Đột phá giá đất phát triển đô thị

Đề án “Quản lý đất đai và phương hướng sử dụng đất đai hiệu quả trên địa bàn TPHCM” vừa được Phó Chủ tịch UBND TP Lê Hòa Bình ký quyết định phê duyệt. Theo nhiều chuyên gia, nếu làm tốt đề án này sẽ bước đột phá cho công tác phát triển đô thị trong thời gian tới: đền bù giải tỏa, tái định cư tại chỗ cho người dân, tạo quỹ đất phát triển hạ tầng, nguồn thu cho ngân sách…

Định giá đất khi quy hoạch được phê duyệt

Theo đề án (ban hành kèm Quyết định 539/QĐ-UBND) việc thu hồi đất hiện nay đang để lại hậu quả số lượng khiếu nại, khiếu kiện quá cao, gây mất ổn định xã hội. Nguyên nhân chủ yếu do thực hiện bồi thường, hỗ trợ bằng tiền không tương xứng giá trị thị trường. Giải pháp hợp lý nhất là thực hiện bồi thường, hỗ trợ bằng đất cùng loại hoặc đất khác loại, nhưng chưa thể thực hiện vì không được quy định trong Luật Đất đai 2013.

Do đó, chỉ có thể quy định cụ thể quy trình thu hồi đất với nội dung giá trị đất đai được bồi thường là giá trị trước khi triển khai dự án đầu tư, không chấp nhận bồi thường theo giá đất tăng lên do dự án đầu tư tác động. Như vậy, cần định giá toàn bộ khu vực dự án ngay khi quy hoạch được phê duyệt, xem đây là giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ.

Đề án giải tỏa hai bên hành lang đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 bồi thường theo giá thị trường sau đó đấu giá được xem rất thành công hơn 20 năm trước.

Từ những phân tích trên, UBND TP đề xuất các giải pháp đổi mới, gồm tin học hóa việc tính giá đất nhằm bảo đảm khách quan; bắt đầu cho thử nghiệm giải pháp lựa chọn các thửa đất chuẩn, định giá hàng năm để thiết lập bản đồ giá trị đất phục vụ sửa đổi Luật Đất đai trong vài năm tới.

Đổi mới quy trình định này được áp dụng cả trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất, bồi thường khi thu hồi đất. Xác định hệ số dựa trên định giá đất cụ thể, không quyết định hệ số theo chủ quan người có thẩm quyền.

Cùng với đó, sử dụng biện pháp đồng thuận theo đa số cộng đồng người bị thu hồi đất với phương án tái định cư tại chỗ trong trường hợp xây dựng mới; mở rộng đường giao thông có thu hồi diện tích đất kề bên hạ tầng.

Đối với trường hợp thu hồi đất để giao đất cho các dự án đầu tư, cần tiến hành định giá đất khi quy hoạch được phê duyệt, không chấp nhận giá đất tăng lên để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ kể từ khi dự án được triển khai.

Giải quyết bài toán an dân

Theo đồ án, TPHCM có thể bắt đầu cho thử nghiệm giải pháp định giá các thửa đất chuẩn để lập bản đồ giá trị đất đai. Trước đây Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) đề xuất giá đất, có thể thuê hoặc không thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập. Nay có thể quy định khung là Sở TN-MT phải thuê các tổ chức tư vấn giá đất độc lập đề xuất giá đất sao cho phù hợp thị trường.

Tiếp theo, trước đây Chủ tịch UBND TP thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, trong đó có ít nhất 1 thành viên là chuyên gia định giá đất và hội đồng tiến hành thẩm định giá đất do Sở TN-MT đề xuất.

Theo đồ án có thể quy định cụ thể về thành phần hội đồng theo tiêu chí số lượng thành viên là chuyên gia định giá phải chiếm trên 50% tổng thành viên hội đồng, nhằm bảo đảm thẩm định khách quan và quy định cụ thể về nội dung, trình tự, thủ tục thẩm định giá.

Ngoài ra, hiện nay không thể áp dụng giải pháp thuế để phân bổ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng mang lại. Giải pháp duy nhất có thể thực hiện là thu hồi đất rộng hơn kề bên hạ tầng và thực hiện tái định cư tại chỗ cho những người bị thu hồi đất, cả người có đất trong phạm vi hạ tầng và người có đất kề bên hạ tầng.

Mỗi người bị thu hồi đấtđều được nhận lại diện tích đất nhỏ hơn tỷ lệ nghịch với giá đất tăng thêm do hạ tầng mang lại.

Thực tế, giải pháp trên đã được TP thực hiện rất thành công. Đơn cử, việc làm hạ tầng và tổ chức bán đấu giá tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ gần 20 năm trước. Đường này nối Đại lộ Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước (huyện Nhà Bè) dài 7,5km. TP tiến hành giải tỏa rộng ra 210m cả 2 bên theo suốt tuyến đường, tổng diện tích đất mở rộng thêm 68,7ha.

Chi phí làm đường khoảng 430 tỷ đồng, nhưng việc thu hồi và bán đấu giá đất mặt tiền dọc tuyến đã đem lại cho ngân sách hơn 800 tỷ đồng. Nhiều dự án bất động sản sau đó đã được phát triển trên các khu đất này (như Gold House, Kenton Residences, Dragon Hills…) còn đem lại cho TP khoản lợi nhuận lên tới khoảng 260 tỷ đồng do giá trị đất tăng lên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, cho rằng cách làm của đề án sẽ giải quyết được bài toán an dân, khắc phục được tình trạng chênh lệch địa tô mang lại sau khi phát triển hạ tầng giao thông. Lâu nay vấn đề này vẫn thường xảy ra, chênh lệch này thường rơi vào doanh nghiệp hay nhóm người trong khi người dân có đất bị thu hồi không được hưởng thành quả này.

Theo nhiều chuyên gia, từ khi tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên được xây dựng, đã có hàng chục dự án nhà ở với khoảng 20.000 căn hộ mọc lên suốt tuyến với giá bán cao ngất ngưởng nhưng vẫn hút khách. Trong khi tuyến metro số 1 Nhà nước phải bỏ ra 43.600 tỷ đồng cho đến thời điểm hiện nay để đầu tư, nhưng nguồn thu từ địa ốc còn quá khiêm tốn, lợi nhuận chủ yếu do các doanh nghiệp hưởng.

Theo Đỗ Trà Giang - www.saigondautu.com