Chung cư mini và vấn đề giãn dân tại các đô thị lớn

Ngay sau vụ cháy chung cư mini ở phố Khương Hạ làm 56 người tử vong và 37 người bị thương, một loạt chỉ đạo quyết liệt được ban ra nhằm chấn chỉnh tình trạng chung cư mini mọc lên như nấm sau cơn mưa.

*Muốn giảm loại chung cư mini tự phát này, Nhà nước phải vào cuộc, đẩy nhanh việc xây dựng nhà ở xã hội.*

Một trong số chỉ đạo mạnh mẽ nhất của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ là dứt khoát không hợp thức hóa chung cư mini.

Xin quay trở lại chung cư mini hay nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ xuất hiện ở Hà Nội và TPHCM vào năm 2010, tập trung chủ yếu ở những nơi có nhiều trường đại học (ĐH), công sở ở các quận trung tâm và đô thị hóa mới. Ở Hà Nội có hơn 2.000 chung cư mini, tập trung ở các quận Thanh Xuân, Đống Đa, Hoàng Mai, Cầu Giấy. Căn hộ của loại chung cư này bán trên dưới 1 tỷ đồng, còn cho thuê tầm 7-10 triệu đồng/tháng nên thích hợp với người làm việc công sở, sinh viên.

Thực chất các chung cư mini được cải tạo từ nhà ống riêng lẻ, hoặc được hợp khối 2 căn lại, được xây cao nhiều tầng và chia ra làm nhiều phòng hay căn hộ nhỏ diện tích 12-40m2. Hầu hết chúng nằm trong các hẻm, ngõ, ngách nhỏ trên dưới 4m. Và để thu được nhiều lợi nhuận, mỗi chung cư mini nén hàng trăm người sống và rất nhiều xe máy, xe điện.

Chính vì những bất lợi của chung cư mini, chính quyền TP Hà Nội và TPHCM muốn giảm loại hình cư trú này xuống và thay đổi nó theo hướng tích cực. Muốn vậy, điều đầu tiên quan trọng và lâu dài nhất là phải giãn bớt dân ra khỏi các quận trung tâm, nhất là các trường ĐH, công ty, cơ quan có nhiều nhân lực.

Điều này Hà Nội đã tiến hành từ năm 2000, nhưng không mang lại kết quả nào đáng kể. Từ năm 2010-2011, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất di dời 12 trường ĐH, cao đẳng ra khỏi nội đô nhằm giảm sinh viên từ các tỉnh đến dồn vào trung tâm. Danh sách này gồm có ĐH Bách khoa Hà Nội, ĐH Dược Hà Nội, ĐH Giao thông vận tải, ĐH Kinh tế quốc dân, ĐH Mỹ thuật công nghiệp Hà Nội, ĐH Thủy lợi, Học viện Âm nhạc quốc gia, Học viện Hành chính Quốc gia, Học viện Ngân hàng, Học viện Ngoại giao, Cao đẳng Nghệ thuật Hà Nội.

Tuy nhiên, cho đến nay đã 13 năm trôi qua mới có Trường ĐH Y tế công cộng được di dời, 11 trường trong danh sách còn lại vẫn ở nguyên vị trí cũ. Dự án di dời các trường ĐH, cao đẳng ra khỏi nội đô Hà Nội vẫn chưa thể hoàn thành. Trong khi đó, theo từng năm, quy mô sinh viên của các trường ngày càng tăng. Hà Nội hiện có 96 trường ĐH, cao đẳng, chiếm 1/3 số trường trên cả nước.

Trong đó, riêng 4 quận lõi trung tâm đã có 26 trường. Quận Đống Đa là khu vực có nhiều nhất với 10 trường ĐH và học viện, đây cũng là nơi có nhiều chung cư mini nhất thủ đô. Để di dời trường ĐH khỏi nội đô, Hà Nội đã bố trí quỹ đất ở các đô thị vệ tinh như Sóc Sơn, Sơn Tây, Gia Lâm, và Hòa Lạc…

Quy hoạch chung là như vậy, nhưng quy hoạch chi tiết lại chưa có. Có nghĩa các trường sẽ không có quỹ đất sạch để kêu gọi đầu tư, chứ chưa nói đến lộ trình di dời. ĐH Quốc gia Hà Nội là thí dụ điển hình về di dời khỏi nội đô ra Hòa Lạc, Thạch Thất. Hành trình này mất tới 20 năm nhưng chưa biết bao giờ hoàn tất.

