Nhà hoang làm thị trường bất động sản Nhật Bản

Nhà hoang làm thị trường bất động sản Nhật Bản "bốc hơi" 25 tỉ đô la Mỹ

Những ngôi nhà bị bỏ hoang đang làm giảm giá trị của các căn nhà xung quanh, với mức thiệt hại lên tới 3.900 tỉ yen (24,7 tỉ đô la Mỹ) trong giai đoạn 2018-2023, theo dữ liệu của Japan Akiya Consortium (JAC).

Cuộc khủng hoảng nhà hoang thành vòng tròn luẩn quẩn ở Nhật Bản. Người muốn mua nhà để ở e ngại nhà bị bỏ hoang quá lâu thì mục nát, cây cối um tùm, ruồi muỗi nhiều và an ninh kém. Ảnh: Nikkei Asia

Nhà hoang, căn hộ bị bỏ bê ở Nhật Bản đang trở thành cuộc khủng hoảng nghiêm trọng, nhưng cũng là cơ hội kinh doanh của ngành du lịch và là phân khúc mới nổi của ngành bất động sản.

Cuộc khủng hoảng rộng lớn

JAC là một hiệp hội gồm 14 công ty bất động sản và một tổ chức nghiên cứu về nhà bỏ hoang – akiya trong tiếng Nhật. Các số liệu này dựa trên số liệu thống kê của chính phủ năm 2023 và nghiên cứu của Trung tâm Đổi mới bất động sản tại Đại học Tokyo.

Con số này cũng chỉ ra cái vòng luẩn quẩn của thị trường bất động sản Nhật Bản: giá nhà hoang giảm mạnh nhưng vẫn không bán được. Qua thời gian, nhà hoang càng nhiều và lại càng hoang tàn hơn. Số nhà bỏ hoang chưa bán được hoặc không cho thuê được đã để trống trong thời gian dài lên đến khoảng 3,85 triệu căn trong năm 2023, tăng khoảng 360.000 căn (hơn 10%) từ con số năm 2018. Hơn 70% trong số này là nhà riêng biệt, dành cho một gia đình.

Nghiên cứu của JAC cho thấy, trong nhiều trường hợp, giá đất trong bán kính 50 mét của những ngôi nhà bỏ hoang có xu hướng giảm. Các nguyên nhân tiềm ẩn nhưng dễ thấy nhất là ít người muốn mua nhà bị bỏ hoang quá lâu, khuôn viên có cây cối mọc um tùm và khu nhà hoang đồng nghĩa với việc an ninh xung quanh không ổn lắm.

Ước tính khoảng 80% số ngôi nhà dành cho một gia đình bị bỏ hoang trong năm năm qua, làm giảm giá trị các tài sản xung quanh khoảng 3.900 tỉ yen, theo JAC. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch cho biết giá đất ở tăng trong ba năm liên tiếp cho đến năm 2024 và nhà hoang có thể đã kiềm hãm tốc độ tăng này. “Ước tính của chúng tôi chỉ giới hạn tác động của những ngôi nhà hoang với giá đất. Trên thực tế, ảnh hưởng tiêu cực có thể lớn hơn nhiều”, ông Teppei Kawaguchi của Crassone, CEO công ty dịch vụ xây dựng và phá dỡ hàng đầu của JAC, nói.

Số nhà bỏ hoang chưa bán được hoặc không cho thuê được đã để trống trong thời gian dài lên đến khoảng 3,85 triệu căn trong năm 2023, tăng khoảng 360.000 căn (hơn 10%) từ con số năm 2018.

JAC đã không đưa các căn hộ vắng chủ vào khảo sát. Chuyện vắng chủ cũng có thể đồng nghĩa với tình trạng chậm trễ thanh toán phí quản lý và bảo trì tòa nhà, điều này có thể làm giảm giá trị của toàn bộ tòa nhà. Khoảng 1,25 triệu căn hộ chung cư trên khắp Nhật Bản đã được xây dựng cách đây hơn 40 năm. Con số này dự kiến sẽ tăng 3,5 lần trong 20 năm nữa, khiến việc cải tạo và sửa chữa ngày càng cấp bách hơn. “Nhiều người lo ngại rằng tổn thất sẽ tăng theo cấp số nhân trong tương lai”, Takeshi Ide thuộc hãng nghiên cứu bất động sản Tokyo Kantei nhận định.

Những khu vực có số lượng nhà bỏ hoang lớn có rất nhiều người già sống một mình, làm tăng nguy cơ càng có thêm nhiều nhà bị bỏ hoang trong tương lai. Theo Ide, khi chủ sở hữu là các cụ ông cụ bà qua đời, nhà có thể không có người thừa kế. Tốc độ mất giá của các khu đất, nhà xung quanh sẽ có thể tăng nhanh.

