Sử dụng đất kết hợp đa mục đích - liệu có khả thi?

Trước đây, khái niệm “đất sử dụng đa mục đích” hay “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024) chưa được thông dụng. Thay vào đó là các khái niệm quen thuộc như “đất quy hoạch hỗn hợp”, “đất hỗn hợp”(1) hay “công trình hỗn hợp” nhưng loại đất này lại không được đề cập cũng không thuộc các nhóm đất được quy định tại Luật Đất đai 2013(2).

Trước đây, khái niệm “đất sử dụng đa mục đích” hay “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 1-8-2024) chưa được thông dụng. Thay vào đó là các khái niệm quen thuộc như “đất quy hoạch hỗn hợp”, “đất hỗn hợp”⁽¹⁾ hay “công trình hỗn hợp” nhưng loại đất này lại không được đề cập cũng không thuộc các nhóm đất được quy định tại Luật Đất đai 2013⁽²⁾.

Do vậy, người dân chỉ có thể dựa vào luật về quy hoạch nói chung và kế hoạch sử dụng đất của từng địa phương khi cần giải quyết các vấn đề liên quan. Trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc pháp lý về cấp phép xây dựng, tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng đất cũng như triển khai thực hiện dự án đối với loại đất này.

*Luật hóa quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích là một trong những điểm mới và quan trọng của Luật Đất đai 2024. Ảnh: H.P*

Đất sử dụng kết hợp đa mục đích được hiểu như thế nào?

Việc “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” đã được quy định tại điều 218 của Luật Đất đai 2024 và được hướng dẫn cụ thể tại điều 99 của Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2024 (Nghị định 102). Theo đó, “sử dụng đất kết hợp đa mục đích” được hiểu là việc sử dụng một phần diện tích đất của mục đích sử dụng đất chính vào mục đích khác. Trong đó, mục đích sử dụng đất chính là mục đích của thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đang sử dụng đất ổn định đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích chỉ được áp dụng trong phạm vi bảy nhóm đất được luật cho phép kết hợp, bao gồm⁽³⁾: (i) Đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu; (ii) Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; (iii) Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; (iv) Đất ở được sử dụng kết hợp với mục đích nông nghiệp, thương mại, dịch vụ, công trình sự nghiệp có mục đích kinh doanh; (v) Đất có mặt nước là ao, hồ, đầm; đất có mặt nước ven biển, đất có mặt nước chuyên dùng; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối được sử dụng kết hợp đa mục đích; (vi) Đất tôn giáo, đất tín ngưỡng được sử dụng kết hợp mục đích thương mại, dịch vụ; và (vii) Đất nông nghiệp, phi nông nghiệp được sử dụng kết hợp mục đích nông nghiệp, xây dựng công trình hạ tầng bưu chính, viễn thông, công nghệ, thông tin, quảng cáo ngoài trời, điện mặt trời.

Cần lưu ý việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu tại điều 218.2 của Luật Đất đai 2024 như: không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định tại các loại giấy tờ theo quy định; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường. Ngoài ra, để được sử dụng đất kết hợp đa mục đích, cá nhân, tổ chức có nhu cầu phải có phương án sử dụng đất kết hợp đa mục đích và nộp hồ sơ theo quy định cho cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền thuộc UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh để chấp thuận theo quy định tại điều 99.4 Nghị định 102.

Lợi ích từ việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích

Luật hóa quy định sử dụng đất kết hợp đa mục đích là một trong những điểm mới và quan trọng của Luật Đất đai 2024. Qua đó, tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc sử dụng một khu đất cho nhiều mục đích khác nhau, nhằm tối ưu hóa lợi ích kinh tế và xã hội. Một số tác động tích cực có thể kể đến như sau:

Thứ nhất, tăng cường sự quản lý, giám sát của cơ quan nhà nước và khuyến khích sự sáng tạo trong việc sử dụng đất. Thông qua việc cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần phải tăng cường vai trò giám sát, quản lý đất đai thông qua thẩm duyệt kế hoạch sử dụng đất đa mục đích do các cá nhân, tổ chức đệ trình phù hợp với nhu cầu sử dụng đất thực tế. Điều này đặt ra các yêu cầu về giải pháp sáng tạo và đổi mới trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thúc đẩy sự phát triển của các mô hình kinh tế mới để giải quyết bài toán về cân bằng giữa các mục tiêu kinh tế, xã hội và môi trường tại từng địa phương.

Thứ hai, tăng hiệu quả sử dụng đất và phát triển kinh tế. Việc kết hợp đa mục đích giúp tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, tạo thêm nguồn thu nhập trên cùng một diện tích đất. Ví dụ, một trang trại kết hợp với dịch vụ du lịch sinh thái có thể vừa sản xuất nông sản vừa thu hút du khách, tạo ra việc làm và tăng thu nhập cho cư dân.

Thứ ba, cải thiện điều kiện sống và giảm áp lực di dời dân. Các dự án kết hợp có thể cung cấp các tiện ích cộng đồng, không gian xanh, và cơ sở hạ tầng xã hội, giúp nâng cao chất lượng cuộc sống của cư dân. Bằng cách phát triển kinh tế địa phương và tạo cơ hội việc làm, áp lực di dân đến các thành phố lớn sẽ giảm đi. Các dự án sử dụng đất kết hợp đa mục đích thường bao gồm các tiện ích công cộng như công viên, khu vui chơi, và cơ sở hạ tầng xã hội, giúp tạo ra một môi trường sống lành mạnh và tiện nghi hơn.

