Thị trường bất động sản toàn cầu đối mặt nhiều thách thức

Bất chấp tình trạng suy thoái kinh tế toàn cầu do đại dịch Covid-19 gây ra, giá nhà tại các thị trường lớn vẫn tiếp tục tăng nhanh, thậm chí là tăng nóng. Điều này làm dấy lên những lo ngại về nguy cơ đối với thị trường bất động sản, khi các chương trình kích thích kinh tế sẽ kết thúc vào cuối năm nay.

Kích thích kinh tế làm nóng thị trường bất động sản

Theo DW, đang xảy ra một nghịch lý giữa cuộc khủng hoảng hiện nay: Các gói kích thích của chính phủ được thiết kế để chống lại thảm họa kinh tế từ dịch Covid-19, trên thực tế lại đang làm gia tăng tình trạng bất bình đẳng trên thị trường nhà ở, từ đó duy trì một vòng tròn luẩn quẩn.

Những gói kích thích bơm tiền rẻ vào nền kinh tế của các nước phát triển để duy trì giá tài sản và cổ phiếu ở mức cao. Một mặt, điều này củng cố nền tảng cho khả năng đi vay của các chủ sở hữu nhà, đảm bảo lợi nhuận của cổ đông và duy trì bảng cân đối kế toán của các ngân hàng. Tuy nhiên, điều này đồng thời cũng khiến người thuê nhà trở nên nghèo hơn và làm gia tăng số người không thể tiếp cận nhà ở.

Nhiều nước phát triển đang chứng kiến giá nhà tăng trong khi tỷ lệ nhiễm Covid-19 tăng trở lại. Theo thống kê của Ngân hàng UBS (Thụy Sỹ) trong quí 2, giá nhà đã tăng ở 8/10 quốc gia có thu nhập cao và trung bình, trong đó giá nhà ở tại Mỹ tăng 5%, tại Đức là 11% so với cùng kỳ năm ngoái.

UBS nhận định, trong số 25 thành phố lớn được phân tích trong Chỉ số bong bóng bất động sản toàn cầu 2020, hơn một nửa có nguy cơ xảy ra bong bóng nhà đất hoặc bị định giá quá cao. Chỉ số này đã xem xét các dấu hiệu điển hình của bong bóng nhà đất như giá thuê và thu nhập của người dân ngày càng chênh lệch, sự mất cân bằng trong nền kinh tế như hoạt động cho vay hoặc xây dựng quá mức.

Các điểm nóng

Ở Bắc Mỹ, Toronto (Canada) là thành phố lớn duy nhất có nguy cơ xảy ra bong bóng nhà đất, trong khi Vancouver (Canada), Los Angeles, San Francisco và New York (Mỹ) được coi là định giá quá cao, nhưng không có nguy cơ bong bóng, UBS cho biết. Boston (Mỹ) có giá trị hợp lý, trong khi Chicago (Mỹ) là thành phố duy nhất trong khu vực bị đánh giá thấp.

Châu Âu và Hồng Kông (Trung Quốc) là những khu vực đối mặt với rủi ro lớn nhất. Các thành phố Munich và Frankfurt của Đức, cũng như thủ đô Warsaw của Ba Lan, đứng đầu danh sách.

Giá nhà tại Lithuania, Estonia, Ba Lan, Slovakia và Ukraine đều có mức tăng hai con số trong 12 tháng qua. UBS cho biết Paris (Pháp), Amsterdam (Hà Lan) và Zurich (Thụy Sỹ) cũng nằm trong nhóm thành phố có nguy cơ bong bóng.

Các thị trường nhà đất khác "được định giá cao nhưng không có nguy cơ bong bóng" bao gồm London (Anh), Tokyo (Nhật Bản), Stockholm (Thụy Điển), Geneva (Thụy Sỹ), Tel Aviv (Israel), Sydney (Úc) và New York. Giá trị nhà chỉ giảm ở 4/25 thành phố được phân tích: Madrid (Tây Ban Nha), San Francisco, Dubai (Các Tiểu vương quốc Ảrập Thống nhất) và Hồng Kông. Theo các số liệu thống kê, lần cuối cùng thế giới có ít thành phố có giá nhà giảm hơn là vào năm 2006.

