Chống sốt ảo phải xây dựng dữ liệu giá đất quốc gia

Theo ông NGUYỄN MẠNH HÀ, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, tình trạng sốt ảo của thị trường BĐS hiện nay phần lớn là hệ quả từ nhiễu loạn thông tin gây ra. Đó là khi Nhà nước có các động thái hoặc bất kỳ thông tin nào về quy hoạch hạ tầng, đô thị… ngay lập tức bị giới đầu cơ BĐS lợi dụng để tung tin, thổi giá, tạo các cơn sốt ảo nhằm trục lợi.

PHÓNG VIÊN: - Từ đầu năm đến nay, thị trường BĐS chứng khiến sự gia tăng bất thường về giá ở nhiều phân khúc. Phải chăng đây là hiện tượng sốt ảo, thưa ông?

Ông NGUYỄN MẠNH HÀ: - Việc tăng giá ảo trên thị trường BĐS thời gian vừa qua xuất hiện ở nhiều nơi, không chỉ cục bộ ở một số địa phương. Tình trạng này không chỉ đối với đất nền, nhà ở còn ở cả BĐS nghỉ dưỡng, chung cư, nhà ở…

Về lý thuyết, khi nguồn cầu cao hơn nguồn cung, nhu cầu mua BĐS của người dân tăng, trong khi đó nguồn cung không đủ để đáp ứng sẽ tạo ra việc tăng giá bất thường.

Trong khi đó việc giá BĐS tăng quá cao so với giá trị thực không xuất phát từ nhu cầu thực của thị trường mà do đầu cơ, chính là sốt giá ảo.

Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, thị trường đất nền ở nhiều địa phương có hiện tượng tăng giá mạnh. Ngoài nguyên nhân đầu tư phát triển hạ tầng tại một số đô thị, dự án cụ thể, cũng có một số hiện tượng giới đầu cơ lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị để thổi giá.

Điều này đã làm ảnh hưởng tiêu cực không chỉ đến công tác quản lý, sử dụng đất tại địa phương, còn cản trở sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.

- Vậy nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng sốt giá ảo BĐS hiện nay là do đâu, thưa ông?

- Thị trường BĐS luôn biến động theo sự điều tiết của các chính sách vĩ mô từ Nhà nước, sự tham gia của các nhà đầu tư nhiều hay ít, sự chuyển hướng của các dòng vốn, trào lưu đầu tư…

Trong đó quyết định giao dịch đất đai của người dân, đặc biệt là nhà đầu tư luôn bị tác động mạnh mẽ bởi quy hoạch. Do đó, những động thái của Nhà nước về quy hoạch hoặc bất kỳ thông tin nào về quy hoạch hạ tầng, đô thị... đều có thể bị giới đầu cơ lợi dụng để tung tin, thổi giá đất tạo các cơn sốt đất ảo. Tôi cho rằng nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng sốt giá ảo BĐS hiện nay là do nhiễu loạn thông tin, cụ thể là thông tin quy hoạch.

Về bản chất, Nhà nước khi lập quy hoạch không phải mục đích kích hoạt tăng giá đất. Nhưng tác động của quy hoạch đô thị lên thị trường BĐS rất lớn. Trong chừng mực nào đó, tác động đó có tính tích cực, và tất nhiên giá nhà đất sẽ tăng khi hạ tầng và bộ mặt đô thị được đầu tư xây dựng khang trang và hoành tráng hơn trước.

Nhưng hệ lụy ở chỗ nhiều người lại đầu tư BĐS theo phong trào, theo tâm lý đám đông, nhất là trong xã hội có tiền nhàn rỗi, mong muốn đầu tư thu hồi vốn nhanh đã đua nhau đổ tiền vào BĐS.

Trong khi đó, về bản chất họ không có kiến thức về thị trường, không có nhu cầu đầu tư nhưng vì ham lợi nhuận do các chủ đầu tư cam kết. Cũng cần nói thêm, vấn đề thông tin quy hoạch của chúng ta lâu nay vẫn chưa minh bạch, thông tin quy hoạch đó là đúng hay sai, thật hay không thật, bao giờ mới bắt đầu triển khai… Chính điều này đã đẩy các nhà đầu tư vào “mê hồn trận” về giá đất.

- Trong quá khứ từng có những bài học về hệ lụy cho nhà đầu tư lẫn nền kinh tế từ bong bóng BĐS. Theo ông cần có những biện pháp hữu hiệu nào để ngăn chặn tình trạng này?

- Như tôi đã nói, phải công khai, minh bạch thông tin từ phía Nhà nước. Minh bạch thông tin ở đây ở cả quy hoạch và giá đất. Trong quá khứ đã có nhiều bài học kinh nghiệm đắt giá từ việc thị trường BĐS tăng giá ảo, không phản ánh đúng thực chất của thị trường.

Biện pháp cần làm lúc này là phải xây dựng được dữ liệu quốc gia về giá đất. Chỉ có như vậy Nhà nước mới có thể kiểm soát và điều tiết được thị trường BĐS, đưa về đúng giá trị thực.

Hệ quả của nó đã dẫn tới những thiệt hại vô cùng nặng nề không chỉ đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ không có kinh nghiệm, còn gây tác động lớn đối với toàn bộ nền kinh xã hội.

Những thời kỳ vỡ bong bóng BĐS như các năm 2000-2001 và 2007-2008, là những bài học còn nguyên giá trị, cũng bắt đầu từ thông tin có quy hoạch và nhà đầu tư chất chứa nhiều ảo vọng.

Trong Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 có điều khoản quy định về vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai, là “Xây dựng hệ thống thông tin đất đai” (Khoản 9 Điều 22). Nhưng rất tiếc dữ liệu giá đất trên toàn quốc đến nay vẫn chưa hình thành.

Hệ quả, các công ty định giá, người mua, bán chỉ còn cách dựa vào bảng giá đất của các tỉnh để tham khảo và làm căn cứ để tăng giá.

Do đó, biện pháp cần làm lúc này là phải xây dựng được dữ liệu quốc gia về giá đất. Chỉ có như vậy Nhà nước mới có thể kiểm soát và điều tiết được thị trường BĐS, đưa về đúng giá trị thực.

- Ông có khuyến nghị gì với các nhà đầu tư BĐS hiện nay?

- Tôi cho rằng các nhà đầu tư cần cẩn trọng trước khi bỏ tiền đầu tư vào dự án. Các khách hàng cần cân nhắc đến nhiều yếu tố như vị trí, uy tín chủ đầu tư, tiềm năng phát triển, cũng như xem xét mức độ sinh lời của các dự án tương tự đã hiện hữu và đi vào hoạt động. Từ đó mới có thể đặt ra phương hướng chiến lược cụ thể khi đầu tư BĐS.

Theo tôi, giá trị đất đai thực sự chưa cao do chưa có sự đầu tư đồng bộ về hạ tầng. Giá đất tăng đột biến trong thời gian qua chủ yếu do cò đất thổi giá, các môi giới nhà đất đã đẩy giá làm nhiễu loạn thị trường.

Do đó, nếu nhà đầu tư không có kinh nghiệm, không nghiên cứu kỹ tình hình thị trường, cũng như đối tượng đầu tư, chỉ đầu tư theo cảm tính, theo số đông, nhiều khả năng khách hàng sẽ thua lỗ, thương vụ đầu tư bị đổ vỡ.

Đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần tích cực hơn nữa trong việc quản lý thị trường, công khai minh bạch hóa thông tin nhằm giúp thị trường BĐS phát triển một cách bền vững.

- Xin cảm ơn ông.

Theo Lưu Thủy - Sài Gòn đầu tư