Để Luật Đất đai 2024 vận hành suôn sẻ

Theo dự kiến, từ ngày 1-8, Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) cùng một số bộ luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ có hiệu lực.

*Người dân kỳ vọng Luật Đất đai 2024 sẽ gỡ nút thắt giúp thị trường BĐS khơi thông.*

Cần làm rõ nhiều vướng mắc cũ

Về dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Horea nêu một loạt vấn đề cần bổ sung, làm rõ. Theo đó, Điều 5 “dự thảo Nghị định” quy định chi tiết loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp, nên sửa đổi Điểm a Khoản 1 quy định về “đất ở tại nông thôn”.

Bởi đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã (trừ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất rừng tự nhiên, đất rừng sản xuất, đất có mặt biển, đất có mặt nước tự nhiên, đất chưa sử dụng, đất ở đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn) thì vẫn thuộc địa giới đơn vị hành chính xã.

Đề nghị sửa đổi Điểm b Khoản 1 Điều 5 “dự thảo Nghị định” quy định về “đất ở tại đô thị”. Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn, và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới theo quy hoạch hệ thống đô thị và nông thôn, hoặc thửa đất nông nghiệp có nhà ở nằm xen kẽ trong khu vực đô thị ổn định hội đủ điều kiện, thì được công nhận là đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng.

Đề nghị bổ sung Điều 57a quy định “cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đang sử dụng đất”, nhằm quy định chi tiết Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về “cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (sổ hồng) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.

Horea đề nghị bổ sung Điều 57b “dự thảo Nghị định” quy định “giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt, xen kẽ”, để quy định chi tiết Điểm n Khoản 3 Điều 124 của Luật Đất đai 2024, như sau: Các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt, xen kẽ, bao gồm các thửa đất thuộc Nhà nước quản lý hoặc được Nhà nước giao quản lý (gọi chung là đất do Nhà nước quản lý) trong dự án đầu tư có sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất, thì không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án.

Tuy nhiên phải đáp ứng các tiêu chí: Thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê, hoặc đất đang giao quản lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 6 và Điều 113 của Luật Đất đai; Có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích tối thiểu được phép tách thửa, hoặc không đủ điều kiện tách thành dự án độc lập để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của UBND cấp tỉnh; Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, đô thị, quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…

Thông tin về đất đai phải chính xác, minh bạch

Về dự thảo Nghị định Quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin về đất đai, Horea cho rằng công tác đăng ký đất đai và công tác cập nhật biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất chiếm khối lượng công việc lớn nhất của các địa phương, đòi hỏi sự chính xác cao và quy trình chuẩn nhằm đáp ứng nhu cầu bảo vệ tài sản và làm ăn, phát triển kinh tế, ổn định xã hội.

Điển hình riêng TPHCM, có đến hơn 1,8 triệu thửa đất, chỉ tính riêng công tác đăng ký biến động nhà đất thì Sở Tài nguyên-Môi trường và 22 quận, huyện, thành phố Thủ Đức đã giải quyết 320.729 hồ sơ cho tổ chức và cá nhân chỉ trong năm 2023. Bên cạnh đó, trong 2 năm 2022-2023, TPHCM đã cấp Giấy phép xây dựng lần lượt là 30.265 và 21.700 Giấy phép xây dựng, mà hồ sơ cấp phép xây dựng đều phải có bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

Sau khi nghiên cứu, Horea cơ bản thống nhất với dự thảo Nghị định và đưa ra một số góp ý. Thứ nhất, đề nghị sửa đổi, bổ sung tiêu đề Điều 4 quy định hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất.

Bởi lẽ Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2024, mới chỉ quy định bản đồ hiện trạng sử dụng đất là bản đồ thể hiện sự phân bổ các loại đất tại một thời điểm xác định được lập theo đơn vị hành chính các cấp, theo từng vùng kinh tế-xã hội, nhưng chưa quy định bản đồ hiện trạng sử dụng đất còn nhằm để thực hiện các yêu cầu, nhu cầu đa dạng của người sử dụng đất và các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức dưới các hình thức bản vẽ.

Theo định hướng của Chính phủ, thì các nghị định sẽ quy định chi tiết để người dân, doanh nghiệp sẽ chỉ tuân thủ pháp luật căn cứ vào các quy định của luật, nghị định, nên trong thời gian tới đây sẽ có trường hợp chỉ có nghị định mà không có thông tư. Trường hợp ban hành thông tư thì thông tư chủ yếu là hướng dẫn trình tự, thủ tục để cán bộ, công chức nhà nước thực thi pháp luật.

Do vậy, rất cần thiết sửa đổi, bổ sung sửa đổi, bổ sung tiêu đề Điều 4 và sửa đổi, bổ sung phần mở đầu của Khoản 2 và Điểm g Khoản 2 Điều 4 dự thảo Nghị địnhnhư đề xuất trên đây.

Thứ hai, đề nghị bổ sung Khoản 1 Điều 23 dự thảo nghị định quy định trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Điều 18 và Điều 19 của nghị định này. Do bổ sung Khoản 1, nên Horea đề nghị sửa đổi thứ tự các khoản của Điều 23 dự thảo nghị định. Đề xuất như trên nhằm bảo đảm tính logic của dự thảo nghị định, bởi lẽ trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu thì đương nhiên là phải cấp mới giấy chứng nhận.

Thứ ba, đề nghị xác định cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được kết nối liên thông, tích hợp với cơ sở dữ liệu lớn quốc gia (big data) và với các cơ sở dữ liệu quốc gia khác, cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương, mà trước hết là phải tích hợp với cơ sở dữ liệu về dân cư theo Đề án 06 và tích hợp dữ liệu điện tử VNeID.

Theo LÊ HOÀNG CHÂU (Chủ tịch Horea) – Báo Sài Gòn Giải Phóng – Đầu tư tài chính