Nhà ở tại TPHCM lại đối diện với chu kỳ tăng giá mới

(15/6/2021) - Trong hai năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ ở TPHCM đang nhỏ giọt dần, cộng với quỹ đất hạn hẹp, giá vật liệu tăng cao, khiến người mua nhà ở thành phố này bắt đầu đối diện với chu kỳ tăng giá mới.

Số lượng căn hộ dưới 2 tỉ đồng hiện rất hạn chế với hầu hết căn có diện tích khá nhỏ, từ 50-60 m2. Tình trạng khan hiếm này được dự báo đơn vị nghiên cứu đều chỉ ra làn sóng tăng giá mới sẽ bủa vây nhu cầu mua nhà của thị dân trẻ trong thời gian tới.

Mặt bằng giá mới được thiết lập

Theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, giá bán sơ cấp của phân khúc căn hộ tại TPHCM trong quí 1-2021 trung bình là 62 triệu đồng/m2 tương đương một căn hộ 60 m2 có giá khoảng 3,7 tỉ đồng. Ở mức giá trung bình đó, giá bán căn hộ sơ cấp cao nhất ghi nhận là 105 triệu đồng/m2 và thấp nhất là 36,5 triệu đồng/m2. Với mức giá bán thấp nhất là 36,5 triệu đồng, một căn hộ 2 phòng ngủ 60 mẻ có giá là 2,2 tỉ đồng với vị trí khá xa trung tâm.

Giá nhà 3 tháng đầu năm 2021 đã tăng so với năm 2020, đến tháng 4, DKRA tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng về giá ở nhiều khu vực. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi đó căn hộ hạng sang tăng đáng kể trong qúi. Thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ bình dân. Giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại thành phố Thủ Đức tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang. Mặt bằng giá sơ cấp một số dự án bán ra trong tháng tăng đáng kể, mức tăng trung bình dao động khoảng 8-15% so với giai đoạn trước đó.

Với nhu cầu căn hộ 2 phòng ngủ của đa số người dân, các sản phẩm trung cấp ở thành phố Thủ Đức hiện đã ở mức 3 ti đồng trở lên. Trong khi đó, ở khu Tây như quận 8, quận 6, Bình Tân... giá nhà cũng đã đạt mốc 37-39 triệu đồng/m2, chủ yếu nguồn cung đến từ thị trường thứ cấp.

Khu vực đông dân cư hiện hữu như quận Bình Thạnh, Gò Vấp không có dự án mới nào triển khai, ngay cả khu Đông vốn có rất nhiều chung cư phát triển mỗi năm giờ cũng chỉ còn vài lựa chọn nhưng chủ yếu là sản phẩm hạng sang, cao cấp giá 0-70 triệu đồng/m2 trở lên.

Nguồn cung ở khu Nam thành phố được xem là đáng để kỳ vọng nhất vào thời điểm này cho những người mua nhà với mục đích ở thực, với một số dự án hiếm hoi đang được chào bán với giá sơ cấp trên dưới 2 tỉ đồng/căn. Ngoài ra, trên địa bàn TPHCM còn rải rác một số dự án chung cư nhỏ lẻ tầm giá 35-40 triệu đồng/m2, tuy nhiên số lượng rất hạn chế và phần nhiều là các căn hộ diện tích lớn. Một vài dự án khác có kế hoạch mở bán nhưng phải trì hoãn vì vấn đề pháp lý và ảnh hưởng dịch bệnh. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, căn hộ tại TPHCM trong các tháng đầu năm nay tiếp tục ghi nhận giá bán tăng 3-4% so với qúi 4-2020. Riêng trong tháng 4 năm nay, giá căn hộ chung cư vẫn tiếp tục đà tăng hơn 5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Thực tế từ giao dịch thị trường trong thời điểm cuối tháng 5, đầu tháng 6 khi thành phố đang tiến hành giãn cách xã hội, phân khúc căn hộ dù không sôi động nhưng không hề có động thái giảm giá. Thậm chí trong các giao dịch sang nhượng thứ cấp, giá vẫn tăng đều đặn 5-7% so với cùng thời điểm năm 2020.

Nhà dưới 2 tỉ đồng chỉ còn 10%

Theo số liệu và báo cáo của Savills Việt Nam mới đây cho thấy quy mô hộ gia đình tại TPHCM có xu hướng giảm trong 10 năm qua, với số liệu gần đây nhất vào năm 2019: quy mô hộ gia đình là 3,5 người cho cả hộ, so với năm 2009 là 3,9 người cho cả hộ. Bên cạnh đó, khoảng 66% số lượng hộ gia đình sẽ có từ 2-4 thành viên, đây là quy mô nhỏ, xu hướng tách hộ và giới trẻ ra riêng đang là xu hướng diễn ra trong thời gian qua và sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Điều này dẫn tới thực trạng nhu cầu nhà ở tăng lên.

Tuy nhiên, theo thống kê của Savills Việt Nam, lượng căn hộ đang chào bán trên thị trường có giá trị từ 2 tỉ đồng trở xuống đang chiếm khoảng 10% của tổng lượng đang chào bán trên thị trường.

Nguồn cung cho mức giá này hiện rất hạn chế với hầu hết căn hộ có diện tích khá nhỏ, từ 50-60 m2. Có thể thấy, các chủ đầu tư đang theo xu hướng giảm diện tích để vừa với nhu cầu của các gia đình nhỏ và làm cho giá trị vẫn thích hợp cho người mua.

Giải thích về hiện trạng này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills TPHCM cho biết, nếu nhìn nhận khái quát thì quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp và giá trị đất ngày càng tăng cao. Điều này làm cho các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ, ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đang tăng mạnh, cùng với kỳ vọng về lợi nhuận của các doanh nghiệp đã làm cho giá trị của căn hộ tăng lên.

Để giải quyết hiện trạng này, bà Trang chia sẻ, phải có sự hành động từ hai phía. Thời gian qua, các doanh nghiệp phải mất 3-5 năm để bắt đầu phát triển dự án. Trong thời gian đó, doanh nghiệp phải chi trả rất nhiều chi phí dẫn đến khi có dự án thật sự thì giá trị căn hộ tăng lên. Còn về phía các doanh nghiệp phải tận dụng được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước để tạo ra các sản phẩm có lợi và đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.

Theo định hướng của TPHCM, đến năm 2030, thị trường sẽ tập trung nhiều hơn vào loại hình chung cư để đáp ứng được nhu cầu nhà ở và thúc đẩy thị trường. Với quỹ đất trung tâm khan hiếm, việc cải thiện cơ sở hạ tầng giữa các quận ngoài trung tâm và các khu vực lân cận đang tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dự án nhà ở với mức giá vừa tầm.

“Có thể thấy nhiều nguồn cung mới đang được hình thành ở các quận Bình Chánh, Nhà Bè, Tân Bình và Bình Tân đây là những khu vực vẫn còn tiềm năng để phát triển nhà ở và sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển căn | hộ với mức giá vừa tầm”, vị chuyên gia - đánh giá.

Theo Dũng Trần - Kinh tế Sài Gòn