Bên cạnh đó UBS cũng cho biết đại dịch làm gia tăng nhu cầu về những ngôi nhà lớn, nhiều không gian ngoài trời hơn. Cả New York và San Francisco đều chứng kiến xu hướng người dân dịch chuyển đến các thành phố nhỏ hoặc khu vực ngoại ô. Điều này làm cho thị trường bất động sản trở nên bất định trong cả ngắn và dài hạn, do không ai biết đại dịch sẽ kéo dài trong bao lâu.

"Sự gia tăng của hình thức làm việc tại nhà đặt ra câu hỏi về nhu cầu sống gần các trung tâm thành phố", ông Claudio Saputelli, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản của UBS cho biết. Bên cạnh đó, ông cho rằng áp lực đối với thu nhập hộ gia đình cũng khiến nhiều người muốn đến khu vực ngoại ô có giá cả phải chăng hơn.

Sự lạc quan không đúng chỗ?

Một số chuyên gia vẫn tỏ ra lạc quan về đà tăng giá hiện nay của thị trường bất động sản. Trả lời phỏng vấn CNBC, ông Sean Darby, Trưởng bộ phận chiến lược cổ phần toàn cầu tại Jefferies nhận định, sự tăng giá của thị trường bất động sản là một "sự hậu thuẫn lớn" đối với các nhà hoạch định chính sách vốn đang phải vật lộn với cuộc suy thoái kinh tế. Ông lưu ý: "Điều quan trọng là nó đã thực sự cho phép hệ thống ngân hàng trong nước không bị ảnh hưởng bởi giảm phát tài sản".

Thế nhưng theo DW, trong vài năm trở lại đây, giá nhà ở đã tăng cao ở hầu hết các khu vực trên thế giới. Logic kinh tế cho thấy đáng lẽ giá nhà đã lao dốc mạnh sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, và trên thực tế đã giảm 10% trong cuộc khủng hoảng nhưng rốt cuộc, lại được cứu vãn nhờ việc các ngân hàng trung ương toàn cầu cắt giảm lãi suất xuống mức gần như bằng 0 và tung ra các chương trình kích thích tài khóa khổng lồ.

Điều này đã kích hoạt một sự bùng nổ mới, duy trì một loại tài sản rất quan trọng đối với lĩnh vực tài chính sau cuộc khủng hoảng năm 2008. Lãi suất thấp làm cho các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng trở nên hợp lý hơn và những ngôi nhà có sức hấp dẫn với người mua hơn, trong bối cảnh lợi nhuận từ các khoản đầu tư an toàn thay thế sụt giảm. Những hỗ trợ như vậy đối với thu nhập hộ gia đình, cùng việc giãn thời hạn trả nợ thế chấp, cũng giúp người lao động thất nghiệp khỏi phải bán nhà.

Giống như các sàn giao dịch chứng khoán toàn cầu, thị trường bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ ngay trong cuộc khủng hoảng hiện nay. Tuy nhiên cùng lúc đó, tỷ lệ thất nghiệp tại các nước vẫn tăng cao và tiền lương rơi vào tình trạng trì trệ. Giá nhà tăng, một mặt duy trì mức đầu tư vào thị trường bất động sản nhưng cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất bình đẳng ở các nước phát triển. Bởi giá nhà cao hơn và tiền lương trì trệ đồng nghĩa với việc giá thuê nhà cao hơn, khiến nhiều người dân không thể tiếp cận nhà ở.

Đà tăng không bền vững

UBS lưu ý rằng việc tăng giá trong điều kiện chính phủ tung ra các biện pháp kích thích, các gói cứu trợ thế chấp và áp dụng mức lãi suất thấp là không bền vững. Ông Mark Haefele, Giám đốc đầu tư của UBS cho biết: "Không chắc chắn rằng tỷ lệ thất nghiệp cao hơn và triển vọng ảm đạm đối với thu nhập hộ gia đình sẽ ảnh hưởng đến giá nhà ở mức độ nào. Tuy nhiên, rõ ràng sự tăng tốc trong bốn quí vừa qua không bền vững trong ngắn hạn". Trong một thông báo, Global Wealth Management cho biết: "Giá thuê đã giảm ở hầu hết các thành phố, cho thấy một giai đoạn điều chỉnh có thể sẽ xuất hiện khi các khoản trợ cấp mất dần và áp lực lên thu nhập tăng lên".