Ngoài ra, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích còn giúp bảo vệ và duy trì hệ sinh thái, giảm ô nhiễm môi trường. Các mô hình sử dụng đất kết hợp thường bao gồm các yêu cầu về bảo tồn thiên nhiên và phát triển bền vững, giúp bảo vệ đa dạng sinh học và hệ sinh thái. Khi kết hợp các hoạt động nông nghiệp và lâm nghiệp, có thể áp dụng các phương pháp canh tác bền vững, giảm sử dụng hóa chất và hạn chế ô nhiễm môi trường.

Những khó khăn cần xử lý

Công nhận hình thức sử dụng đất kết hợp nhiều mục đích rõ ràng mang lại những tác động tích cực đối với đời sống kinh tế - xã hội như trên. Tuy nhiên, việc thực thi quy định này trên thực tế có thể sẽ gặp phải một số bất cập như sau:

(i) Phức tạp trong vấn đề quản lý. Hệ thống cơ quan quản lý đất đai được thống nhất từ cấp trung ương xuống địa phương. Tuy nhiên, với mỗi loại đất có mục đích sử dụng khác nhau thường chịu sự quản lý của các cơ quan khác nhau. Do đó, khi kết hợp nhiều mục đích sử dụng đất với nhau có thể làm phức tạp và gây ra sự chồng chéo trong trách nhiệm quản lý của các cơ quan chức năng.

Chẳng hạn, cây trồng vật nuôi trên đất sản xuất nông nghiệp thường do cơ quan quản lý giống cây trồng, vật nuôi quản lý; các công trình xây dựng trên đất thì thường thuộc sự quản lý của các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng các cấp. Việc quản lý và giám sát sử dụng đất kết hợp đa mục đích đòi hỏi sự kết hợp chặt chẽ giữa cơ quan quản lý đất đai với các cơ quan có thẩm quyền khác, đồng thời đặt ra yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính. Điều này đòi hỏi một hệ thống pháp lý rõ ràng, quy trình quản lý hiệu quả và sự phối hợp nhịp nhàng giữa các cơ quan chức năng.

(ii) Giá trị đất đai có thể biến động phức tạp. Đối với những thửa đất được sử dụng kết hợp đa mục đích, thông thường sẽ được chú ý bởi tính linh hoạt và tiềm năng phát triển cao, giá trị quyền sử dụng đất sẽ cao hơn các thửa đất sử dụng đơn mục đích. Điều này có thể tạo ra những khó khăn trong việc định giá đất khi giải quyết các tranh chấp hay khi thực hiện thủ tục thu hồi những thửa đất này để thực hiện các dự án cần thiết.

(iii) Vấn đề bất bình đẳng trong sử dụng đất kết hợp đa mục đích. Bất bình đẳng trong tiếp cận sử dụng đất đa mục đích có thể phát sinh trong thực tế và cần có cơ chế ngăn ngừa và giám sát rõ ràng để hạn chế vấn đề này. Thông thường những cá nhân, tổ chức nắm quyền lực, thông tin hoặc có sức ảnh hưởng sẽ dễ dàng tiếp cận và hưởng lợi từ chính sách, trong khi các nhóm yếu thế thường bị thiệt thòi. Thiếu minh bạch và công bằng trong quy trình quản lý đất đai có thể làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo, gây ra bất công xã hội và làm suy giảm lòng tin vào hệ thống cơ quan quản lý đất đai.

Kết luận

Chế độ sử dụng đất kết hợp đa mục đích đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và phát triển bền vững tài nguyên đất. Đây là một quy định mới và tiến bộ của Luật Đất đai 2024. Quy định này giúp phát huy tối đa tiềm năng và hiệu quả sử dụng đất, khuyến khích đầu tư, phát triển các mô hình kinh tế mới, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Tuy nhiên, cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích cũng đặt ra một số thách thức kể trên. Do vậy, hệ thống pháp luật cần tiếp tục được hoàn thiện, đặc biệt là các thủ tục hành chính liên quan đến quy hoạch, kế hoạch và cho phép sử dụng đất kết hợp đa mục đích cần đảm bảo tính minh bạch, thống nhất trong quản lý hành chính nhà nước về đất đai. Đồng thời, cần xây dựng hệ thống giám sát đối với đất sử dụng đa mục đích để đảm bảo cả cơ quan quản lý đất đai, chủ đầu tư và người sử dụng đất đều tuân thủ đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, cần chú trọng hơn việc đào tạo cán bộ chuyên môn và áp dụng công nghệ như hệ thống thông tin đất đai, bản đồ quy hoạch, giám sát sử dụng đất để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai bên cạnh việc tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm về đất đai.

Theo LS. Thân Trọng Lý - LS. Ngô Đức Thịnh - Lê Thị An (Công ty Luật DIMAC) - Báo Kinh tế Sài Gòn

^{(1) Thông tư 01/2021/TT-BXD về QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành}

^{“1.4.13 Đất sử dụng hỗn hợp}

^{Đất xây dựng nhà, công trình hỗn hợp hoặc được sử dụng cho một số mục đích khác nhau được xác định trong đồ án quy hoạch.}

^{1.4.14 Công trình hỗn hợp}

^{Công trình có các chức năng sử dụng khác nhau”.}

^{(2) Điều 10 của Luật Đất đai 2013}

^{(3) Điều 218.1 của Luật Đất đai 2024}