Trung Quốc chật vật phục hồi thị trường bất động sản

(18-06-2022) - Trung Quốc đang đẩy mạnh nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản với nhiều biện pháp hỗ trợ, từ thúc đẩy tín dụng cho tới nới lỏng các quy định sở hữu bất động sản đã được đồng loạt triển khai.

Những tín hiệu tích cực

Theo CCTV, thị trường bất động sản tại Bắc Kinh (Trung Quốc) đã dần sôi động trở lại trong những ngày cuối tháng 5, đầu tháng 6, khi dịch bệnh dần được kiểm soát. Tại quận Triều Dương, nơi có nhiều dự án phát triển nhà ở mới, các công ty kinh doanh bất động sản đã ghi nhận số lượng khách hàng tăng vọt.

Các dữ liệu do Cơ quan Thông tin Bất động sản Bắc Kinh công bố cho thấy, trong giai đoạn từ 30-5 đến 5-6-2022 số căn hộ mới xây đã bán được tăng 40,4% so với tuần trước đó.

Thị trường nhà đã qua sử dụng cũng ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ khi trong tuần đầu tiên của tháng 6 trung bình mỗi ngày có 373 căn hộ được bán ra, tăng khoảng 20% so với tuần trước đó.

Không chỉ Bắc Kinh mà nhiều thành phố lớn tại Trung Quốc cũng chứng kiến sự cải thiện trên thị trường bất động sản.

Theo các dữ liệu do Hiệp hội Môi giới bất động sản Thâm Quyến công bố, trong tháng 5 số thương vụ giao dịch nhà đã qua sử dụng của thành phố này là 2.801 đơn vị, tăng 10,3% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy niềm tin thị trường đang dần phục hồi. Với việc chính quyền địa phương thực hiện các chính sách hỗ trợ để thúc đẩy hoạt động mua bán bất động sản, một số dự án nhà ở mới đã được tung ra thị trường đã giúp giảm bớt tình trạng khan hiếm nguồn cung.

Yan Yuejin, Giám đốc nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu và Phát triển Trung Quốc E-house, chia sẻ với Thời báo Hoàn cầu rằng giá nhà mới và nhà cũ tại Trung Quốc vẫn sẽ ổn định trong ba quý đầu năm. “Thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, và sẽ thoát ra khỏi sự sụt giảm trong tháng 4 và tháng 5. Các giao dịch mua nhà mới và nhà cũ dự kiến sẽ tăng trưởng trong tháng 6”.

Nỗ lực thúc đẩy tín dụng trên thị trường bất động sản

Những chính sách hỗ trợ của giới chức Trung Quốc từ trung ương cho tới địa phương được coi là nguyên nhân chính dẫn tới những tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản trị giá 2.400 tỉ đô la Mỹ – một trụ cột quan trọng của nền kinh tế. Hàng loạt biện pháp, từ thúc giục ngân hàng cho vay đến giảm chi phí thế chấp và nới lỏng một phần các quy định về sở hữu bất động sản, đã được triển khai nhằm vực dậy thị trường bất động sản vốn đang chìm trong khủng hoảng sau cú sốc của Evergrande.

Hôm 24-5, Thống đốc Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) Dịch Cương cùng một số quan chức khác đã có buổi làm việc với 24 tổ chức tài chính lớn nhằm kêu gọi các ngân hàng đẩy nhanh việc phê duyệt khoản vay, đồng thời duy trì tăng trưởng tín dụng bất động sản ổn định. Cách đó ít ngày, các ngân hàng Trung Quốc cũng đã tiến hành cắt giảm lãi suất đối với các khoản vay dài hạn nhằm giảm chi phí thế chấp và thúc đẩy nhu cầu đi vay của người dân.

