Chất lượng dòng tiền doanh nghiệp bất động sản nhìn từ khối hàng tồn kho

Thanh khoản trên thị trường địa ốc suy giảm, dự án gặp ách tắc pháp lý trong một thời gian dài đã khiến cho lượng hàng tồn kho, khoản phải thu của các doanh nghiệp bất động sản tăng mạnh từ đầu năm đến nay. Đây là một trong những lý do khiến cho dòng tiền hoạt động của doanh nghiệp âm, nợ tăng và chất lượng tài sản bị ảnh hưởng.

Với doanh nghiệp bất động sản có thể sẽ có đặc thù về cách thức ghi nhận doanh thu, tồn kho… nên việc âm dòng tiền chưa được xem là điều tối quan trọng khi tài sản về quỹ đất đang lớn hơn giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên đặt trong bối cảnh thị trường tăng trưởng thấp, thanh khoản nhỏ giọt, lượng phát hành trái phiếu tăng… thì việc âm dòng tiền đang ảnh hưởng không nhỏ đến sức khỏe tài chính cũng như chất lượng tài sản của doanh nghiệp.

Hàng trăm ngàn tỉ đồng tồn kho chờ “xả”

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng nhận định, trong quí 2-2023, mặc dù có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách nhưng lượng tồn kho bất động sản được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (có 17/63 tỉnh), lượng tồn kho bất động sản trong quí 2 vào khoảng 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư (1.714 căn), nhà ở riêng lẻ (7.4773 căn), đất nền (7.501 nền). Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Đây là số liệu thống kê chưa đầy đủ đến từ các địa phương. Còn trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp, giá trị bất động sản tồn kho tại các dự án lại có sự khác biệt. Theo dữ liệu của WiChart, giá trị hàng tồn kho nửa đầu năm 2023 của hơn 60 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh bất động sản vào khoảng hơn 425.000 tỉ đồng (tương đương khoảng 18 tỉ đô la Mỹ).

Trong đó, 10 doanh nghiệp niêm yết có vốn hóa lớn là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, DIC Corp và An Gia chiếm gần 294.000 tỉ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2022 nhưng tăng gần 29% so với cuối năm 2021.

Lượng hàng tồn kho tăng trong bối cảnh thanh khoản suy giảm gây sức ép lớn lên dòng tiền hoạt động của doanh nghiệp. Ảnh minh họa: V.Dũng

Đứng đầu danh sách tiếp tục là Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova (Novaland) với giá trị tồn kho cuối quí 2-2023 lên tới hơn 139.000 tỉ đồng, tăng 3% so với hồi đầu năm. Chiếm phần lớn nhất trong cơ cấu tồn kho của Novaland là sản phẩm dở dang với 127.798 tỉ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Khoản này chủ yếu gồm giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng… của các dự án đang trong giai đoạn triển khai.

Giá trị hàng tồn được dùng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay của Novaland đến cuối tháng 6-2023 là 59.386 tỉ đồng, tăng so với cuối năm trước; bất động sản thành phẩm là 11.102 tỉ đồng.

Cùng thời điểm, Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC) ghi nhận giá trị hàng tồn kho hơn 22.049 tỉ đồng (chiếm 45% tổng tài sản), tăng nhẹ so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án chiếm 19.270 tỉ đồng.

Với Nam Long Group, dù đang đẩy mạnh bàn giao tại một số dự án, công ty vẫn ghi nhận giá trị hàng tồn kho tại cuối quí 2 ở mức 16.269 tỉ đồng, tăng gần 10% so với đầu năm, tập trung ở các dự án Izumi (9.012 tỉ đồng), Waterpoint (hơn 5.000 tỉ đồng)…

Trong khi đó, tổng giá trị bất động sản tồn kho của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt ghi nhận trên 12.170 tỉ đồng (không biến động nhiều so với cuối năm ngoái). Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền cũng ghi nhận gần 12.970 tỉ đồng hàng tồn kho, chiếm tới 57% tổng tài sản. Tập đoàn Đất Xanh ghi nhận tồn kho 14.788 tỉ đồng, tăng 5% so với đầu năm, trong đó bất động sản dở dang là 11.429 tỉ đồng.

Cũng khoản mục này tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia là hơn 3.353 tỉ đồng, giảm 10% so với cuối năm ngoái. Theo đó, dự án đang “chôn vốn” nhiều nhất là Westgate (gần 2.647 tỉ đồng).

Có thể thấy, phần lớn tồn kho hiện tại chủ yếu nằm ở khoản mục sản phẩm dở dang, đang triển khai. Về lý thuyết, đây có thể là nguồn thu lớn cho chủ đầu tư trong tương lai. Tuy nhiên, trong trường hợp xấu, đơn cử như vướng mắc pháp lý kéo dài, tồn kho lại có nguy cơ trở thành “cục máu đông” ảnh hưởng đến sức khỏe tài chính, chất lượng tài sản của doanh nghiệp.

