Thông qua Luật Đất đai (sửa đổi): Nhiều vấn đề được chỉnh sửa

Theo nhiều chuyên gia, cùng với Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, cần được bàn bạc, chỉnh sửa và thông qua nhằm tránh độ “vênh” giữa các luật. Còn giới đầu tư kỳ vọng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi, vì theo thống kê có đến 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường BĐS bắt nguồn từ vấn đề pháp lý.

Tạo sự công bằng giữa các doanh nghiệp

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Luật Đất đai là dự án luật lớn có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước; có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp (DN); đồng thời cũng là dự án luật rất khó và phức tạp.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH), nhiều vấn đề lớn giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật. Cụ thể, về quyền của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập (ĐVSNCL) sử dụng đất do Nhà nước cho thuê thu tiền hàng năm (Điều 34), có ý kiến đề nghị cho phép DN thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm.

“Dự thảo Luật quy định theo hướng phân biệt giữa trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần có quyền sử dụng đất, trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm có quyền thuê trong hợp đồng thuê, còn trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, người sử dụng đất chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất” - báo cáo của UBTVQH

Có ý kiến đề nghị đối với ĐVSNCL đã trả tiền thuê đất cho cả vòng đời dự án, nên cho thế chấp; xem xét cho ĐVSNCL được quyền góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, nhất là các ĐVSNCL tự chủ.

UBTVQH báo cáo: Trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật dân sự phải xử lý đồng bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, việc cho phép thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê dẫn đến rủi ro với đất do ĐVSNCL sử dụng vốn có nguồn gốc là đất do Nhà nước giao.

Đối với việc góp vốn, thế chấp bằng tài sản không gắn liền với đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, UBTVQH và Chính phủ ghi nhận ý kiến đại biểu Quốc hội để tiếp tục nghiên cứu, xem xét hoàn chỉnh pháp luật có liên quan. Việc tiếp cận các quỹ đất của ĐVSNCL thuận lợi hơn so với các tổ chức kinh tế.

Vì thế, nếu ĐVSNCL được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng được trao quyền đầy đủ như tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm, sẽ tạo sự bất bình đẳng giữa ĐVSNCL và các DN.

Ban hành bảng giá đất hàng năm để sát thị trường

Về bảng giá đất (Điều 159), có ý kiến đề nghị quy định bảng giá đất 5 năm 1 lần như luật hiện hành và hàng năm biến động thì điều chỉnh hệ số K, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, nêu rõ đây là nội dung đã được các cơ quan nghiên cứu kỹ lưỡng, trình Quốc hội thảo luận nhiều lần trong quá trình giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo luật.

Thực tế, rất ít trường hợp thực hiện điều chỉnh bảng giá đất trong quá trình áp dụng, dẫn đến bảng giá đất không phản ánh đúng giá đất thực trên thị trường. Thể chế hóa Nghị quyết 18/NQ-TW và trên cơ sở thống nhất giữa các cơ quan, dự thảo luật quy định ban hành bảng giá đất hàng năm để bảo đảm bám sát diễn biến thực tế thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.

Dự thảo Luật Đất đai cũng quy định UBND cấp tỉnh có trách nhiệm trình HĐND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm tiếp theo, hoặc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trong năm và giao Chính phủ quy định chi tiết, để bảo đảm bảng giá đất sẽ được cập nhật phù hợp với thực tế.

Để bảo đảm chất lượng bảng giá đất, cơ quan quản lý nhà nước các cấp cần nâng cao năng lực trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật, hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai, để trực tiếp phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai.

Giải trình, tiếp thu ý kiến đại biểu về phương pháp thặng dư (Điểm c Khoản 5 Điều 158), UBTVQH báo cáo: Định giá đất là vấn đề khó, nội dung quy định tại dự thảo luật đã được Quốc hội, Chính phủ tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, nghiêm túc nghiên cứu để thiết kế các phương pháp định giá vừa có tính kế thừa, vừa có tính cụ thể hóa thực tiễn, có đổi mới nhưng phải có tính bao quát để có thể áp dụng cho các trường hợp cụ thể, lâu dài.

Các cơ quan đã cân nhắc kỹ lưỡng và thống nhất cao về việc tiếp tục quy định tại dự thảo luật về phương pháp thặng dư.

Trong bối cảnh Việt Nam có nền kinh tế đang phát triển, việc sử dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở ước tính giá trị tương lai là cần thiết, bởi phương pháp thặng dư hiện vẫn đang được sử dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 79), có ý kiến đề nghị bỏ Khoản 32 Điều 79 dự thảo luật. Trên cơ sở trao đổi kỹ lưỡng và thống nhất giữa các cơ quan, UBTVQH tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội theo hướng tiếp tục quy định rõ tại Khoản 32 Điều 79.

Các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu

Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai (sửa đổi). Cụ thể, về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, luật quy định các trường hợp giao đất không thông qua hoặc phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; quy định các trường hợp cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 của Trung ương.

Luật cũng quy định cụ thể điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; phân cấp toàn bộ thẩm quyền chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên cho HĐND cấp tỉnh.

Trong đó, quy định rõ hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở… căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mà không căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Theo Bình Minh - Báo Sài Gòn Giải Phóng - Đầu tư tài chính