Tháo điểm nghẽn, thêm điểm mới

Luật Đất đai thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16-6-2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đã xây dựng chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN.

*Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS.*

Nới rộng điều kiện cấp GCN cho dân

Nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất; đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, công bằng và ổn định xã hội… Thị trường bất động sản (BĐS), trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Luật Đất đai 2024 cho phép mở rộng “hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất. Luật sẽ tạo điều kiện sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả hơn, giúp ngành nông nghiệp ngày càng phát triển, nông dân ngày càng giàu có và bộ mặt nông thôn ngày càng đổi mới.

Điều này tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường BĐS trong quá trình đô thị hóa và phát triển các khu dân cư nông thôn, làm tăng nhu cầu tạo lập nhà ở của người dân nông thôn, nhất là nông dân tỷ phú.

Điều 138 Luật Đất đai 2024 tiếp tục quy định “cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất” (GCN) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.

Việc cấp GCN đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, là “nút mở” cho nhiều trường hợp sử dụng đất đai nhưng chưa có giấy tờ. Đặc biệt, tại Khoản 9 Điều 138 Luật Đất đai 2024 đã bổ sung quy định có tính đổi mới về trách nhiệm của Nhà nước phải cấp GCN cho tất cả người sử dụng đất theo yêu cầu (có đơn đề nghị) hoặc cả trường hợp không có yêu cầu (không có đơn đề nghị).

Đây là thay đổi rất lớn, rất căn bản trong công tác quản lý nhà nước. Bởi lẽ, trước Luật Đất đai 2024, Nhà nước chưa coi việc cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, dẫn đến thực tế không có địa phương nào hoàn thành 100% công tác cấp GCN.

Điển hình là TPHCM đã cấp GCN đạt hơn 99% cho các thửa đất, nhưng vẫn còn một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp dù đã sử dụng đất ổn định hàng chục năm.

Công khai minh bạch khi thu hồi đất

Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể 31 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Tại Khoản 32 Điều 79 còn quy định “Trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp quy định từ Khoản 1 đến Khoản 31 của Điều này, Quốc hội sửa đổi, bổ sung các trường hợp thu hồi đất của Điều này, đã đảm bảo tính công khai, minh bạch, dễ giám sát và khắc phục được tình trạng một số địa phương thu hồi đất tràn lan.

Luật Đất đai 2024 đã quy định chặt chẽ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người có đất bị thu hồi.

Trong đó có quy định “khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; đồng thời phải phù hợp với truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của cộng đồng dân cư nơi có đất thu hồi”; và “việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất”.

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất tại Điều 159. Theo đó, bảng giá đất được xây dựng hàng năm, bắt đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026, được điều chỉnh từ ngày 1-1 của năm tiếp theo, sẽ giúp bảng giá đất tiệm cận giá đất thị trường.

Luật cũng quy định rất thông thoáng việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất, đối với hầu hết dự án phát triển kinh tế - xã hội, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội, chỉ trừ một số hạn chế đối với dự án nhà ở thương mại (NoTM).

Quy định trên sẽ tạo điều kiện sử dụng đất rất thuận lợi để thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, như phát triển các dự án khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ, du lịch, y tế, giáo dục, nghiên cứu khoa học, công viên, khu vui chơi giải trí…

Tuy nhiên, quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có thể dẫn đến hệ quả trong khoảng 5-7 năm tới thị trường BĐS NoTM sẽ tiếp tục thiếu nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu nguồn cung NoTM.

Điều này cùng với quy định “chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở” và Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định “trường hợp để thực hiện dự án NoTM phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác”, sẽ làm lợi cho các nhà đầu tư đã có sẵn quỹ đất dự án NoTM đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhất là chủ đầu tư các dự án khu đô thị, NoTM quy mô lớn có cơ hội chiếm lĩnh thị trường.

Do vậy, trường hợp xét thấy cần thiết Chính phủ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án NoTM, thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật Đất đai.

Một số điểm mới, nổi bật trong Luật Đất đai 2024

Đổi mới quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định cụ thể trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội; quy định các trường hợp giao đất không thông qua đấu giá đấu thầu; đảm bảo quỹ đất thực hiện chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; giảm đầu mối trung gian trong giao đất, cho thuê đất; xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung thống nhất.

Theo Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TPHCM (HoREA) - Báo Sài Gòn Giải Phóng - Đầu tư tài chính