Thị trường văn phòng cho thuê kỳ vọng phục hồi từ nhu cầu của khối ngoại

Thị trường văn phòng tại Hà Nội và TPHCM đang thu hút đầu tư xây dựng thêm nhiều tòa nhà mới bởi nhu cầu thuê của các doanh nghiệp nước ngoài ngày một lớn.

Nhu cầu thuê mặt bằng của khối ngoại gia tăng

Cuối tháng một vừa qua, dự án tòa nhà văn phòng Oriental Square do OSI Holdings phát triển đã được khởi công tại khu đô thị Starlake phía Tây Hồ Tây, Hà Nội. Theo kế hoạch mà chủ đầu tư công bố, dự án sẽ hoàn thành vào tháng 12-2025. Tuy nhiên hiện nay, dự án đã ghi nhận tỉ lệ lấp đầy hơn 60%.

Cách dự án Oriental Square khoảng 20km, giữa tháng 10 năm 2023, Công ty Cổ phần Vinhomes cũng tổ chức lễ khởi công xây dựng toà tháp văn phòng 30 tầng nằm trong một dự án phía Đông của doanh nghiệp này. Tòa nhà này dự kiến hoàn thành vào năm 2026, khách thuê có thể kết nối thuận tiện tới các khu công nghiệp tại các địa phương kế cận như Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang thông qua cao tốc 5B. Đây có thể là lựa chọn của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đặt trụ sở, văn phòng giao dịch – làm việc tại khu vực phía Đông của Hà Nội.

Các dự án văn phòng xanh có thể là xu hướng phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp nước ngoài. Ảnh minh họa: DNCC

Số liệu từ các công ty bất động sản cho thấy, từ nay đến cuối năm 2026 có 13 dự án tòa nhà văn phòng mới gia nhập thị trường Hà Nội.

Các chuyên gia cho biết, sở dĩ các tòa nhà văn phòng được đầu tư ngày càng nhiều do Việt Nam đang là điểm đến đầu tư hấp dẫn. Thống kê từ Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, vốn thực hiện của dự án đầu tư nước ngoài (FDI) năm 2023 ước tính đạt khoảng 36,6 tỉ đô la Mỹ, tăng hơn 32% so với năm 2022.

Nhóm ngành công nghiệp chế biến, chế tạo luôn chiếm ưu thế khi xét về đầu tư FDI với hơn 14 tỉ đô la Mỹ, chiếm gần 70% tổng vốn đầu tư và tăng 15.5% so với cùng kỳ chỉ trong 9 tháng đầu năm 2023.

Trong khi FDI đầu tư mạnh vào lĩnh vực sản xuất, các tòa nhà văn phòng được xây dựng ở các cửa ngõ kết nối thủ đô với tam giác kinh tế vùng Đông Bắc để đón nhu cầu khách thuê. Các tòa nhà văn phòng được xây dựng ở các cửa ngõ để tiện kết nối với các cụm công nghiệp mới, kết hợp các trung tâm công nghiệp, sản xuất trọng điểm lân cận như Bắc Ninh hay Hưng Yên.

Số liệu của Savills mới đây ghi nhận, các khách thuê văn phòng nhóm ngành sản xuất có nhiều giao dịch nhất, đi kèm tổng diện tích cho thuê lớn nhất. Sau đó mới đến khách thuê thuộc ngành công nghệ thông tin, tài chính, bảo hiểm, bất động sản và giáo dục.

Không chỉ thị trường Hà Nội gia tăng nguồn cung mà đà phục hồi của thị trường văn phòng cho thuê trên cả nước rất tích cực. Bởi khi dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ bộ ngày một lớn trong năm 2023 và nhu cầu thành lập trụ sở, văn phòng đại diện cũng trở nên cấp thiết.

Theo nhận định của Công ty bất động sản CBRE, năm 2023 là một năm bùng nổ nhất về nguồn cung thị trường văn phòng kể từ năm 2019 với tổng cộng 132.000 m2 diện tích cho thuê mới được hoàn thành tại Hà Nội và gần 170.000 m2 tại TPHCM trong giai đoạn này. Trong đó chủ yếu là các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi.

