Những điểm mới đáng lưu ý về kinh doanh bất động sản

(04 - 02 - 2022) - Nghị định 02/2022/NĐ-CP hướng dẫn một số điều về Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS), đặc biệt là vấn đề liên quan tới hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS.

Điều kiện kinh doanh bất động sản thay đổi

Nghị định 02 bỏ điều kiện vốn pháp định, điều kiện duy nhất theo quy định trước đó. Những doanh nghiệp đã thành lập không phải duy trì vốn pháp định 20 tỉ đồng. Các doanh nghiệp mới cũng không phải đảm bảo điều kiện về vốn pháp định khi thành lập.

Thực ra, điều kiện vốn pháp định trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đã được hủy bỏ từ ngày 1-1-2021 theo điều 75,2 của Luật Đầu tư năm 2020.

Tuy nhiên, những dự án mới, mặc dù không bị giới hạn bởi vốn pháp định nhưng nhà đầu tư phải có ít nhất 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta, ít nhất 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.

Thay vào đó, Nghị định 02 thêm các điều kiện: (i) phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp (ii) chi kinh doanh các BĐS có đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

Việc công khai thông tin thực hiện tại trụ sở ban quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS), tại sàn giao dịch BĐS (đối với trường hợp kinh doanh đi qua sàn giao dịch BĐS). Các thông tin cần công khai: thông tin doanh nghiệp, thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (nếu có). Đối với các thông tin đã công khai này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.

Điều kiện để các doanh nghiệp BĐS được kinh doanh là các điều kiện chung và điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai đã được Luật Kinh doanh BĐS quy định.

Luật Đầu tư quy định “ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện là ngành, nghề mà việc thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong ngành, nghề đó phải đáp ứng điều kiện cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng". Hai điều kiện mới của Nghị định 02 đưa vào điều kiện kinh doanh BĐS chưa thể hiện được bản chất của điều này. Những điều kiện này được Luật Kinh doanh BĐS xem là nghĩa vụ của doanh nghiệp tại điều 6, điều 9, điều 55 và nó gắn liền với sản phẩm được và kinh doanh.

Tuy vậy, khi Nghị định 02 có hiệu lực các doanh nghiệp đang tham gia kinh doanh BĐS có trách nhiệm bố đầy đủ các điều kiện kinh doanh BĐS cho đến tháng 9-2022. Quá thời hạn này mà không bổ sung đầy đủ điều kiện theo quy định thì doanh nghiệp không được kinh doanh BĐS.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải theo mẫu

Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê bị quyền sử dụng đất, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Nghị định 02.

Trước Nghị định 02, hợp đồng mẫu trong kinh doanh BĐS chỉ để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng. Các bên có thoả thuận để sửa đổi, bổ sung các điều, khoản trong hợp đồng mẫu nhưng hợp đồng do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính đã được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS. Nội dung thỏa thuận không được trái với quy định của pháp luật.

Với quy định tại Nghị định 02, hợp đồng trong các giao dịch BĐS có một ý nghĩa rất quan trọng. Nó trở thành một trong những điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng cho các bên. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn phải đáp ứng điều kiện có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại điều 6 của Nghị định theo quy định tại điều 6 của Nghị định 02. Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải có dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn. bộ hoặc một phần dự án BĐS theo quy 02. Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải có dự thảo hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS theo quy định tại điều 6 Nghị định 02.

Các hợp đồng kinh doanh BĐS trước ngày 1-3-2022 không buộc phải ký lại hợp đồng theo mẫu. Tuy nhiên, trường hợp các bên đang làm thủ tục ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng nhưng đến ngày 1-3-2022 mà các bên chưa ký kết hợp đồng thì phải thực hiện ký kết hợp đồng theo mẫu.

Trường hợp các bên đang làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lại, chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn nhưng đến ngày 1-3-2022 mà các bên chưa hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng thì phải có dự thảo hợp đồng hoặc phải ký hợp đồng theo mẫu.

Thực tế, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thường có sẵn mẫu hợp động đối với từng giao dịch, sản phẩm mà mình kinh doanh. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn phải tuân theo các chuẩn mực hợp đồng văn bản do tập đoàn đa quốc gia đưa rũ các doanh nghiệp cũng đã thuê các luật sư tư vấn trước khi ban hành các mẫu hợp đồng này.

Việc quy định hợp đồng kinh doanh BĐS phải tuân theo đúng mẫu do Nghị định 02 quy định sẽ buộc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải soạn thảo lại tất cả mẫu hợp đồng hiện có. Điều này sẽ tốn một khoản chi phí pháp lý ở cả Việt Nam và công ty mẹ ở nước ngoài. Đối với những tập đoàn đa quốc gia, việc soạn thảo và chấp thuận một mẫu hợp đồng mới cũng cần một khoảng thời gian tương đối lâu do phải tuân theo quy định về việc soạn thảo, ban hành mẫu hợp đồng quan trọng. Có thể đó là một quy trình số mà con người không thể can thiệp được để có thể làm nhanh hơn.

Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung vì thuộc danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải thực hiện thủ tục này theo Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Nghị định 99/2011/ NĐ-CP hướng dẫn Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng yêu cầu những hợp đồng này chỉ được áp dụng đối với người tiêu dùng khi đã được đăng ký theo quy định. Những hợp đồng áp dụng trên phạm vi cả nước hoặc áp dụng trên phạm vi từ hai tỉnh trở lên phải đăng ký tại Bộ Công Thương, mất khoảng 20 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Điều này khiến doanh nghiệp gặp chút trở ngại khi mà mọi doanh nghiệp, mọi hợp đồng mẫu cần được đăng ký trong khoảng giao thời năm cũ và năm mới.

PHAN THỊ NGỌC THẮNG