Trung Quốc bắt đầu lo về bong bóng bất động sản

Để ứng phó với nguy cơ bong bóng bất động sản, chính quyền trung ương và giới chức nhiều thành phố lớn tại Trung Quốc gần đây đã triển khai hàng loạt biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường nhà đất trị giá 17.400 tỉ nhân dân tệ (2.700 tỉ đô la).

Nhiều thành phố thắt chặt quy định với thị trường bất động sản

Hôm 22-1, Thượng Hải - trung tâm thương mại hàng đầu của Trung Quốc, đã khởi động các chính sách hạ nhiệt thị trường bất động sản, trong đó bao gồm việc ngăn chặn lỗ hổng từ lâu đã bị nhiều cặp vợ chồng lợi dụng để mua thêm nhiều bất động sản hoặc vay thế chấp, đó là ly hôn giả.

Trước đây, Thượng Hải quy định mỗi gia đình địa phương chỉ được sở hữu hai ngôi nhà. Vì vậy, nhiều người chọn cách ly hôn giả để được mua thêm nhà. Tuy nhiên, giờ đây, theo quy định mới, tổng số nhà sở hữu của những người ly hôn chưa đầy ba năm sẽ phải tính cả các bất động sản sở hữu chung của hai vợ chồng trước đó. Bên cạnh đó, số tiền mà người mua nhà có thể vay để mua bất động sản cũng bị hạn chế đáng kể.

Các quy định tương tự cũng lần lượt được ban hành trong vòng ít ngày sau đó tại các thành phố đông dân và giàu có nhất, ngoài thủ đô Bắc Kinh, như Thâm Quyến, Hàng Châu và Quảng Châu. Chính quyền tại đô thị công nghệ Thâm Quyến đã ban hành lệnh cấm ba năm đối với những cư dân cung cấp thông tin sai lệch về việc mua bất động sản mới để ngăn chặn các vụ lừa đảo.

Trong khi đó, tại thủ phủ Hàng Châu của tỉnh Chiết Giang, nơi đặt trụ sở của tập đoàn thương mại điện tử Alibaba, các quy định cũng đã được thắt chặt để ngăn người dân tặng tài sản của họ cho người thân dưới hình thức giả mạo là người mua nhà lần đầu.

Thành phố Quảng Châu, thủ phủ của tỉnh Quảng Đông - trung tâm sản xuất hàng đầu ở miền Nam Trung Quốc, cũng nối tiếp các nỗ lực này bằng việc tăng lãi suất thế chấp để ngăn chặn đầu cơ. Tại một số thành phố trên toàn tỉnh, các ngân hàng đã không còn hạn ngạch để mở rộng các khoản vay thế chấp mới.

“Các động thái thắt chặt quản lý tại các thành phố trọng điểm là một tín hiệu rất rõ ràng rằng chính quyền trung ương đang cố gắng thực hiện mọi biện pháp để làm dịu cơn sốt của nhà đầu tư và ngăn không để thị trường trở nên quá nóng”, ông Lung Siu-fung, chuyên gia phân tích bất động sản tại CCB International nhận định.

Nỗi lo khi giá nhà liên tục tăng

Các động thái trên diễn ra trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn ở Trung Quốc đã liên tục tăng mạnh trong thời gian qua. Thâm Quyến đã chứng kiến giá nhà tăng trung bình 14,1% trong năm 2020, gấp hơn bảy lần mức trung bình của 70 thành phố lớn tại Trung Quốc.

Thượng Hải cũng ghi nhận mức tăng giá nhà 6,3%, trong khi con số này tại Quảng Châu và Hàng Châu lần lượt là 7,5% và 6,9%. Cả bốn thành phố nói trên đều nằm trong số 10 thành phố có giá nhà tăng nhanh nhất Trung Quốc, cao hơn mức trung bình của cả nước.

Xét trên phạm vi cả nước, bất chấp những tác động từ đại dịch Covid-19, tổng giá trị các giao dịch bất động sản tại Trung Quốc đã tăng 8,7% trong năm ngoái, và mức giá nhà trung bình đã tăng mạnh trong 33 tháng liên tiếp. Cả 2 chỉ số này đều đạt mức cao kỷ lục kể từ khi Tổng cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc bắt đầu công bố dữ liệu hàng tháng từ năm 1991.

