Giá bất động sản toàn cầu đang trên đà lao dốc

Giá nhà tại nhiều quốc gia trên thế giới đã chững lại, thậm chí giảm sâu do tác động từ việc các ngân hàng trung ương tăng lãi suất. Sự thay đổi này được dự báo có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro về mặt kinh tế và xã hội trong những năm tới.

Thị trường bất động sản nguội lạnh

Hơn hai năm diễn ra đại dịch Covid-19 có thể coi là giai đoạn đầy thuận lợi đối với những người môi giới bất động sản tại Quakers Hill – vùng ngoại ô xa nhất ở phía Tây Sydney (Úc). Với mỗi ngôi nhà được rao bán, sẽ có từ 60-70 người đến hỏi mua, và sẵn sàng trả những số tiền cao ngất ngưởng trong các cuộc đấu giá.

“Chúng tôi đặt ra mức giá khởi điểm là 1 triệu đô la Úc, và sau đó bán được căn nhà với giá 1,4 triệu đô la Úc”, ông Josh Tesolin, nhà môi giới tại công ty bất động sản Ray White nhớ lại. “Thị trường hồi đó thật điên rồ. Một bức tranh rất khác so với thời điểm hiện tại”. Ông Tesolin ước tính, trong năm nay, giá nhà tại các khu vực lân cận Quakers Hill đã giảm khoảng 20%, buộc nhiều chủ sở hữu phải ngừng rao bán nhà, vì không thể đạt được mức giá kỳ vọng.

Những gì đang diễn ra tại Quakers Hill cũng là xu hướng chung tại Úc – nơi giá nhà đã giảm trong năm tháng liên tiếp, và thậm chí là trên thị trường toàn cầu. Các thống kê của Oxford Economics cho thấy, 9 trong số 18 quốc gia được công ty tư vấn này theo dõi, đã ghi nhận giá nhà sụt giảm. Giá nhà tại Canada và Thụy Điển đã giảm hơn 8% kể từ tháng 2. Tại New Zealand, giá nhà đã giảm hơn 12% so với mức đỉnh điểm hồi năm ngoái.

Những gì đang diễn ra là dấu hiệu cho thấy sự kết thúc của thời kỳ bùng nổ kéo dài trên thị trường bất động sản kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2009. Giờ đây, các đợt tăng lãi suất của các ngân hàng trung ương đã đưa lãi suất thế chấp quay trở lại mức cao chưa từng có trong nhiều thập kỷ. Điều này đang khiến cho những người mua nhà gặp nhiều khó khăn hơn, đồng thời cũng làm gia tăng rủi ro đối với những người sở hữu nhà muốn bán.

Những thị trường chịu nhiều tác động

Theo Economist, có 3 yếu tố sẽ giúp xác định xem đâu là nơi thị trường nhà ở sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro nhất.

Đầu tiên, những nơi có giá bất động sản tăng mạnh nhất kể từ khi đại dịch Covid-19 bùng phát, sẽ đặc biệt dễ bị tổn thương khi nhu cầu mua nhà hạ nhiệt.

Thứ hai, tại những nước có tỷ lệ nợ hộ gia đình trên thu nhập càng cao, người mua nhà sẽ càng dễ bị tổn thương hơn, khi lãi suất vay thế chấp tăng cao.

Yếu tố thứ ba là tốc độ ảnh hưởng từ việc tăng lãi suất đối với người mua nhà.

Sự kết hợp của tất cả các yếu tố này, được dự báo sẽ dẫn tới sự suy giảm sâu của giá nhà. Lần này, dẫn đầu đà giảm của thị trường, nhiều khả năng sẽ không phải là Mỹ, mà là Canada, Hà Lan, Úc, New Zealand và Na Uy. Theo dự báo của một số công ty bất động sản, giá nhà tại Úc và Canada có thể giảm tới 14% so với mức đỉnh.