Một kế hoạch tương tự là di dời 36 trụ sở làm việc của các bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan đoàn thể trung ương ra khỏi vùng nội đô Hà Nội. Kế hoạch này được khởi động từ 2015 với giai đoạn 1 là 14 trụ sở bộ ngành và giai đoạn 2 là 22 trụ sở, để đến năm 2030 hoàn tất việc di dời.

Nếu việc này thành công sẽ làm giảm nhân lực công chức trẻ ở trung tâm, bởi các cơ quan này tập trung dày đặc trên địa bàn 5 quận Ba Đình, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và một phần quận Tây Hồ, điều đó đồng nghĩa với việc rất nhiều trí thức trẻ đang sống trong các chung cư mini.

Nhưng xem ra chương trình này rất gian nan, vì từ bỏ trung tâm thủ đô với điều kiện sống tốt ra vùng ven là điều không dễ dàng. Thực tế, Hà Nội đã có 8 cơ quan di chuyển sang địa chỉ mới, nhưng chưa có đơn vị nào trả lại mặt bằng mà vẫn duy trì hoạt động.

Hàng ngàn chung cư mini xuất hiện trong thời gian 5 năm, cho thấy nó không chỉ là miếng đất mầu mỡ cho nhà đầu tư khai thác, còn đáp ứng nhu cầu có thực và rất lớn của người dân. Vì thế, muốn giảm loại chung cư mini tự phát này, Nhà nước phải vào cuộc, đẩy nhanh việc xây dựng nhà ở xã hội (NoXH) hay nhà chung cư thương mại giá rẻ dưới 2 dạng bán và cho thuê. Chương trình 1 triệu NoXH nếu hoàn thành vào năm 2030 vẫn chỉ là muối bỏ biển so với nhu cầu của người dân.

Ngoài ra, Nhà nước cần đưa việc xây dựng chung cư mini vào khuôn khổ pháp luật. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng phải định danh cho loại nhà này, cũng cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật cho loại nhà này, cho dù nhỏ nhưng phải đảm bảo diện tích tối thiểu 15m2 sàn/người theo quy định của TP Hà Nội cho người đăng ký thường trú vào khu vực trung tâm, cũng như các điều kiện sống kèm theo.

Đặc biệt, chung cư mini phải có các tiêu chuẩn bắt buộc về an toàn cháy nổ như thang thoát hiểm, các thiết bị an toàn cho cá nhân… Hay các nhà riêng lẻ có hẻm quá nhỏ không cấp phép xây chung cư mini và cần có quy định về số người trên diện tích sàn để giảm thiểu thiệt hại nếu rủi ro xảy ra.

Tuy nhiên, các quy định này có thể mất tác dụng nếu bộ máy quản lý không nghiêm túc thực hiện. Trường hợp chung cư mini phố Khương Hạ xây sai giấy phép từ 6 tầng thành 9 tầng, xây dựng hết 100% đất trong khi chỉ được phép 70%, tồn tại từ năm 2015 đến nay, cho thấy sự buông lỏng của công tác quản lý nhà nước trong xây dựng.

Hà Nội và TPHCM chủ trương phát triển đô thị đa trung tâm, hình thành các đô thị vệ tinh để tái phân bố lại dân cư, nhằm giãn dân ra khỏi trung tâm hiện hữu và cân bằng dân số giữa các quận, huyện. Nhưng do nhiều lý do khác nhau, chủ trương này rất khó hiện thực hóa. Do vậy, nếu không có các giải pháp đúng, sẽ rất khó giảm loại hình nhà chung cư mini trong bối cảnh hiện nay.

Theo TS. Nguyễn Hòa - Báo Sài Gòn giải phóng - Đầu tư tài chính