Hơn 27,5 tỷ USD gửi vào bất động sản: Lo vỡ... bong bóng

(16/5/2021) - Số liệu thống kê từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến cuối năm 2020, có 633.740 tỷ đồng (tương đương 27,5 tỷ USD) vốn ngân hàng nằm trong bất động sản (BĐS).

Cụ thể, trong số hơn 633.740 tỷ đồng vốn ngân hàng đang nằm trong BĐS hiện nay, dư nợ cho vay đối với các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở khoảng 156.200 tỷ đồng, dư nợ cho vay dự án cao ốc văn phòng cho thuê 47.600 tỷ đồng, BĐS công nghiệp, khu chế xuất 26.000 tỷ đồng, BĐS nghỉ dưỡng 25.300 tỷ đồng, nhà hàng, khách sạn 55.400 tỷ đồng, xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê 93.700 tỷ đồng, cho vay mua đất nền 52.000 tỷ đồng, cho vay kinh doanh BĐS khác 177.000 tỷ đồng.

Theo NHNN, số dư nợ trên chưa bao gồm nguồn vay bảo lãnh các khu nhà ở hình thành trong tương lai. Một số chuyên gia kinh tế còn cho rằng, tổng dư nợ còn cao hơn nếu tính cả dòng vốn vay tiêu dùng "chảy" vào BĐS.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia tài chính nhận định: "Số vốn đổ vào BĐS như thống kê ở trên phải bằng tổng tài sản của một ngân hàng quy mô lớn. Với nguồn tiền rất lớn ấy đổ vào BĐS sẽ làm tăng giá BĐS, đến một lúc nào đó thị trường bị chững lại thì những người vay tiền ngân hàng để đầu tư vào nhà, đất, nếu không bán được để trả nợ thì sẽ xảy ra vỡ nợ, rồi vỡ nợ dây chuyền thì bong bóng BĐS sẽ nổ tung. Trường hợp này đã xảy ra trong giai đoạn 2007-2009 ở Mỹ, gây thiệt hại cho rất nhiều người, cho nền kinh tế và đã đưa đến cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2008".

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, nên nhớ GDP của Việt Nam chỉ 345 tỷ USD mà đã có 27,5 tỷ USD bỏ vào BĐS, chiếm khoảng 8%, nếu thị trường sụp đổ thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hệ thống tài chính và cả nền kinh tế Việt Nam. Mới đây, một số đề nghị hạ lãi suất ưu đãi vay mua nhà còn 4,8%. Hạ lãi suất tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có thể mua được nhà, nhưng lại tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS khi rất nhiều người có thể vay tiền với lãi suất thấp để kinh doanh nhà, đất, tạo nên hiệu ứng bong bóng vì nhiều người mua, giá bị đẩy lên cao nhưng tới một lúc nào đó sẽ chững lại và "đóng băng".

Vì thế, các nhà quản lý và NHNN phải có chính sách điều chỉnh lãi suất cho hợp lý, để vừa tạo điều kiện cho người dân mua nhà vừa tránh bong bóng BĐS, cũng như tránh việc bùng phát lạm phát.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, khi có dấu hiệu đầu cơ, nguy cơ bong bóng bất động sản, NHNN cần xem xét nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn, "cắt cơn sốt" BĐS ngay để tránh hệ lụy khi kéo dài.

"Hiện nay, ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị hợp đồng mua BĐS. HoREA đề xuất NHNN tham khảo cách làm của một số nước, như có thể xem xét giảm ngay tỷ lệ cho vay xuống còn 50%, thậm chí chỉ còn 35% để ngăn chặn đầu cơ, lướt sóng", ông Châu phân tích.

Bên cạnh giải pháp trên, Chủ tịch HoREA kiến nghị NHNN kiểm soát chặt tín dụng tiêu dùng, ngăn chặn việc chuyển một phần vốn vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà để "lướt sóng" khi thị trường BĐS sốt.

"Hiện nay, tỷ trọng vay xây nhà, sửa nhà, mua nhà để ở chiếm khoảng 13% tín dụng tiêu dùng, nhưng khi thị trường BĐS sốt nóng, đã có một phần vốn không nhỏ được sử dụng để "lướt sóng". Do vậy, NHNN cần chỉ đạo các ngân hàng thương mại tăng cường kiểm soát, giám sát việc sử dụng vốn vay tiêu dùng đúng mục đích để góp phần phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh", ông Châu kiến nghị.

Dù vậy, ông Châu cũng khuyến cáo, khi sử dụng các giải pháp tiền tệ, nên tham khảo kinh nghiệm của Chính phủ điều hành chính sách tiền tệ - tín dụng vào thời điểm tháng 2/2008 và tháng 2/2011, để có những quyết sách phù hợp với tình hình thực tế.

"Còn nhớ, thời điểm tháng 2/2008 và tháng 2/2011, nhờ thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ, siết tín dụng BĐS, nâng lãi suất cơ bản lên 14%/năm, dẫn đến lãi suất cho vay lên 21-25%/năm, đã cắt ngay cơn sốt đất. Nhưng hệ quả không mong muốn là chính sách này đã đẩy thị trường BĐS rơi vào tình trạng "đóng băng". Chính phủ và NHNN sau đó đã phải dùng khá nhiều giải pháp để phá thế "đóng băng" nhưng cũng không dễ dàng gì", ông Châu cảnh báo.

Theo Trần Hải - Doanh nhân Sài Gòn