Người mua nhà đối mặt nhiều rủi ro

Tại Úc, báo cáo ổn định tài chính mới nhất của ngân hàng trung ương cho thấy, nếu lãi suất tiếp tục tăng như kỳ vọng của thị trường, một nửa trong số những người vay thế chấp mua nhà sẽ bị mất tối thiểu 20% số tiền dự phòng, trong khi 15% số người đi vay thậm chí sẽ rơi vào tình trạng âm tiền dự phòng. Tại Anh, kể từ đầu năm 2025, gần một phần tư số gia đình có vay thế chấp – khoảng 2 triệu hộ, sẽ mất thêm 10% thu nhập, khi các khoản thanh toán lãi vay trở nên đắt đỏ hơn.

Những người mua nhà lần đầu và những người mới đi vay là nhóm đối tượng dễ bị tổn thương hơn cả. Phần lớn trong số này đã phải cố gắng xoay xở để lo đủ tiền mua nhà, và còn lại rất ít khả năng trang trải chi phí lãi vay tăng vọt.

Những tác động tới nền kinh tế

Trong giai đoạn 2007-2009, sự gia tăng các khoản nợ xấu đã đẩy một số ngân hàng tại Mỹ đến bên bờ vực phá sản. Tuy nhiên, giờ đây tình hình đã thay đổi, khi các ngân hàng Phố Wall dần rút chân ra khỏi thị trường cho vay thế chấp, nhường lại sân chơi cho các tổ chức tài chính phi ngân hàng, vốn đang chiếm hơn một nửa số khoản cho vay mới. Do vậy, rủi ro đã không còn tập trung vào các ngân hàng có tầm quan trọng đối với toàn hệ thống.

Còn tại Anh, theo Công ty tư vấn Capital Economics, các ngân hàng hiện đang nắm giữ số vốn cao gần gấp 4 lần so với giai đoạn khủng hoảng, để có thể sẵn sàng phòng ngừa rủi ro thua lỗ. Các cuộc kiểm tra mới nhất của Ngân hàng Trung ương Anh (BOE) cho thấy, các ngân hàng xứ sở sương mù đã sẵn sàng chống chịu với kịch bản giá nhà giảm 33% và tỷ lệ thất nghiệp tăng từ 3,5% lên 12%.

Thế nhưng, việc giá nhà lao dốc vẫn sẽ gây ra những hậu quả sâu sắc. Chuyên gia Edward Leamer tại Đại học California đã nhiều lần nhấn mạnh, “chu kỳ trên thị trường nhà đất cũng là chu kỳ kinh doanh”, đồng thời lưu ý rằng tình trạng suy giảm trên thị trường bất động sản đã xảy ra trước 8 trong số 10 cuộc suy thoái kinh tế ở Mỹ trong quá khứ. Mối liên hệ giữa hai chu kỳ này nảy sinh bởi vì nhà ở tạo ra “tác động của cải” đối với những người sở hữu nhà ở. Khi giá nhà tăng, mọi người cảm thấy lạc quan về tình hình tài chính, có xu hướng đi vay và chi tiêu nhiều hơn.

Ngược lại, khi giá nhà giảm, người dân sẽ có xu hướng thắt lưng buộc bụng. Những người đi vay, vốn đã thiếu tiền mặt vì lạm phát và chi phí năng lượng gia tăng, sẽ buộc phải chi tiêu ít hơn cho các hàng hóa và dịch vụ khác, nhằm có đủ khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp đang ngày càng đắt đỏ hơn.

Điều kiện kinh tế khiến giá nhà giảm, đồng thời cũng dẫn tới tỷ lệ thất nghiệp tăng và tiền lương giảm, làm tiêu tan cơ hội của những người muốn mua nhà. Nếu lãi suất tăng, việc vay vốn sẽ trở nên khó khăn hơn do các ngân hàng có xu hướng đưa ra những điều kiện ngặt nghèo hơn.

Nguồn: The Economist, Bloomberg