Khủng hoảng ngân hàng đe dọa thị trường bất động sản Mỹ

Nếu có bất cứ điều gì mà các chủ sở hữu bất động sản thương mại không mong muốn xảy ra nhất vào lúc này, đó chắc chắn là một cuộc khủng hoảng ngân hàng.

Thị trường bất động sản đối mặt với áp lực mới

Trong suốt thời gian qua, các chủ sở hữu bất động sản trên khắp nước Mỹ đã phải oằn mình gánh chịu áp lực từ các đợt tăng lãi suất liên tiếp của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed), vừa làm tăng chi phí đi vay, vừa làm giảm giá bất động sản.

Giờ đây, khi vẫn chưa phục hồi hoàn toàn, thị trường bất động sản lại phải đối mặt với một viễn cảnh u ám khác: cuộc khủng hoảng lan rộng sau vụ sụp đổ của Silicon Valley Bank (SVB), có thể khiến các ngân hàng thắt chặt quy định cho vay hơn nữa. Điều này được dự báo sẽ làm chậm hoạt động xây dựng và khiến các công ty bất động sản ngày càng gặp nhiều khó khăn trong việc tái cấp vốn cho một lượng lớn các khoản vay sắp đến hạn.

Theo công ty dữ liệu Trepp, các khoản thế chấp bất động sản thương mại trị giá khoảng 270 tỉ đô la mà các ngân hàng Mỹ nắm giữ sẽ đến hạn trong năm nay. Nếu tính trong vòng năm năm tới, con số sẽ lên tới 1.400 tỉ đô la.

“Đã có những vấn đề về thanh khoản. Có ít giao dịch được thực hiện hơn”, Xander Snyder, chuyên gia cấp cao về bất động sản thương mại tại công ty dịch vụ tài chính First American, cho biết. “Khả năng tiếp cận vốn ngày càng khan hiếm và cuộc khủng hoảng ngân hàng này gần như chắc chắn sẽ làm trầm trọng thêm tình trạng đó”.

Đáng lưu ý, hầu hết các ngân hàng nắm giữ các khoản vay thế chấp bất động sản thương mại đều là các tổ chức quy mô nhỏ và vừa, vốn đang chịu nhiều áp lực nhất trong cuộc khủng hoảng hiện nay.

Ví dụ nổi bật nhất có thể kể đến Signature – ngân hàng cho tới trước khi sụp đổ, vẫn có danh mục cho vay bất động sản lớn thứ 10 tại Mỹ. Xếp trên Signature một bậc trong danh sách này là một cái tên quen thuộc khác – First Republic, ngân hàng cũng chỉ vừa mới thoát khỏi bờ vực trong gang tấc.

Các ngân hàng ngày càng thận trọng hơn

Ông Daniel Klein, Chủ tịch của Klein Enterprises, một công ty quản lý bất động sản thương mại có trụ sở tại Maryland, gần đây đã nói chuyện với một số ngân hàng về khoản vay xây dựng cho một dự án mới. Nhưng ngay sau vụ sụp đổ của SVB và Signature, một trong số các ngân hàng mà ông đang thảo luận đã đột ngột rút lại bản thỏa thuận đối với một khoản vay.

Ông Klein, người đang điều hành doanh nghiệp gia đình quản lý khoảng 60 trung tâm mua sắm, văn phòng và tòa nhà chung cư, cho biết, ngân hàng này không đưa ra lời giải thích nào cho quyết định của mình và ông không biết liệu những rắc rối gần đây trong lĩnh vực ngân hàng có phải là nguyên nhân hay không. Tuy nhiên, ông tin rằng, trong những tháng tới, các điều khoản cho vay từ các ngân hàng sẽ trở nên chặt chẽ và khó khăn hơn.

“Thị trường đang ở trong một cơn bão hoàn hảo”, bà Varuna Bhattacharyya, một luật sư bất động sản tại New York, cho biết “tỷ lệ xử lý các khoản vay mới cho dự án bất động sản hiện đang ở mức thấp hơn nhiều so với trước. Thật khó để không cảm thấy hoang mang và lo lắng”.

Những rủi ro tiềm ẩn

Trên thực tế, những tín hiệu xấu đối với ngành bất động sản đã xuất hiện trước cả các vụ sụp đổ của SVB và Signature. Theo một khảo sát được Fed thực hiện, trong tháng 1-2023, gần 60% số ngân hàng Mỹ đã thắt chặt tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vay liên quan đến các dự án bất động sản thương mại và chung cư.

“Trong vài quí vừa qua, các tiêu chuẩn cho vay của ngành ngân hàng đã thắt chặt đáng kể, ở mức độ chưa từng thấy trước đây, chỉ trừ các giai đoạn suy thoái. Có lẽ, bộ phận rủi ro tại các ngân hàng đang ngày càng tỏ ra thận trọng khi nỗi lo suy thoái kinh tế đang lan rộng trên thị trường tài chính”, các chuyên gia của Goldman Sachs cho biết trong một lưu ý gần đây.

