Xót xa nhà hoang trên đất vàng

Hàng ngàn căn hộ tái định cư tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 - nơi đang có giá nhà, đất đắt đỏ tại TPHCM - đã xây dựng hoàn thiện từ nhiều năm nay nhưng chưa thể đưa vào sử dụng nên ngày càng xuống cấp. Trong khi đó, mỗi năm ngân sách TP phải bỏ ra hàng chục tỷ đồng để bảo trì và giải pháp “đầu ra” hiện nay vẫn còn loay hoay.

Hàng ngàn căn hộ tái định cư bị bỏ hoang

Từ hầm vượt sông Sài Gòn xuôi Đại lộ Mai Chí Thọ về hướng quận 2 chừng 4km, nhìn bên trái chúng ta không khó để nhận ra những tòa chung cư cao lừng lững, nguy nga, ít ai nghĩ bên trong những tòa nhà kia lại có không gian đối nghịch với sự sôi động của dòng xe xuôi ngược trên đại lộ này. Càng đi sâu vào trong, sự vắng lặng càng rõ nét.

Nơi đây có cái tên mà nhắc đến ai cũng biết: Khu tái định cư Bình Khánh. Với diện tích 38,4ha, hàng chục khối nhà đồ sộ, hạ tầng được đầu tư bài bản, đây là khu tái định cư lớn nhất TPHCM. Được hoàn thành từ năm 2015, nhưng đến nay nhiều khối nhà vẫn cửa đóng then cài và đang xuống cấp trầm trọng.

Hàng loạt khối nhà được xây dựng khá dày đặc, san sát khiến không gian ngộp thở, tù túng và bí bách. Không người ở, cũng không được duy tu bảo dưỡng thường xuyên, cỏ dại mọc cao quá đầu người trước sảnh chính một số tòa nhà. Một số trụ cứu hỏa lâu ngày không sử dụng, phơi nắng mưa đã bị gỉ sét phần lớn, rêu mốc bám đầy xung quanh. Khu vực công viên, đường dạo bộ cũng trong tình cảnh bị cỏ dại mọc. Rác thải nổi lềnh bềnh bốc mùi hôi thối trong khuôn viên dự án. Sàn gạch bị xuống cấp, bong tróc, rêu mốc xuất hiện ở hầu hết diện tích mặt sàn.

Các kiốt dịch vụ luôn trong tình trạng im ắng đóng cửa, không thấy dấu hiệu hoạt động. Lối ra vào các tòa chung cư đa phần được rào chắn do chưa có cư dân vào ở. Các con đường ở đây hầu như vắng bóng xe cộ qua lại. Hiếm hoi mới có một góc công viên có bóng dáng cư dân ra đây thư giãn. Một số người dân căng bạt tạm bợ để buôn bán trên vỉa hè của khu chung cư đang bỏ hoang. Khách hàng chủ yếu là các công nhân, người lao động làm thuê xung quanh dự án. Đáng nói, cảnh u ám, hoang vu, lạnh lẽo do vắng bóng người tại đây khiến nhiều người rùng mình mỗi khi đi qua.

Hàng chục block chung cư nằm ở "vị trí vàng" của quận 2, mặt tiền đường nối giữa đại lộ Mai Chí Thọ và đường Lương Định Của, để trống mấy năm nay khiến không ít người dân qua lại xót xa. Chất lượng nhà và quy mô của khu tái định cư không thua kém với khu nhà ở thương mại trong cùng khu vực. Tuy nhiên, trong khi khu thương mại với những căn shophouse kín cửa hàng kinh doanh, quán cà phê luôn luôn đông đúc với khách hàng ra vào thường xuyên, còn khu tái định cư nơi đây với những cửa hàng đóng im lìm, có chỗ còn nguyên vôi vữa và cả băng dán đánh dấu cửa kính bên trong.

Một bảo vệ ở đây cho biết chỉ có một cụm chung cư hơn 1.000 căn được mấy chục hộ dân ở, hai cụm còn lại chưa ai ở. Nhưng hàng ngày ban quản lý chung cư vẫn phải quản lý, bảo vệ, làm vệ sinh, thắp sáng... cả mấy chục tầng cho mấy chục block chung cư. Số tiền quản lý thu được của các hộ dân không đáng là bao, công ty quản lý phải xin thêm ngân sách để chi cho phí quản lý.

Được biết, một số dự án nhà thương mại khu vực này được rao bán 60-70 triệu đồng/m2, nếu tính theo giá thị trường, khối BĐS này lên tới cả chục ngàn tỷ đồng. Việc bỏ trống như thế này sẽ làm chất lượng căn hộ nhanh xuống cấp.

Thực trạng trên cho thấy trong khi nhiều người dân không có chỗ ở, việc hàng ngàn nền đất và gần chục ngàn căn hộ tái định cư bỏ hoang nhiều năm, khiến hàng chục ngàn tỷ đồng bị lãng phí, chưa kể mỗi năm phải chi hàng tỷ đồng để bảo trì, bảo dưỡng những căn hộ này.