Cũng nằm trong nỗ lực thúc đẩy tín dụng bất động sản, PBoC hôm 15-5 đã giảm lãi suất cho vay thế chấp đối với những người mua nhà lần đầu xuống thấp hơn 0,2 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay cơ bản. PBoC cho biết, sự thay đổi này nhằm hỗ trợ nhu cầu nhà ở và “thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản”, đồng thời nhắc lại rằng “nhà là để ở, không phải để đầu cơ”. Việc này cho phép người mua nhà tại Trung Quốc có thể vay tiền với lãi suất thấp nhất là 4,4%, giảm từ mức 4,6% trước đó.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng nhận được những tín hiệu tích cực. Ủy ban Quản lý Chứng khoán Trung Quốc (CSRC) hồi đầu tháng trước đã cam kết sẽ chủ động hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu. Cơ quan này cũng có kế hoạch nghiên cứu mở rộng dự án thí điểm đối với quỹ đầu tư bất động sản định hướng cơ sở hạ tầng.

Các biện pháp hạn chế dần được nới lỏng

Bên cạnh đó, theo ông Yan Yuejin, chính quyền các địa phương tại nước này, đang dần nới lỏng các biện pháp hạn chế giao dịch bất động sản, nhưng “không phải là nới lỏng toàn diện, mà đưa ra những biện pháp có mục tiêu và chi tiết hơn”. Theo đó, các hộ gia đình có nhiều con sẽ được tạo điều kiện sở hữu thêm nhà đất, nhằm vực dậy thị trường nhà ở và tăng tỷ lệ sinh.

Dữ liệu từ Học viện Chỉ số Trung Quốc cho thấy, tính đến ngày 25-5, có 20 thành phố tại Trung Quốc đã nới lỏng các hạn chế đối với việc mua bán nhà. Hàng Châu, thành phố đặt trụ sở của gã khổng lồ công nghệ Alibaba cho biết, các gia đình 3 con sẽ được phép mua thêm 1 căn hộ để đảm bảo ổn định cuộc sống ổn định sau này.

Thành phố Nam Kinh, thủ phủ tỉnh Giang Tô, miền Đông Trung Quốc cũng tuyên bố bắt đầu từ ngày 11-5, các gia đình có hộ khẩu ở Nam Kinh sinh từ 2 con trở lên có thể mua thêm 1 căn hộ thương mại mới, đồng thời hưởng mức lãi suất cho vay ưu đãi nhất từ trước tới nay.

Theo các chuyên gia, đây được coi là một trong những thay đổi quan trọng trong chính sách của giới chức địa phương nhằm vừa nới lỏng chính sách hạn chế mua nhà vừa khuyến khích các hộ dân sinh thêm con, qua đó phục hồi thị trường nhà ở vốn đang trì trệ.

Tại các thành phố cấp 3 và cấp 4, nơi không có các biện pháp giới hạn mua nhà, chính quyền địa phương đã tiến hành điều chỉnh chính sách quỹ hỗ trợ nhà ở để tăng nhu cầu một cách có hiệu quả. Theo Học viện Chỉ số Trung Quốc, ít nhất 70 thành phố tại nước này đã ban hành gần 100 chính sách điều chỉnh quỹ hỗ trợ nhà ở trong năm 2022, trong đó, tập trung vào việc tăng hạn mức và giảm lãi suất đối với các khoản vay từ quỹ hỗ trợ.

Vực dậy thị trường bất động sản sẽ không dễ dàng

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cảnh báo các nỗ lực vực dậy thị trường của Bắc Kinh vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức lớn. Các biện pháp phong tỏa nghiêm ngặt để chống dịch Covid-19 nhiều khả năng sẽ khiến nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới không thể đạt mục tiêu tăng trưởng 5,5% trong năm nay. Tỷ lệ thất nghiệp tại Trung Quốc trong tháng 4 cũng đã tăng lên 6,1% – mức cao nhất kể từ tháng 2/2020, trong đó tỷ lệ thất nghiệp của thanh niên từ 16-24 tuổi đạt mức cao kỷ lục 18,2%.

