he luy do vo thi truong bat dong san

HỆ LỤY ĐỔ VỠ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

(12/5/2022) - Trong khi giá bất động sản (BĐS) đang tăng chóng mặt, phần lớn doanh nghiệp (DN) ngành xây dựng và BĐS đang rất khó khăn do không có dự án mới, trong khi giá vật liệu tăng mạnh, nguy cơ 5 năm nữa sẽ không còn nhà thầu nào tồn tại...

Sẽ đổ vỡ dây chuyền?

Sự phát triển của ngành xây dựng và BĐS tác động không nhỏ tới sự phát triển kinh tế - xã hội. Nhưng ngành này hiện đang ở giai đoạn có nhiều cung bậc. Suốt từ năm 2011 đến nay bong bóng BĐS ngày càng căng. Những cơn sốt đất đã liên tục lan rộng từ đô thị tới nông thôn, từ ven biển lên miền núi. Nhiều người bị cuốn theo cơn sốt ảo, lao vào đầu cơ nhưng không bán được. Trong khi đó, hàng loạt DN trong ngành đang ở giai đoạn rất khó khăn.

“Nếu tình hình này kéo dài, 5 năm tới có lẽ sẽ không có nhà thầu nào tồn tại” - ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng, cho biết.

Các DN và các hiệp hội DN cùng một số chuyên gia, cho rằng trong bối cảnh khó khăn kép như hiện nay, nếu thị trường BĐS không được hỗ trợ kịp thời, không có sự điều tiết và quản lý khoa học, dễ dẫn tới sự đổ vỡ dây chuyền, có thể để lại những hệ lụy xấu cho cả nền kinh tế. Bởi xây dựng, BĐS là ngành đóng góp quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội kéo theo sự phát triển 40 ngành kinh tế quan trọng khác, như tài chính - ngân hàng, xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, dịch vụ và du lịch...

“Thị trường BĐS là đầu kéo thị trường tài chính, thị trường lao động phát triển, kéo theo nhu cầu hàng chục ngàn sản phẩm từ hạt cát, cái đinh đến đồ nội thất, xi măng, sắt thép…” - ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nói. Mỗi năm ngành xây dựng đóng góp 15-16% GDP, trong đó liên quan đến BĐS đóng góp khoảng 8-9% GDP.

Sốt giá, bong bóng căng, DN khó khăn, thị trường tiềm ẩn rủi ro đổ vỡ…, cùng với việc nguồn cung thiếu, pháp luật còn nhiều bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa điều tiết thị trường một cách hiệu quả, là thực tế đang diễn ra tại thị trường BĐS nước ta. Khó khăn nữa là nguồn vốn. Tín dụng ngân hàng bị siết chặt. Điều kiện để phát hành trái phiếu cũng đã siết chặt hơn. Bên cạnh đó, sau hơn 2 năm chịu tác động của đại dịch, rất nhiều công trình dự án phải dừng, các DN lại chịu thêm 2 cơn bão giá vật liệu.

“DN chúng tôi đi khắp nơi để tìm dự án, thậm chí lên cả biên giới để tìm dự án. Nhưng tìm dự án không dễ bởi vướng rất nhiều thủ tục pháp lý” - ông Hiệp cho biết.

Nhận định về thị trường BĐS hiện nay, GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội, cho biết: “Thị trường BĐS giữ vai trò cực kỳ quan trọng đối với nền kinh tế, với đời sống kinh doanh, không ai muốn thị trường này rơi vào khủng hoảng. Cái khó của các nhà quản lý là làm sao hài hòa được giữa việc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển và giảm thiểu rủi ro - tránh đổ vỡ nhưng cũng tránh bong bóng”.

Ma trận pháp lý

Theo ông Cường, nguồn lực tài chính cho BĐS chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Nhà nước chưa có các định chế tài chính để huy động vốn nhàn rỗi trong dân cho phát triển nhà ở, đặc biệt nhà ở xã hội. Do đó, bất cứ động thái, chính sách nào liên quan đến tín dụng BĐS đều tác động vô cùng to lớn tới thị trường. Chính sách không phù hợp thực tế có thể sẽ gây rủi ro, đổ vỡ thị trường. Vì thế rất cần chính sách phù hợp cho thị trường trái phiếu.

Bên cạnh đó, cần sớm nghiên cứu hình thành các định chế tài chính BĐS, như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác đầu tư BĐS; hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở dành cho những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp có nhu cầu nhà ở, có thể gửi tiền tiết kiệm để tạo lập nhà ở...

Cảnh báo sự đổ vỡ trong thị trường BĐS, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho rằng phải nhanh chóng tháo gỡ những vướng mắc, mâu thuẫn, chồng chéo về thủ tục pháp lý; có giải pháp để kích cầu nguồn cung thông qua việc tháo những vướng mắc cụ thể cho từng dự án.

“Vì vướng mắc về pháp lý có những dự án dừng cả chục năm, khiến chi phí vô hình của DN tăng lên rất lớn. Nếu không gỡ được việc này, không chỉ hoạt động đầu tư mà hoạt động kinh doanh cũng bị dừng” - ông Nguyễn Quốc Hiệp nhấn mạnh.

Theo ông Hiệp, thủ tục pháp lý liên quan đến xây dựng và BĐS giống như “ma trận”, trong đó có 12 luật điều chỉnh trực tiếp. Nếu tính cả các luật liên quan lên tới con số 60. Thủ tục hành chính cũng tương tự. Theo một luật sư tư vấn liệt kê, để hoàn thành thủ tục hành chính của 1 dự án cần tới 36 con dấu chính thức. Nếu đếm cả những quy định không chính thức nữa số con dấu lên tới 120.

“Có những điểm luật này cho phép nhưng luật kia lại không, khiến ngay cơ quan nhà nước cũng không biết đường nào giải quyết” - ông Hiệp nói và cho biết mỗi quy trình trong đầu tư, kinh doanh BĐS lại có hệ thống pháp luật khác nhau, có những điểm kết nối được nhưng có những điểm chưa kết nối được, nên luật này phải chờ luật kia.

Các chuyên gia nhấn mạnh, nền kinh tế đang ở giai đoạn phục hồi, thị trường BĐS là ngành quan trọng ảnh hưởng đến sự phục hồi này. Vì vậy, cần sớm sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai. Chẳng hạn, Luật Nhà ở không cho phép chuyển đổi các loại đất khác sang đất ở đang khiến lượng lớn dự án bị ách tắc.

Hiện có khoảng 400 dự án tại Hà Nội, TPHCM đang vướng. Hay Luật Kinh doanh BĐS chưa đưa ra được khung pháp lý hiệu quả cho mọi loại BĐS trên thị trường, nên có nhiều loại BĐS chưa chính thức được tham gia thị trường.

Cùng với đó, tập trung tháo gỡ pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án BĐS, dự án nhà ở để tăng nguồn cung, tạo điều kiện phát triển các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập trung bình; điều chỉnh cơ cấu thị trường nhà ở, BĐS cho phù hợp nhu cầu của thị trường; công bố công khai và tổ chức thực hiện liên thông, rút ngắn thời gian quá trình xem xét, giải quyết thủ tục hành chính trong cấp mới, điều chỉnh, kiểm tra, rà soát dự án kinh doanh BĐS…

Hà Linh