Kết quả này đang khiến giới hoạch định chính sách Trung Quốc cảm thấy lo ngại, trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang ở thời kỳ dễ bị tổn thương. Financial Times dẫn lời một nhà nghiên cứu tại một tổ chức tư vấn Nhà Nước cho biết “Chính phủ không muốn giá bất động sản tiếp tục tăng và tăng. Điều này là không thể chấp nhận được về mặt chính trị”.

Một số ý kiến lo ngại, việc kiểm soát quá chặt thị trường bất động sản cũng có thể dẫn đến nguy cơ làm suy yếu đà tăng trưởng của nền kinh tế, bởi cùng với hoạt động sản xuất công nghiệp và xuất khẩu, bất động sản hiện đang là một trong những động lực nổi bật của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Theo S&P Global Ratings, đầu tư bất động sản đã tăng 7% trong cả năm 2020 so với mức tăng chung 2,9% trên tất cả các loại đầu tư tài sản cố định. Sản lượng thép của Trung Quốc năm ngoái cũng đạt mức cao nhất từ trước đến nay và doanh số bán nhà ở tính theo diện tích sàn đã tăng 15% trong tháng 12 so với cùng kỳ năm 2019.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đà tăng trưởng tốt của nền kinh tế Trung Quốc có thể tạo điều kiện để Bắc Kinh kiểm soát lĩnh vực này. Các số liệu thống kê cho thấy, nền kinh tế Trung Quốc đã tăng trưởng 2,3% trong năm 2020, và dự kiến sẽ là nền kinh tế lớn duy nhất trong nhóm G20 duy trì được mức tăng trưởng dương trong năm nay.

Ông Leif Chang, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc tại Nomura, nhận xét: “Sự phục hồi kinh tế tốt hơn mong đợi giúp Chính phủ Trung Quốc tự tin trong việc kiềm chế lĩnh vực bất động sản có đòn bẩy tài chính cao, một yếu tố đóng góp quan trọng cho nền kinh tế đất nước vào thời điểm hiện tại”.

Ông Shaun Roache, một chuyên gia kinh tế tại S&P, cho biết bất động sản đã dẫn đầu sự phục hồi của kinh tế Trung Quốc sau đại dịch nhưng “chắc chắn sẽ đóng một vai trò nhỏ hơn về mặt tăng trưởng” trong năm 2021. Ông ước tính rằng lĩnh vực này vẫn chiếm khoảng 20 - 25% nền kinh tế, bao gồm cả những đóng góp vào thị trường việc làm và đầu tư.

Trung Quốc hạn chế phụ thuộc vào thị trường bất động sản

Trên thực tế, quan điểm thắt chặt quản lý trên thị trường bất động sản không phải là mới tại Trung Quốc. Ngay từ năm 2017, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình đã khẳng định “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Thông điệp này đã một lần nữa được lặp lại bởi Thứ trưởng Bộ Nhà ở Trung Quốc Ni Hong trong chuyến thăm mới đây tới thị trường bất động sản Thượng Hải và Thâm Quyến, nhằm thể hiện rằng, chính sách của Chính phủ Trung Quốc là tránh sử dụng lĩnh vực bất động sản để kích thích tăng trưởng kinh tế trong ngắn hạn.

Chuyên gia Leif Chang của Nomura nhận định: “nhiều người dự kiến rằng Trung Quốc sẽ duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng trong năm nay để thúc đẩy sự phát triển kinh tế, đặc biệt là trong các ngành công nghiệp sản xuất và công nghệ cao. Vì vậy, những gì chính phủ đang làm bây giờ là xử lý trước và ngăn chặn dòng tiền rẻ đổ vào thị trường bất động sản”.

Một lý do khác khiến các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc tỏ ra thận trọng là tình trạng nợ chồng chất trong ngành bất động sản, gây ra bởi các chủ đầu tư xây dựng - những người đang sử dụng các khoản vay ngân hàng để tài trợ cho các dự án xây dựng và nhà ở khổng lồ của mình.

