Ngành bất động sản khu công nghiệp: Tiềm năng xen lẫn thách thức!

Mặc dù tiềm năng là khá lớn song một vài thách thức đang dần xuất hiện với ngành bất động sản khu công nghiệp. Điển hình nhất là sự thiếu hụt về nguồn cung mới do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý.

*Các KCN Việt Nam vẫn được đánh giá là một điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp nước ngoài. Ảnh: H.P*

Còn nhiều tiềm năng!

Ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) tại Việt Nam vốn có mối quan hệ rất chặt chẽ với tình hình thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Nếu lượng vốn FDI chảy vào nhiều, nhu cầu bất động sản KCN chắc chắn sẽ tăng. Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến ngày 20-5-2023, có 962 dự án vốn FDI đăng ký cấp mới được cấp phép với số vốn đăng ký đạt 5,26 tỉ đô la Mỹ, tăng 66,4% so với cùng kỳ năm trước về số dự án và tăng 27,8% về số vốn đăng ký.

Trên cơ sở đó, các KCN Việt Nam vẫn được đánh giá là một điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp nước ngoài do xu hướng dịch chuyển sản xuất ra ngoài Trung Quốc vẫn đang tiếp diễn. Với vị trí địa lý trọng yếu và sự tương đồng về văn hóa, chính trị, Việt Nam có nhiều lợi thế để trở thành sự lựa chọn ngoài Trung Quốc của những doanh nghiệp toàn cầu với quy mô lớn. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng có nhiều lợi thế cạnh tranh so với các quốc gia trong khu vực ASEAN.

Về giá cho thuê đất KCN, Việt Nam hiện thấp hơn 30-36% so với Indonesia, Malaysia, Thái Lan và ngang bằng với Philippines. Về tỷ giá hối đoái, biến động đô la Mỹ/tiền đồng không nhiều khi so sánh với các quốc gia khác, qua đó giúp các nhà đầu tư giảm thiểu thiệt hại khi quyết định rót vốn.

Đặc biệt, các dự án xây dựng hạ tầng giao thông được Chính phủ đẩy mạnh triển khai từ năm 2023 sẽ giúp giải quyết nút thắt cổ chai logistics, hỗ trợ trực tiếp cho ngành bất động sản KCN. Chi phí logistics tại Việt Nam chiếm khoảng 16,8% giá trị hàng hóa, trong khi mức chi phí này trên thế giới chỉ khoảng 10,6%.

Hiện Chính phủ đang rất nỗ lực trong việc cải thiện hạ tầng giao thông với hàng loạt dự án đầu tư công như cao tốc Bắc – Nam giúp kết nối giao thông toàn quốc, hay đường vành đai 4 ở Hà Nội và vành đai 3 ở TPHCM giúp chuyển dịch sản xuất ra các tỉnh ngoài trung tâm và các dự án cảng biển, sân bay đang nằm trong quy hoạch và triển khai. Tất cả những yếu tố này đều là điểm cộng cho ngành bất động sản KCN của Việt Nam trong dài hạn.

Thách thức dần xuất hiện

Mặc dù tiềm năng là khá lớn song một vài thách thức đang dần xuất hiện với ngành bất động sản KCN. Điển hình nhất là sự thiếu hụt về nguồn cung mới do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý. Việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Điều này gây ra tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài KCN.

Với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, thị trường này đã chứng kiến sự thiếu hụt nguồn cung trong nửa cuối năm 2022 khi không có KCN mới nào được đưa vào hoạt động. Trong khi đó, thị trường miền Bắc có phần tích cực hơn khi ghi nhận thêm nguồn cung mới ở khu vực ngoại ô trong quí 4-2022 với khoảng 590 héc ta diện tích đất cho thuê, giúp cho tổng nguồn diện tích cho thuê cả năm 2022 tăng 7,9%, đạt 11.923 héc ta.

Bên cạnh vấn đề nguồn cung thì một thách thức khác với ngành bất động sản KCN là vấn đề “thuế tối thiểu toàn cầu”. Đây là chương trình do Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD) khởi xướng, nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế, là một phần của chương trình Chống xói mòn cơ sở tính thuế và chuyển dịch lợi nhuận (BEPS).

Theo đó, bắt đầu từ năm 2024, một số quốc gia sẽ áp dụng mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% với các công ty lớn có doanh thu từ 750 triệu euro trở lên. Hiện nay, Việt Nam đang sử dụng ưu đãi thuế quan như một công cụ đòn bẩy tài chính để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài khi áp dụng thuế ở mức 10%, 15% và 17% tùy theo lĩnh vực, ngành, quy mô và địa điểm đầu tư.

Trong một số trường hợp đặc biệt, mức thuế ưu đãi có thể ở mức 5%, 7% và 9%. Tuy vậy, các ưu đãi này sẽ không còn tác dụng khi chính sách thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng, qua đó có thể ảnh hưởng phần nào đến triển vọng thu hút đầu tư FDI của Việt Nam trong các năm tới.

Ngoài ra, chi phí nhân công giá rẻ đã không còn là một lợi thế cạnh tranh quá lớn của Việt Nam. Theo nghiên cứu của JETRO, tại thời điểm 2013-2014, mức lương công nhân trung bình ở Việt Nam là 162 đô la Mỹ/tháng, bằng 75% so với Ấn Độ; 69% so với Indonesia và 44% so với Thái Lan.

Trong khi đó, tại năm 2022, mức lương công nhân trung bình tại Việt Nam đã tăng lên 277 đô la Mỹ/tháng, bằng 84% so với Ấn Độ; 74% so với Indonesia và 72% so với Thái Lan. Tỷ lệ tăng lương kỳ vọng năm 2023 của Việt Nam đạt 5,9%, dẫn đầu khu vực Đông Nam Á, và chỉ xếp sau Ấn Độ (8,7%), trong khi năng suất lao động của nhân công Việt Nam lại chưa tăng như doanh nghiệp mong muốn.

Doanh nghiệp nào đáng chú ý?

Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC), hầu hết các doanh nghiệp bất động sản KCN đều có nền tảng tài chính lành mạnh, đặc biệt là các doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) khi không có nợ ròng, không tồn tại nợ trái phiếu, phần lớn nợ vay ngắn hạn dùng để bổ sung vốn lưu động và trả cổ tức.

Đối với các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ trái phiếu/tổng nợ vay cao như Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (BCM) và Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC), tỷ lệ nợ/tổng tài sản vẫn ở mức an toàn, các khoản vay nợ đều có tài sản bảo đảm, chất lượng tài sản tương đối tốt trong khi giá trị đáo hạn trái phiếu trong năm 2023 không quá lớn.

Về kết quả kinh doanh quí 1-2023 thì hầu hết các doanh nghiệp trong ngành đều có sự suy giảm so với cùng kỳ. Ngoại trừ KBC có mức tăng trưởng ấn tượng nhờ mức nền thấp trong năm 2022 và hoạt động cho thuê đất phục hồi, các doanh nghiệp bất động sản KCN còn lại đều chứng kiến sự suy giảm hai chữ số do doanh thu ghi nhận một lần các hợp đồng cho thuê giảm so với cùng kỳ.

Trong năm 2023, một số cổ phiếu đáng lưu ý sẽ thuộc nhóm các doanh nghiệp có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như KBC nhờ kỳ vọng từ các hợp đồng cho thuê giá trị lớn đã ký kết hay Tổng công ty IDICO (IDC) nhờ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp và dòng tiền ổn định từ các dự án điện và BOT.

Theo Linh Trang – Báo Kinh tế Sài Gòn