Sóng gió đã nổi lên ở thị trường bất động sản Trung Quốc

Nền kinh tế Trung Quốc, vốn đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng chậm nhất trong hai năm qua, giờ đây lại đang phải đối mặt với những rủi ro mới trên thị trường bất động sản, từ làn sóng tẩy chay lan rộng cho tới những số liệu kinh tế kém khả quan.

Làn sóng tẩy chay của người mua nhà

Thông tin từ dự án cộng đồng WeNeedHome cho thấy, người mua của hơn 230 dự án bất động sản tại 86 thành phố tại Trung Quốc đã liên kết với nhau để từ chối thanh toán các khoản vay thế chấp từ ngày 12-7. Nguyên nhân dẫn đến quyết định này là do những dự án nhà ở bị chậm tiến độ và giá nhà tại Trung Quốc lao dốc mạnh.

“Khi những người mua không trả nợ, khoản nợ xấu có thể lên tới 561 tỉ nhân dân tệ (khoảng 83 tỉ đô la Mỹ), chiếm khoảng 1,4% tổng dư nợ thế chấp”, chuyên gia Griffin Chan, trưởng nhóm nghiên cứu của Citigroup cho biết.

Người bán – các công ty bất động sản đã gặp khó khăn kể từ hồi năm ngoái sau các biện pháp thắt chặt của Chính phủ Trung Quốc, nhằm hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong các dự án bất động sản và kiềm chế giá nhà tăng cao. Nhiều công ty đã rơi vào tình trạng khủng hoảng thanh khoản và không thể thanh toán đúng hạn các khoản nợ trái phiếu nước ngoài có lợi suất cao. Theo Washington Post, ít nhất 18 vụ vỡ nợ trái phiếu nước ngoài đã xảy ra trong lĩnh vực bất động sản, trong đó bao gồm cả những công ty hàng đầu như Evergrande.

Cuộc khủng hoảng thanh khoản cũng dẫn tới sự chậm trễ trong việc hoàn thành các dự án bất động sản còn dang dở. Ngân hàng Nomura ước tính, các công ty bất động sản Trung Quốc mới chỉ bàn giao được khoảng 60% số nhà đã bán trước trong giai đoạn 2013-2020, với dư nợ cho vay thế chấp tăng 26.300 tỉ nhân dân tệ (khoảng 3.900 tỉ đô la).

Phía người mua cũng chịu tác động nặng nề. Bloomberg đánh giá, làn sóng tẩy chay này cho thấy cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản đang ảnh hưởng lớn đến tầng lớp trung lưu Trung Quốc, đe dọa đến sự ổn định xã hội. Các ngân hàng Trung Quốc vốn đang phải đối mặt với những thách thức từ tình trạng căng thẳng thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản, giờ đây lại tiếp tục phải gồng mình chống đỡ trước những vụ vỡ nợ của người mua nhà.

Ông Griffin Chan, trưởng nhóm nghiên cứu của Citigroup nhận định “việc người mua nhà bỏ cọc có thể mang đến sự bất ổn xã hội”.

Thị trường tiếp tục lao dốc

Làn sóng tẩy chay của người mua nhà càng khiến triển vọng của thị trường bất động sản Trung Quốc trở nên ảm đạm hơn bao giờ hết. Cũng trong tuần trước, nhiều số liệu vừa được công bố đã cho thấy những gam màu tối của ngành công nghiệp khổng lồ này.

Theo Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, ngay cả khi các bộ phận khác của nền kinh tế, từ sản xuất cho tới dịch vụ, đã ghi nhận những tín hiệu tích cực trong quí 2 vừa qua, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục suy yếu và là rào cản lớn nhất của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Cụ thể, sản lượng của ngành bất động sản – trụ cột quan trọng của nền kinh tế nước này đã giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái, đồng thời ghi nhận quí giảm thứ 4 liên tiếp. Đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong cả quí cũng ghi nhận mức giảm 5,4%.

