ban quan tri nha chung cu lam quyen thi phai lam sao

Ban quản trị chung cư làm quyền thì phải làm sao

(10 - 10 -2021) Nhiều trường hợp ban quản trị nhà chung cư chưa thực hiện đúng quyền và trách nghiệm của mình , thậm chí xảy ra tình trạng “ Lạm Quyền “ làm ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích hợp pháp của dân cư . Đứng trước tình huống này thì cư dân có thể làm gì ?

Tình trạng " lạm quyền"

Gần đây báo trí đưa tin ban quản trị một chung cư tại Nhà Bè , TPHCM đã cúp điện nước , khóa cửa , thang bộ thoát hiểm và cản trợ chủ sở hữu ( Bà C ) sử dụng ba căn hộ của mình dù đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất .

Một trường hợp khác là tại một chung cư cao cấp ở Quận 2 ( Cũ ) , thành phố Thủ Đức , cư dân đã bức xúc khi ban quản trị không công bố quy chế hoạt động , không công bố báo cáo thu chi hàng tháng , sử dụng quỹ vận hành do dân cư đóng góp sai mục đích và trong suốt hai năm cũng không tổ chức hội nghị nhà chung cư thường niên ...

Tương tư , ban quản trị tại một chung cư tại Hà Đông , Hà Nội cũng khiến dân cư phản ứng mạnh mẽ đã có hành vi không công khai minh bạch việc quản lý , sử dụng số tiền 41 tỷ đồng được bàn giao , tự ý quyết về việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành mà không lấy ý kiến của dân.

Các việc nêu trên chỉ là những trường hợp điển hình được báo chí đưa tin .

Phạm vi quyền hạn và trách nghiệm của ban quản trị tới đâu ?

Luật nhà ở 2014 và các văn bản đã hướng dẫn liệt kê cụ thể và các quyền và trách nghiệm của ban quản trị các nhà chung cư , trong đó có một số nội dung cần được lưu ý như sau :

Một chung cư cao cấp tại thành phố Thủ Đức

Về kinh phí bảo trì phần sử hữu chung của nhà chung cư , ban quản trị được giao quyền quản lý , sử dụng kinh phí này nhưng phải đảm bảo tuân theo quy định của luật nhà ở và quyết định của hội nghị nhà chung cư . Đồng thơi , ban quản trị phải báo cáo Hội nghị chung cư việc thu chi khoản kinh phí này .

Về ký kết các hợp đồng , ban quản trị có quyền ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với nhà đầu tư hoặc đơn vị có chức năng , năng lực quản lý vận hành chung cư sau khi đã đựa Hội nghị chung cư lựa chọn theo quy định . Bên cạnh đó , ban quản trị chỉ có quyền đề nghị hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư . Tuy nhiên , trên thực tế không ít trường hợp ban quản trị vì tư lợi mà móc nối với các bên liên quan , tự ý kí kết , gia hạn hợp đồng quản lý vận hành với đơn vị cung cấp quản lý dịch vụ nhà chung cư theo quy định .

Trong quan hệ với cư dân , ban quản trị sẽ thực hiệc việc đôn đốc , nhắc nhở các cư dân thực hiện nội quy , quy chế quản lý , sử dụng nhà chung cư ; thu thập , tổng hợp ý kiến , kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý , sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng , tổ chức cá nhân có liên quan xem xét , giải quyết .

Về quy chế hoạt động của báo cáo , quy chế hoạt động và quy chế thu , chi tài chính của ban quản trị do hội nghị nhà chung cư thông qua , đồng thời bảo đảm công khai , mình bạch , tuân thủ các quy định pháp luật . Bên cạnh đó ban quản trị phải thực hiện báo cáo các kết quả hoạt động thu , chi tài chính của ban quản trị , kết quả công việc bảo trì và việc thu chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra , giám sát thông qua quy định của quy chế quản lý , sử dụng nhà chung cư .