Loay hoay nhiều giải pháp

Theo Sở Xây dựng TP, hiện Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng trực thuộc sở được giao quản lý 9.434 căn hộ và hơn 2.500 nền đất tái định cư trống. Trong đó, một số được quản lý để chờ bán đấu giá (gần 4.800 căn), số khác (hơn 2.000 căn) chờ bố trí tái định cư cho các dự án trong tương lai. Cụ thể, các dự án thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm hiện còn hơn 5.300 căn hộ tái định cư để trống, thuộc các lô từ R1 đến R7 trong khu tái định cư 38,4ha Bình Khánh (Thủ Thiêm).

Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng, cho biết số lượng căn hộ tại khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được bán đấu giá 2 lần nhưng chưa có người mua thành công. "Do số lượng căn hộ quá lớn, UBND TP có chủ trương sẽ chia nhỏ số lượng căn hộ trong lần bán đấu giá sắp tới" - ông Khiết nói và cho biết những lần bán đấu giá trước đều không thành công, do đưa ra phương án bán đấu giá là bán nguyên cụm chung cư hàng ngàn căn hộ, với giá trị khá lớn. Vì vậy, trong đợt bán đấu giá tới đây, số lượng căn hộ này chia thành các gói nhỏ sẽ dễ bán hơn.

Trong thực tế, việc bán đấu giá căn hộ tại những dự án bỏ hoang nhiều năm không dễ. Theo nhiều ý kiến, để xử lý những căn hộ tái định cư đang bỏ hoang, nên tính đến phương án chia thành các gói nhỏ 5-10 căn cho những nhà đầu tư nhỏ mua, hoặc bán đấu giá từng căn cho người dân có nhu cầu ở thực sự được quyền đăng ký mua. Với nhu cầu mua nhà ở đang rất lớn, nếu căn hộ tái định cư được bán với giá hợp lý sẽ có rất nhiều người mua.

Đại diện một chủ đầu tư có trụ sở ở quận 3 cho rằng, rất ít nhà đầu tư lớn mặn mà với việc mua đấu giá dự án tái định cư. Lý do vì không kiểm soát được chất lượng công trình, chưa kể phải cân đối giá mua bán để đảm bảo bán ra có lời. Bởi nếu mua phải dự án chất lượng kém, uy tín của nhà đầu tư sẽ bị ảnh hưởng. Ngoài ra để đấu giá “một cục” theo quy định tổ chức tham gia đấu giá, phải ký quỹ hàng ngàn tỷ đồng sẽ gây áp lực về tài chính để thanh toán sau khi trúng giá, trong khi chưa biết “đầu ra” như thế nào.

Cũng theo vị này, cách tốt nhất để "giải thoát" căn hộ tái định cư bỏ hoang, là TP bán trực tiếp cho người dân cần mua nhà, thay vì bán trọn gói cho một chủ đầu tư lớn. Bởi khi bán cho những người dân có nhu cầu ở thật, Nhà nước sẽ thu tiền liền cho ngân sách. Những hộ dân mua nhà cũng về ở liền, nên nhanh chóng hình thành khu dân cư, còn để một chủ đầu tư mua lại, sửa chữa, cải tạo rồi mới bán lại mất thêm thời gian mới lấp đầy dân cư.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, nguyên nhân chủ yếu khiến những lần đấu giá vừa qua thất bại là bài toán tài chính. Với mức ký quỹ 20%, đơn vị tham gia đấu giá phải bỏ ra hơn 1.800 tỷ đồng (giá khởi điểm 9.000 tỷ đồng đối với các căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm), rồi 3 tháng sau phải nộp ít nhất khoảng gần 7.000 tỷ đồng nữa, quả là rất khó với hầu hết doanh nghiệp BĐS hiện nay.

Trong khi đó, nếu doanh nghiệp triển khai đầu tư dự án họ có thể xoay chuyển nguồn vốn với áp lực nhẹ hơn, thong thả hơn (như theo tiến độ huy động từ khách hàng, vay ngân hàng, thanh toán chậm với các nhà thầu…). Theo ông Quang, ngoài vấn đề mức giá, cần cân nhắc việc chẻ nhỏ các gói để số tiền phải ký quỹ, thanh toán sẽ nhẹ nhàng hơn, ít áp lực hơn, mới hy vọng lần đấu giá tiếp theo có thể thành công.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng ngoài việc tổ chức bán đấu giá từng block nhà tái định cư cho các nhà đầu tư lớn, TP nên dành 1/3 hoặc 1/4 số căn hộ cần bán để đấu giá từng căn, tạo điều kiện cho những người dân có nhu cầu thật mua nhà. Về lâu dài, chính sách tái định cư sẽ được thực hiện bởi 3 phương thức là tái định cư tại chỗ, tái định cư dự án khác và nhận tiền tự lo chỗ ở mới, trong đó ưu tiên tái định cư tại chỗ. Nếu áp dụng cả 3 phương thức này sẽ khắc phục được những bất cập của chính sách tái định cư hiện nay.

Theo Đỗ Trà Giang - Sài Gòn giải phóng - Đầu tư tài chính