Chuyên gia kinh tế trưởng Ting Lu của Nomura cảnh báo “làn sóng lây nhiễm Covid-19 và các đợt phong tỏa nghiêm ngặt tại 40 thành phố đã hạn chế đáng kể khả năng đi lại, làm việc, làm xói mòn thu nhập và lòng tin của nhiều hộ gia đình Trung Quốc. Một lượng lớn sinh viên tốt nghiệp đại học năm nay có thể không tìm được việc làm do kinh tế suy giảm mạnh”.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, người dân sẽ có xu hướng trở nên thận trọng hơn trong các khoản chi tiêu lớn, khiến các chính sách hỗ trợ lãi suất vay thế chấp của PBoC không còn mang nhiều ý nghĩa. Chia sẻ với Reuters, Volar Yip, chủ sở hữu một studio truyền thông tại thành phố Phật Sơn, tỉnh Quảng Đông, cho biết anh đã phải tạm hoãn quyết định mua nhà ngay cả khi các ngân hàng đã cắt giảm lãi suất vay thế chấp.

Andy Lee, Giám đốc điều hành Công ty môi giới bất động sản Centaline China cho biết, tâm lý người mua nhà hiện tại còn tồi tệ hơn so với cuối năm ngoái do các điều kiện tài chính bị thắt chặt hơn. Ông nói: “Ở một số thành phố, đường phố cơ bản là vắng vẻ. Nhiều cửa hàng nổi tiếng trên mạng bị mất 80-90% doanh thu. Làm sao bạn có thể mời họ mua bất động sản?”.

Các dữ liệu từ PBoC cho thấy, tổng giá trị các khoản vay hộ gia đình, bao gồm cả vay thế chấp trong tháng 4 đã giảm 217 tỉ nhân dân tệ, tương phản hoàn toàn với mức tăng 528,3 tỉ nhân dân tệ trong cùng kỳ năm ngoái. Moody’s đánh giá, mặc dù lãi suất đã được cắt giảm, sẽ phải mất nhiều thời gian để nhu cầu vay vốn tăng trở lại, trong bối cảnh các biện pháp phong tỏa mới vẫn đang tiếp tục được áp dụng.

Nhu cầu vay thế chấp yếu hơn cũng đồng nghĩa với một triển vọng ảm đạm về doanh số bán nhà của các công ty bất động sản. Do vậy, nhiều ngân hàng Trung Quốc hiện đang tỏ ra không mấy mặn mà trong việc cung cấp các khoản vay cho những nhà phát triển bất động sản thiếu tiền mặt, bất chấp những lời kêu gọi từ PBoC. Dữ liệu thống kê cho thấy, dòng tiền từ ngân hàng đổ vào các công ty bất động sản trong tháng 3 và tháng 4 vừa qua đã giảm gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái, làm trầm trọng thêm tình trạng suy giảm thanh khoản.

“Bất cứ ngân hàng nào cung cấp vốn cho một nhà phát triển bất động sản đều sẽ phải gánh chịu rủi ro. Và bản thân công ty bất động sản cũng không muốn gánh thêm nợ, nếu triển vọng bán hàng không được cải thiện”, Shen Meng, Giám đốc ngân hàng đầu tư Chanson & Co. có trụ sở tại Bắc Kinh nhận định “nếu không có đủ nhu cầu mua nhà, việc vay vốn sẽ trở thành ngõ cụt cho cả ngân hàng và nhà phát triển bất động sản”.

Chuyên gia phân tích Kristy Hung của Bloomberg Intelligence đánh giá, hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng Trung Quốc sẽ tiếp tục ảm đạm trong quí 2, do nhu cầu vay thế chấp yếu và các biện pháp phong tỏa kéo dài, cản trở các dự án mới. Bà cho biết “các ngân hàng Trung Quốc sẽ né tránh các nhà phát triển bất động sản có xếp hạng tín dụng thấp. Rủi ro vỡ nợ gia tăng cũng có thể ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của các ngân hàng trong lĩnh vực này”.