngân hàng vào bất động sản lại gây ảnh hưởng tiêu cực đến những người mua bất động sản với nhu cầu thật, ở thật, chứ không phải là đầu cơ, đầu tư. Mà số lượng này chắc chắn không ít, nên không thể áp dụng chính sách này theo kiểu cào bằng. Ngoài ra, chính sách siết tín dụng vào bất động sản cũng gây khó cho các doanh nghiệp bất động sản, làm giảm cung, dẫn đến áp lực gia tăng giá bất động sản trong tương lai, càng kích thích nạn đầu cơ (bằng nguồn tiền hợp pháp hay “lách”, như nêu thêm dưới đây).

Ở nước ngoài, ví dụ như Singapore, siết tín dụng ngân hàng được tiến hành một cách có chọn lọc. Theo đó, nhu cầu vay để mua bất động sản sẽ được ngân hàng thương mại xem xét dựa trên mức thu nhập của hộ gia đình, số bất động sản đã và đang sở hữu (theo diện trả góp), tổng số tiền phải trả góp hàng tháng cho các loại tài sản như bất động sản, ô tô, thẻ tín dụng… Số tiền mà ngân hàng có thể cho vay hộ gia đình này sẽ được tính bằng cách lấy lượng tiền có thể vay tối đa (ví dụ, 70% tổng thu nhập của hộ gia đình) trừ đi tổng mức trả góp hàng tháng.

Bằng cách trên, ngân hàng vẫn có thể tiếp tục cho vay, bất kể đó là người/nhà đầu tư, đầu cơ, hay là người có nhu cầu (ở) thật. Mà suy cho cùng, ranh giới giữa đầu tư với đầu cơ và kể cả là để ở thật là rất mong manh, bởi người ta hoàn toàn có thể tự diễn giải thành các loại “đầu” khác nhau tùy theo cơ hội và lợi nhuận tiềm năng từ bất động sản đang nhắm đến.

Còn người dân vẫn có thể tiếp tục tiếp cận được vốn vay ngân hàng cho các nhu cầu thật hay ảo của mình, miễn là có thu nhập, nhưng số tiền cho vay cũng chỉ nằm trong khả năng chi trả của họ.

Tín dụng sẽ đi vào sản xuất, kinh doanh?

Một rủi ro lớn khác nữa là nếu ngân hàng “say sưa” cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản thì sẽ “lơ là” với và không còn nhiều vốn để cho vay sản xuất, kinh doanh, nhất là các lĩnh vực ưu tiên. Nên giải pháp đương nhiên là phải siết tín dụng ngân hàng vào bất động sản để dành vốn cho sản xuất, kinh doanh.

Giải pháp trên là không hoàn toàn thỏa đáng với ngân hàng thương mại. Với tư cách là một doanh nghiệp luôn theo đuổi tối ưu hóa lợi nhuận, ngân hàng thương mại có quyền tự chủ trong việc cho vay của mình sao cho hiệu quả nhất. Để khuyến khích ngân hàng cho vay các lĩnh vực ưu tiên thì NHNN phải tạo cơ chế ưu đãi cho việc này. Nếu không, hoặc nếu NHNN cấm cản thẳng thừng, thì ngân hàng thương mại sẽ tìm cách “lách”, tiếp tục cho vay bất động sản nhưng không thể hiện trên sổ sách đúng như vậy, miễn là tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng đó không vượt quá mức được NHNN phê duyệt. Chắc NHNN cũng biết hiệu quả của việc cấm cản nên chỉ dừng lại ở việc “yêu cầu” các ngân hàng “thực hiện kiểm soát” các khoản cấp tín dụng vào bất động sản, là giải pháp đã có từ nhiều năm nay và/nhưng vẫn không ngăn được sốt đất, thiếu vốn cho sản xuất kinh doanh.

Kinh tế vĩ mô sẽ ổn định hơn?

Cấp tín dụng dễ dãi gây sốt đất. Sốt đất thì sẽ phải có lúc hết sốt. Khi đó, nhà đầu tư/đầu cơ mắc kẹt, khó “thoát hàng”, còn ngân hàng thì ôm một mớ bất động sản thế chấp với giá “trên trời” nên cũng khó thoát ra được mà không gây ra nợ xấu. Một loạt rủi ro vĩ mô sẽ tiếp nối, gồm cạn kiệt thanh khoản, lãi suất tăng cao, nguy cơ đổ vỡ hệ thống ngân hàng lôi kéo theo cả nền kinh tế… Nên chặn tín dụng ngân hàng vào bất động sản quả sẽ là “một công đôi việc”, vừa chống bất ổn vĩ mô, vừa chống nạn đầu cơ, tăng giá bất động sản để người mua thật có thể mua được.

Như đã phân tích ở trên, siết tín dụng ngân hàng vào bất động sản sẽ có ít hiệu quả nếu ngân hàng thương mại vẫn thấy bất động sản là lĩnh vực béo bở, và họ vẫn còn dư địa để tăng tín dụng vào bất động sản (cả hợp pháp hoặc “lách”). Nên giải pháp căn cơ vẫn luôn phải là tránh để tiền tràn ngập trong nền kinh tế nếu không muốn thấy những cơn sốt từ bất động sản đến chứng khoán và các loại tài sản khác. Trong báo cáo của mình hồi quí 1, Bộ Xây dựng đã từng chỉ ra nguy cơ sốt đất trong thời gian tới vì chính lý do này(2). Chính sách tiền tệ của NHNN sẽ quyết định việc tiền có vừa đủ hay quá nhiều trong nền kinh tế.

Thị trường sẽ minh bạch hơn?

Thị trường bất động sản được cho rằng sẽ minh bạch hơn khi tín dụng ngân hàng vào bất động sản bị chặn lại. Lúc đó, nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nhỏ lẻ, không sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư vào bất động sản được nữa mà sẽ chọn các kênh đầu tư phù hợp hơn. Họ cũng không còn lao vào đầu tư kể cả những bất động sản không đầy đủ pháp lý mà chuyển sang đầu tư các dự án đầy đủ pháp lý, phù hợp hơn (với túi tiền của mình)(1).

Cũng như đã nói ở trên, không chỉ ngân hàng sẽ tìm cách “lách” để cho vay bất động sản khi thấy có lợi hơn. Bản thân nhà đầu tư/đầu cơ nếu thấy “cơ hội” thì sẽ tìm cách “lách” thông qua việc khai sai mục đích vay vốn của mình. Ngân hàng dù có biết cũng sẽ coi như không biết.

Trên hết, khi đã xảy ra việc nhà đầu tư (tích cực) dùng đòn bẩy tài chính hoặc lao đầu vào cả những dự án không đầy đủ pháp lý thì có nghĩa là tiền đang “rẻ”, lãi suất đang thấp, nhà đầu tư tranh thủ cơ hội để đầu tư/đầu cơ. Nên nếu muốn thị trường minh bạch hơn, không còn cảnh “mua tranh bán cướp”, mua cả những bất động sản rủi ro pháp lý cao, thì phải chặn bằng chính sách vĩ mô, tức làm cho các khoản vay trở nên đắt đỏ hơn, lãi suất cao hơn. Nói cách khác, giải pháp thích hợp cho rủi ro này cũng vẫn phải là siết lại chính sách tiền tệ.

Kinhtesaigon