Hệ quả là tỷ lệ tăng trưởng cho vay bất động sản thương mại kể từ đầu năm 2023 đến nay đã giảm 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Những lo ngại về tác động tiêu cực từ các đợt tăng lãi suất của Fed đối với bất động sản thương mại đã dần được hiện thực hóa vào tháng trước. Công ty bất động sản Columbia Property Trust đã vỡ nợ đối với khoản vay lãi suất thả nổi trị giá 1,7 tỉ đô la trong khi Công ty quản lý quỹ Brookfield Asset Management cũng rơi vào tình cảnh tương tự với khoản nợ trị giá hơn 750 triệu đô la.

Các chuyên gia dự báo, việc nhiều bất động sản thương mại hàng đầu bị bán với mức giá chiết khấu mạnh sẽ trở nên phổ biến hơn trong những năm tới, khi các chủ sở hữu gặp nhiều khó khăn trong việc tái cấp vốn với mức chi phí phải chăng.

Tác động đến nền kinh tế

Theo Goldman Sachs, việc các tiêu chuẩn cho vay bị thắt chặt hơn nữa do cuộc khủng hoảng ngân hàng vừa bùng phát, có thể kìm hãm đà tăng trưởng kinh tế Mỹ trong năm nay. Quan điểm này cũng nhận được sự đồng tình từ Chủ tịch Fed Jerome Powell. Phát biểu trong cuộc hop báo hôm thứ Tư tuần trước, ngay sau khi Fed công bố quyết định tăng lãi suất, ông cho biết, việc các ngân hàng thắt chặt điều kiện tín dụng sẽ góp phần làm hạ nhiệt nền kinh tế, giống như tác động của các đợt tăng lãi suất.

Tuy nhiên, nhà lãnh đạo Fed cũng trấn an dư luận khi cho biết, các ngân hàng khu vực với nhiều khoản cho vay trong lĩnh vực bất động sản thương mại, sẽ không đối mặt với nguy cơ trở thành SVB tiếp theo. “Chúng tôi nhận thức rõ mối quan tâm của mọi người đối với lĩnh vực bất động sản thương mại. Tôi thực sự không nghĩ đây là hai trường hợp giống nhau. Hệ thống ngân hàng vẫn vững mạnh, có khả năng phục hồi, và ở trong tình trạng an toàn vốn”.

Trong khi đó, ông Hessam Nadji, Giám đốc điều hành của Marcus & Millichap, cho biết vẫn cần thêm thời gian để xác định rõ mức độ tác động lên nền kinh tế, bởi lĩnh vực bất động sản thương mại hiện vẫn đang hấp thụ cú sốc từ các biện pháp thắt chặt chính sách tiền tệ của Fed. Ông nói thêm, các tác động có thể không gây ra rủi ro hệ thống, nhưng sẽ làm gia tăng thêm nhiều thách thức cho toàn ngành.

Hiện, Moody’s Analytics đã hạ dự báo tăng trưởng kinh tế Mỹ trong năm 2023 từ mức 1,6% trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng ngân hàng, xuống còn 1,3%. Các chuyên gia tại Moody’s Analytics cũng đã đưa ra hai kịch bản tiềm năng có thể xảy ra với nền kinh tế sau các vụ sụp đổ trong ngành ngân hàng.

Kịch bản xấu nhất sẽ xảy ra khi người gửi tiền ngày càng lo lắng về tình hình hiện nay, và tiếp tục chuyển tiền từ các ngân hàng khu vực sang các ngân hàng lớn hơn. Theo chuyên gia kinh tế Cris DeRitis của Moody’s Analytics, “sự dịch chuyển một lượng lớn tiền gửi sẽ gây ra nhiều căng thẳng hơn cho danh mục đầu tư, khiến số lượng ngân hàng sụp đổ gia tăng, và cuộc khủng hoảng ngày càng lan rộng”.

“Nền kinh tế sau đó sẽ suy yếu và các tiêu chuẩn cho vay sẽ thắt chặt hơn nữa”, ông DeRitis nói thêm, và cho biết, nước Mỹ sẽ bước vào thời kỳ suy thoái. “Một chu kỳ suy thoái cổ điển do sự thắt chặt tín dụng gây ra. Cuộc suy thoái đó cuối cùng, có thể sẽ kết thúc vào năm 2024”.

Tuy nhiên, một kịch bản có nhiều khả năng xảy ra hơn là việc tình hình hỗn loạn hiện tại sẽ nhanh chóng được giải quyết bằng các giải pháp kịp thời. Theo chuyên gia DeRitis, trong trường hợp này, “mặc dù có thể xảy ra thêm các vụ đổ vỡ khác trong ngành ngân hàng, nhưng sẽ không có gì mang tính hệ thống, không có gì thực sự khiến người tiêu dùng và doanh nghiệp phải quá lo ngại về sự an toàn đối với tiền gửi ngân hàng của họ”.

Mặc dù vậy, nền kinh tế Mỹ và thị trường bất động sản cũng khó có thể tránh được tổn hại, bởi các ngân hàng, vốn đang chịu tác động sâu sắc từ các vụ sụp đổ, sẽ tiếp tục duy trì thái độ thận trọng. “Ngay cả khi không có vụ phá sản nào nữa, các ngân hàng vẫn sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng, hạn chế cho vay, và điều đó sẽ có tác động tiêu cực đến nền kinh tế nói chung”, chuyên gia DeRitis kết luận.

Theo Song Thanh - Kinh Tế Sài Gòn. Nguồn: Finance Yahoo, New York Times, Newsweek