Các quy định trên cho thấy quyền của ban quản trị chung cư hầu hết thuộc phạm vi “ quản lý “ , trong khi thẩm quyền “ Quyết định “ thuộc về hội nghị nhà chung cư , tuy nhiên trên thực tế cho thấy không ít ban quản trị có hành vi lạm quyền như ( i ) tự ký kết hợp đồng mà không thông qua hội nghị nhà chung cư ; ( ii ) không công khai , minh bạch , thu chi ; hay ( iii ) tự ý ban hành những nội quy không phù hợp . Thực tế , chúng tôi đã hỗ trợ tự vấn giải quyết một vụ việc ban quản trị một cụm nhà chung cư tại Hà Nội đã có những hành vi uy hiếp tinh thần cư dân.

Cách thức bảo vệ quyền lợi cho cư dân

Pháp Luật quy định ban quản trị phải chịu trách nghiệm trước chủ sở hữu , người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nghiệm trái quy định . Bên cạnh đó , các quyết định vượt quá quyền hạn của ban quản trị sẽ không có giá trị pháp lý ; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức cá nhân thì các thành viên ban quản trị phải chiu trách nghiệm bồi thường theo quy định của pháp luật .

Tùy theo những tình huống xảy ra trên thực tế , cư dân có thể thực hiện những cách thức phù hợp để bảo vệ quyền lợi cho chính mình . Thông thường có thể yêu cầu các ban quản trị khắc phục các vi phạm đã xảy ra . Nếu sai phạm không được khắc phụ cư dân có quyền yêu cầu triệu tập hội nghị nhà chung cư bất thường , hoặc chờ đến hội nghị nhà chung cư thường niên , để bãi miễn thành viên ban quản trị khi ( i ) Ban quản trị không báo cáo kết quả hoạt động của nhà chung cư theo quy chế quản lý , sử dụng nhà chung cư ; ( ii ) Ban quản trị không hoạt động sau khi được bầu ; ( iii ) Thành viên ban quản trị vi phạm quy chế hoạt động hoặc quy chế thu , chi tài chính của ban quản trị ; hoặc ( iv ) thành viên ban quản trị không tham gia các hoạt động của ban quản trị trong 6 tháng liên tiếp hoặc không tham gia tối thiểu 30% tổng các số cuộc họp của ban quản trị trong 1 năm.

Do việc bãi miễn , bầu thay thế ban quản trị là vấn đề quan trọng . có ảnh hướng đến các quyền lợi của cư dân nên hội nghị nhà chung cư dù là bất thường hay thường niên đều phải có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự và được quyết định theo nguyên tắc đa số . Tuy nhiên , trong một số trường hợp , việc tổ chức hội nghị nhà chung cư để bãi miễn , bầu thay thế ban quản trị không thể diễn ra với một lý do . Thì UBND xã / phường sẽ có trách nghiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư trong các trường hợp : Ban quản trị nhà chung cư đã tổ chức hội nghị nhưng không có đủ người tham dự và có văn bản đề nghị của ban quản trị ; hoặc có đơn của tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị tổ chức hội nghị nhà chung cư nhưng ban quản trị không tổ chức . Kết quả hội nghị nhà chung cư bất thường do UBND xã / Phường tổ chức có giá trị thi hành như hội nghị nhà chung cư do ban quản trị tổ chức.

Hơn nữa , nếu vấn đề không được giải quyết , cư dân có thể khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền . Lưu ý , đối với trường hợp tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư , quản lý , sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì sẽ do UBND cấp tỉnh giải quyết ; trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì cư dân có quyền khởi kiện tại tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính .

(*) Công ty luật DIMAC
(1) Điều 1 04.1b, Luật Nhà ở 2014
(2) Điều 1 04.1d, Luật Nhà ở 2014
(3) Điều 104.1a và Điều 104.1e, Luật Nhà ở 2014
(4) Điều 41.1.c, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD
(5) Điều 17.4, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD
(6) Điều 26.2 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD

LS. Thân Trọng Lý - Hà Thị Ái My