Ngay cả việc giá nhà sụt giảm cũng không giúp gì nhiều trong việc thúc đẩy doanh số bán hàng. Nghiên cứu của Citigroup cho thấy giá bán căn hộ trung bình tại các dự án gần hoàn thành trong năm 2022 đã thấp hơn 15% so với mức chi phí mua nhà trung bình trong ba năm qua.

Sự đi xuống của thị trường cũng ảnh hưởng lớn đến các bộ phận khác của nền kinh tế. Theo một số ước tính, nếu tính cả các lĩnh vực liên quan như xây dựng và dịch vụ bất động sản, ngành công nghiệp bất động sản chiếm hơn một phần tư sản lượng kinh tế Trung Quốc. Craig Botham, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Pantheon Macroeconomics nhận định, bất động sản chiếm khoảng 70% tài sản hộ gia đình tại Trung Quốc, 30-40% số khoản vay ngân hàng, trong khi tiền bán đất chiếm từ 30-40% nguồn thu của các chính quyền địa phương.

Nỗ lực của giới chức Trung Quốc

Trong bối cảnh triển vọng thị trường khá ảm đạm, giới chức Trung Quốc đang nỗ lực hết sức để đảm bảo rằng những biến động hiện nay sẽ không lan rộng hơn nữa. Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đã tuyên bố sẽ tăng cường phối hợp với ngân hàng trung ương và cơ quan quản lý nhà ở để hỗ trợ các địa phương hoàn thiện các dự án bất động sản còn dang dở, đảm bảo việc giao nhà cho người dân.

Ít nhất 10 ngân hàng cũng đã lên tiếng trấn an các nhà đầu tư rằng rủi ro từ các khoản cho vay đối với người mua nhà là có thể kiểm soát được. Trong các hồ sơ được công bố, các ngân hàng nhấn mạnh rằng các khoản vay được đề cập chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng danh mục vay thế chấp chưa thanh toán của họ. Jefferies cũng ước tính rằng, các dự án nhà ở bị trì hoãn chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dư thế chấp ngân hàng của Trung Quốc.

Morgan Stanley khuyến cáo “các nhà hoạch định chính sách cần gửi đi một tín hiệu rõ ràng và mạnh mẽ hơn nữa, rằng họ sẵn sàng trở thành người giải cứu cuối cùng của thị trường”.

Các biện pháp của Bắc Kinh hiện vẫn chưa thực sự thuyết phục được giới đầu tư. Bằng chứng là việc cổ phiếu lĩnh vực bất động sản vẫn tiếp tục sụt giảm ngay sau các tuyên bố của giới chức chính phủ và ngành ngân hàng. Cổ phiếu ngành ngân hàng cũng suy giảm, do giới đầu tư lo ngại cuộc khủng hoảng có thể trở thành quả cầu tuyết, lan rộng và ảnh hưởng sang lĩnh vực tài chính.

Trong một động thái mới nhất, hôm Chủ nhật (17-7), CBIRC đã kêu gọi các ngân hàng tiếp tục gia hạn các khoản vay cho các dự án bất động sản đủ điều kiện và đáp ứng những nhu cầu tài chính hợp lý của các nhà phát triển. CBIRC bày tỏ tin tưởng với những nỗ lực phối hợp này, “tất cả các khó khăn và vấn đề sẽ được giải quyết đúng cách”, giúp các dự án bị đình trệ nhanh chóng được hoàn thiện, và có thể giao nhà cho người mua sớm.

Cui Guangcan, Giáo sư tại trường Tài chính và Kinh doanh thuộc Đại học Sư phạm Thượng Hải, cho biết thị trường bất động sản có thể đối mặt với sự phức tạp và bất ổn gia tăng trong nửa cuối năm. Nhưng các yếu tố như vậy có thể được hạn chế trong tầm kiểm soát và sẽ không ảnh hưởng quá lớn đến cung và cầu chung của thị trường.

Nguồn: SCMP, Financial Times, Reuters, CNBC, Washington Post, Yicai Global, Bloomberg, Nikkei Asia