Các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc đã vượt qua các nhà máy thép, mỏ than và các nhà máy thua lỗ thuộc sở hữu Nhà Nước để trở thành con nợ doanh nghiệp lớn nhất ở Trung Quốc, với khoản nợ có thể đạt mức kỷ lục 1.200 tỉ nhân dân tệ (184,7 tỉ đô la) vào cuối năm nay. Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Beike, con số này thậm chí còn tăng 36% so mức kỷ lục được thiết lập trong năm 2020.

“Tăng trưởng nợ và lãi suất cao cũng là một sự kết hợp đầy rủi ro, làm tăng thêm áp lực nợ tổng thể của Trung Quốc”, Viện Khoa học Xã hội Trung Quốc (CASS), một tổ chức nghiên cứu có trụ sở tại Bắc Kinh liên kết với Quốc vụ viện cho hay.

Để ứng phó với nguy cơ này, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) và các cơ quan quản lý tài chính đã xếp các công ty bất động sản thành bốn cấp bậc dựa trên ba lằn ranh đỏ. “Các tập đoàn bất động sản ít nhất phải đáp ứng một phần tiêu chí theo ba lằn ranh đỏ để được vay tiền từ ngân hàng và những tổ chức tài chính khác”, ông Raymond Cheng, chuyên gia phân tích bất động sản tại CGS-CIMB Securities cho biết. Những công ty vay nợ nhiều nhất, sẽ bị đánh dấu đỏ và cấm vay thêm tiền.

Theo báo cáo của Northeast Securities hôm 11-1, đã có bảy tập đoàn bất động sản bị đánh dấu đỏ, chiếm hơn 20% trong số 30 công ty địa ốc lớn nhất được niêm yết trên các sàn giao dịch chứng khoán Thượng Hải, Thâm Quyến và Hông Kông.

Trong đó, Evergrande, hãng địa ốc lớn nhất Trung Quốc, giờ đang là quả bom nợ khổng lồ với tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản là 85,3% (không bao gồm các khoản ứng trước), tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu 219,5%, trong khi tiền mặt trên nợ ngắn hạn 19%. Sunac China và Greenland Holdings, hai tập đoàn bất động sản lớn thứ tư và thứ sáu Trung Quốc, cũng bị gắn “thẻ đỏ”.

Ông Zhou Hao, chuyên gia kinh tế tại ngân hàng Commerzbank, cho biết động thái này là một “thay đổi chính sách quan trọng” vì cho vay bất động sản dài hạn có thể sẽ “lấn át” dòng tín dụng sang các lĩnh vực khác. Ông cũng đề xuất các quy định nhằm khuyến khích các ngân hàng cho vay đối với lĩnh vực sản xuất và các doanh nghiệp tư nhân để “thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng dài hạn”.

Ông Christopher Yip, giám đốc cấp cao về đánh giá doanh nghiệp tại S&P Global Rating, nhận định giá nhà tại Trung Quốc sẽ duy trì ở mức ổn định trong năm nay và cho biết: “Chúng tôi đang mong đợi nhiều thành phố áp dụng các biện pháp giới hạn mua nhà như vậy cùng với chính sách thanh khoản thắt chặt đối với các nhà phát triển bất động sản trong năm nay. Nó thể hiện cam kết của chính phủ trong việc ngăn chặn đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản”.

Tuy nhiên theo Financial Times, mức độ mà Chính phủ Trung Quốc có thể hạn chế dòng tài chính đổ vào thị trường bất động sản vẫn chưa chắc chắn, bởi lĩnh vực này thường phụ thuộc vào động lực tại thị trường địa phương. Ở các thành phố lớn, mức tăng giá nhà vẫn mạnh hơn các nơi khác và một số thành phố đã áp dụng các biện pháp riêng để kiểm soát giá cả. Tuy nhiên tại các địa phương khác, nơi chính quyền thường phụ thuộc về mặt tài chính vào việc bán đất cho các công ty bất động sản, mọi chuyện sẽ trở nên khó khăn hơn.

Theo Lạc Diệp - Thời báo kinh tế Sài Gòn (Nguồn: Financial Times, SCMP)