Chuyên gia Bartosz Turek từ HRE Investments cũng chỉ ra "mối tương quan chặt chẽ" giữa lãi suất và giá nhà ở, và nghi ngờ đây là nguyên nhân chính đằng sau việc giá bất động sản tăng vọt trên thế giới. Ông nói: "Tôi thấy rằng tại một số thị trường châu Âu, giá đã tăng đến mức đáng báo động và một đợt giảm giá sắp xảy ra". Ông Turek lưu ý rằng trong một thời gian dài, giá nhà đã tăng cao hơn nhiều so với thu nhập. Điều này thường được thúc đẩy bởi lãi suất rất thấp ở hầu hết các quốc gia.

Dữ liệu từ văn phòng thống kê của Liên hiệp châu Âu, Eurostat, cho thấy từ năm 2012-2019, giá nhà ở Slovakia đã tăng 43%, trong khi thu nhập trung bình của người dân Slovakia chỉ tăng 4% trong giai đoạn này. Tại Đức, giá nhà ở tăng 43% trong khi thu nhập tăng 19%. Tại Thụy Điển, giá cả tăng 53% và thu nhập tăng 18%. Ở Áo, con số này lần lượt là 45% và 17%. Cuối cùng, ở Hungary, giá nhà ở tăng gần gấp đôi và thu nhập năm 2019 cao hơn 43% so với năm 2012.

Triển vọng

Theo một số nhà phân tích thị trường nhà ở, những tháng cuối năm nay sẽ là quãng thời gian thử thách cho thị trường, khi các chương trình kích cầu của chính phủ kết thúc. Ví dụ, ở Mỹ, hơn 20% trong số 110 triệu người thuê nhà có nguy cơ bị đuổi ra khỏi nhà, khi các quy định về giãn thời hạn thanh toán tiền thuê nhà do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 bắt đầu kết thúc.

"Nhìn về phía trước, một nền kinh tế yếu kém, điều kiện tín dụng thắt chặt và sự kết thúc của các yếu tố ngắn hạn hỗ trợ nhu cầu này sẽ kìm hãm tốc độ tăng giá nhà trong năm tới"- chuyên gia Hansen Lu tại Capital Economics ở London dự báo giá nhà ở sẽ có dấu hiệu chững lại vào năm 2021.

Các nhà phân tích của cơ quan xếp hạng toàn cầu Fitch Ratings kết luận rằng Tây Ban Nha sẽ chịu sự sụt giảm giá nhà lớn nhất, từ 8-12% vào năm 2020, trong khi giá ở Úc dự kiến sẽ mất từ 5-10% và ở Anh lên đến 7%.

Trong bối cảnh đó, một số ý kiến cho rằng, các nhà đầu tư nên cân nhắc việc bán bớt các bất động sản và tìm kiếm những tài sản có khả năng sinh lời tốt hơn. Ông Claudio Saputelli, người đứng đầu bộ phận đầu tư bất động sản của UBS, nhận xét: "Dù bất động sản thường được coi là kênh đầu tư đầy tiềm năng, hiện giờ chắc chắn không phải là thời điểm tệ nhất để nhà đầu tư chốt lời".

Theo DW, giá nhà giảm sẽ làm giảm của cải tài sản, giảm khả năng vay vốn của chủ sở hữu nhà và có thể làm suy yếu hoạt động đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất của nền kinh tế. Tuy nhiên, điều này cũng cũng sẽ giảm bớt áp lực cho những người dân đang phải chịu ảnh hưởng nặng nề từ mức lương thực tế thấp hơn, tình trạng thất nghiệp và tiền thuê nhà tăng.

Theo Lạc Diệp - Thời báo Kinh tế Sài Gòn