Năm 2023, giá chào thuê văn phòng tại Hà Nội và TPHCM có diễn biến trái ngược. Năm qua tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hạng B (trung bình) tại Hà Nội giảm nhẹ 1,4% so với năm trước, còn 14,5 đô la Mỹ/m2/tháng. Trái lại, giá thuê văn phòng tại TPHCM của cả hai hạng lại tương đối ổn định, không có nhiều biến động so với năm 2023, mặc dù có nhiều dự án mới gia nhập thị trường. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động trong năm vừa qua tại TPHCM đều ghi nhận tỉ lệ lấp đầy tốt.

Khách thuê tại TPHCM thường có xu hướng tìm hiểu mặt bằng thuê khá sớm và sẵn sàng ký kết các thỏa thuận thuê trước khi tòa nhà đi vào hoạt động chính thức nhằm tìm kiếm mức giá thuê tốt hơn. Trong khi các khách thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội lại thường chỉ ra quyết định thuê khi tòa nhà đã đi vào vận hành ổn định.

Theo ghi nhận của CBRE, trong năm 2023, cả Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận tỉ lệ văn phòng trống tăng do có nguồn cung văn phòng mới dồi dào. Tại Hà Nội, tỉ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm phần trăm và 5,8 điểm phần trăm so với năm trước. Tương tự, tại TPHCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm phần trăm và 1,4 điểm phần trăm so với năm trước.

Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000m2 từ các dự án. Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường văn phòng TPHCM xấp xỉ 53.000 m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Xu hướng lựa chọn văn phòng xanh

Ở cả hai thành phố đều ghi nhận xu hướng ưa chuộng mặt bằng văn phòng có chất lượng cao từ khách thuê, đặc biệt là các công ty đa quốc gia. Trong bối cảnh kinh tế tuy còn nhiều khó khăn nhưng nguồn cung dồi dào đã giúp cho các khách thuê có thể thương lượng được mức giá thuê tốt với mặt bằng chất lượng cao hơn.

Các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 31% tại Hà Nội và gần 48% tại TPHCM. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn và có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh.

Nhận định về thị trường văn phòng trong năm 2024 nhiều doanh nghiệp cho rằng, nguồn cung lớn khi nền kinh tế phục hồi mờ nhạt giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt. Nhiều chủ đầu tư sẽ thông qua các điều khoản giao dịch có lợi hơn cho khách thuê.

Có thể một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉnh xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng… là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh, bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn.

Ngoài yếu tố về văn phòng linh hoạt, công trình xanh và bền vững cũng là một trong những tiêu chí nổi bật của phân khúc văn phòng hạng A trong những năm gần đây. Theo báo cáo Savills Asia Pacific ESG về khu vực châu Á – Thái Bình Dương, tỉ lệ nguồn cung các tòa văn phòng xanh trong phân khúc hạng A tại 4 thị trường lớn bao gồm Singapore, Greater Kuala Lumpur, Shanghai và Taipei đều đạt trên 50% trong quí 4-2023. Trong đó, con số 98% được ghi nhận tại Singapore – thành phố kiểu mẫu cho phát triển đô thị xanh.

Trong hơn 20 hệ thống chứng chỉ xanh của khu vực, chứng chỉ xanh quốc tế phổ biến nhất tại thị trường Việt Nam là LEED và Green Mark với tổng 20 dự án. Trong đó, có 17 dự án tại TPHCM và 3 dự án tọa lạc tại Hà Nội. Theo Savills Asia Pacific ESG, các tòa văn phòng với chứng chỉ xanh có giá thuê cao hơn 7,5% so với các dự án thông thường trong quí 4-2023.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội cho biết, các văn phòng mới được triển khai đều được triển khai gắn với các giải pháp bền vững. Các dự án văn phòng xanh, thân thiện với môi trường có thể là xu hướng phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp nước ngoài.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp đang có xu hướng chuyển dịch nhu cầu sang thuê văn phòng cao cấp, báo hiệu những thay đổi đáng kể tại phân khúc này trong những năm tới.

Theo Vân Ly - Báo Kinh tế Sài Gòn