Theo ước tính của Viện Nghiên cứu an sinh xã hội và dân số quốc gia, mặc dù dân số Nhật Bản đang giảm nhưng số lượng hộ gia đình vẫn tiếp tục tăng, do ngày càng có nhiều người sống một mình và dự kiến sẽ đạt đỉnh vào năm 2030. Tổng nhu cầu về nhà ở sau đó sẽ bắt đầu giảm nghiêm trọng, điều này có thể đẩy nhanh số lượng nhà bỏ hoang gia tăng.

Giải quyết cuộc khủng hoảng

Chính phủ Nhật Bản đã thực hiện các biện pháp pháp lý để giải quyết vấn đề này, chẳng hạn như bắt buộc phải đăng ký thừa kế. “Với số hộ gia đình đông như hiện nay, sẽ khó có thể liên lạc với từng người chủ của những căn nhà, căn hộ bị bỏ hoang”, Ide cho hay.

Nhật Bản ban hành luật vào năm 2015 cho phép chính quyền địa phương đưa ra cảnh báo về những ngôi nhà bỏ trống có nguy cơ bị sập và phá bỏ chúng nếu hiện trạng không được cải thiện. Hiện có khoảng 40.000 ngôi nhà bị xếp vào diện nguy cơ.

Chính phủ Nhật Bản đang nỗ lực giải quyết khủng hoảng nhà bỏ hoang bằng cách trợ cấp một phần ba chi phí cải tạo cho những ngôi nhà trống. Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch đã sửa đổi đáng kể nhiều quy định trong năm tài chính 2023 để hỗ trợ các công ty hoặc tổ chức phi lợi nhuận cải tạo quy mô lớn.

Khoản trợ cấp một phần ba này sẽ dành cho các căn nhà được tái sử dụng, chẳng hạn để ở hoặc cho mục đích khác thay vì phải tháo dỡ, phá sập. Chính phủ tài trợ khoảng 40% chi phí phá dỡ và tới 50% chi phí nghiên cứu cho chính quyền địa phương và chủ sở hữu tài sản đang tìm cách tận dụng những ngôi nhà hoang.

Chính quyền đô thị cũng vào cuộc. Năm 2018, thành phố Yokohama bắt đầu cử các kiến trúc sư và chuyên gia đến các tòa nhà chung cư chưa được quản lý tốt nhằm giúp thành lập các hiệp hội quản lý và cập nhật các hợp đồng cần thiết. Vào năm 2022, thành phố Nagoya yêu cầu ban quản lý chung cư cập nhật cho cơ quan chức năng về tình trạng của các chung cư.

Cơ hội kinh doanh mới

Nền tảng lưu trú Airbnb đang đặc biệt quan tâm đến những ngôi nhà dân gian truyền thống, được gọi là kominka. Năm ngoái, Airbnb đã quyên góp 150 triệu yen (khoảng 1 triệu đô la Mỹ) cho Hiệp hội Kominka Nhật Bản nhằm tìm cách bảo tồn những ngôi nhà như vậy.

Những ngôi nhà kominka ở vùng nông thôn đang thu hút đông đảo du khách nước ngoài đến thăm và trải nghiệm nghỉ ngơi. “Chúng tôi đang tăng cường mối quan hệ với hiệp hội. Họ có mối liên hệ với các chủ sở hữu và công ty xây dựng có chuyên môn liên quan. Khách du lịch ngày càng muốn đến thăm những vùng nông thôn thưa thớt người để tận hưởng những ngày nghỉ trong những căn nhà độc đáo”, theo Yasuyuki Tanabe, Giám đốc thị trường Nhật Bản của Airbnb.

Airbnb cũng đã bắt tay kinh doanh nhà kominka với tỉ phú Ryohin Keikaku, chủ sở hữu thương hiệu thời trang và nội thất Muji. Hiện Airbnb đang quản lý và tìm khách cho một ngôi nhà riêng hơn 100 năm tuổi ở quận Chiba mà Ryohin Keikaku đã cải tạo.

Nhiều người nước ngoài cũng đến Nhật Bản để tìm kiếm cơ hội kinh doanh. Mùa hè năm 2022, anh Lee Xian Jie từ Singapore đã bỏ ra khoảng 2 triệu yen (khoảng 14.500 đô la Mỹ) để mua một ngôi nhà cổ ở Ryujin, Wakayama, khu vực miền núi có nhiều suối nước nóng và nhà tắm onsen. Anh Lee đã cải tạo ngôi nhà cũ thành nhà trọ và mở thêm một nhà hàng gần đó.

Năm 2020, Parker J. Allen và Matt Ketchum đến từ Mỹ thành lập Công ty Akiya & Inaka tại Tokyo, chuyên kinh doanh nhà hoang và những ngôi nhà cổ phong cách Nhật Bản ở vùng nông thôn.

Họ chọn những ngôi nhà có mức giá xoay quanh 20 triệu yen ở khu vực Kanagawa, Shizuoka và Chiba – đều là những khu vực có kết nối dễ dàng đến Tokyo. Một số khách nước ngoài chọn nhà có mức giá từ 40 triệu yen do đồng yen ngày càng mất giá.

Nguồn: Nikkei Asia, Japan Times

Theo Ricky Hồ – Báo Kinh tế Sài gòn