Chất lượng dòng tiền bị ảnh hưởng

Quan sát báo cáo tài chính bán niên của các doanh nghiệp lớn trong ngành cho thấy hàng tồn kho đã ảnh hưởng đến chất lượng dòng tiền và tài sản. Xét trong 15 doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu lợi nhuận trong quí 2, có 7 doanh nghiệp đạt lợi nhuận tăng trưởng so với cùng kỳ. Nhưng trong bối cảnh thanh khoản bất động sản suy giảm kéo dài, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không bán được hàng. Các khoản phải thu, phải trả đều tăng mạnh nửa đầu năm gây áp lực lên dòng tiền kinh doanh dù doanh nghiệp vẫn báo lãi.

Nhiều doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền âm khá lớn như Vinhomes (âm 2.763 tỉ đồng), Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (âm 1.611 tỉ đồng)… Ngay cả một số ít doanh nghiệp kinh doanh sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, được thị trường hấp thụ tương đối khả quan như Nam Long thì dòng tiền công ty vẫn âm trên 1.000 tỉ đồng do tăng tồn kho và phải thu.

Thực tế trong 6 tháng đầu năm, lượng hàng ra thị trường được hấp thụ với tỷ lệ rất thấp, nhất là những sản phẩm có giá trị cao trên 10 tỉ đồng mỗi sản phẩm. Hoạt động này chỉ mới tiến triển tốt hơn kể từ đầu tháng 7 với rất ít sản phẩm được giao dịch thành công. Gần đây nhất, nhiều doanh nghiệp ra mắt các giỏ hàng mới với lượng đặt cọc đạt trên 90% nhưng con số này chưa thể phản ánh được ngay vào kết quả kinh doanh.

Với tình hình hiện tại, chỉ số về dòng tiền luân chuyển trong doanh nghiệp địa ốc đang là vấn đề cần được chú ý. Do vậy, việc ghi nhận được lợi nhuận tốt không đồng nghĩa với việc hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản đã ổn định mà áp lực dòng tiền kinh doanh vẫn còn và có thể tiếp diễn trong nhiều quí tới.

Có thể kể đến trường hợp của Phát Đạt, dù đã hạch toán doanh thu tài chính hơn 531 tỉ đồng, song nhiều khả năng doanh nghiệp vẫn chưa có được dòng tiền thực tế từ hoạt động này, bởi khoản lãi từ hoạt động đầu tư được ghi nhận âm hơn 526 tỉ đồng trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ. Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của doanh nghiệp âm hơn 4,5 tỉ đồng. Riêng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong kỳ âm hơn 395 tỉ đồng. Nợ phải trả của Phát Đạt tính đến cuối quí 2-2023 còn gần 12.111 tỉ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu ngắn hạn là 1.457 tỉ đồng.

Hay như Quốc Cường Gia Lai đang có tình hình đáng báo động hơn khi dòng tiền hoạt động giảm sâu khi không ghi nhận đồng doanh thu nào từ bất động sản trong quí 2. Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của doanh nghiệp này đến cuối tháng 6 là gần 9.700 tỉ đồng, giảm 3% so với đầu năm. Trong đó, khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất là hàng tồn kho với 7.000 tỉ đồng, phần lớn ở các dự án dở dang. Còn tiền mặt và phải thu ngắn hạn lần lượt giảm mạnh 67% và 20%, còn hơn 25 tỉ đồng và 417 tỉ đồng.

Nợ phải trả của doanh nghiệp đến ngày 30-6 là 5.300 tỉ đồng. Khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất là phải trả ngắn hạn khác 4.350 tỉ đồng, phần lớn trong đó là số tiền nhận từ Sunny Island liên quan đến dự án Phước Kiển. Nhiều năm qua doanh nghiệp này đều duy trì “truyền thống” vay tiền lãnh đạo và người liên quan để hoạt động. Hiện tại chủ tịch HĐQT cùng những người liên quan đang cho Quốc Cường Gia Lai vay mượn 237 tỉ đồng.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp tự tin khi tạo ra quỹ đất lớn thì vẫn có sức tăng trưởng tốt dù dòng tiền âm. Có những dự án mà giá thị trường của doanh nghiệp sở hữu lớn gấp nhiều lần giá trị trên sổ sách. Tuy nhiên việc ôm quỹ đất lớn vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro khi thị trường không tạo ra được thanh khoản, dự án vướng pháp lý không thể triển khai…

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, kế toán cho rằng, trong các báo cáo tài chính mà công ty công bố thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ có thể coi là nội dung quan trọng nhất. Bởi lẽ, điều này chỉ ra được tiền của doanh nghiệp đi đâu về đâu, tại sao làm ăn có lãi mà thường xuyên thiếu tiền. Trên cơ sở đó giúp đánh giá về khả năng trang trải công nợ, chi trả cổ tức hay tiếp cận các khoản vay trong tương lai của doanh nghiệp.

Tồn kho bất động sản vừa được xem là “của để dành” nhưng cũng là một khối tài sản gắn liền rủi ro khi thị trường bất động sản đang gặp khó. Đặc thù hàng tồn kho của mỗi đơn vị khác nhau dẫn tới tính thanh khoản khác nhau. Đó là lý do khiến các doanh nghiệp đang có một cuộc chạy đua thúc đẩy thanh khoản với các chính sách bán hàng khác biệt để nhanh chóng giải quyết vấn đề.

Thời gian qua, các doanh nghiệp lớn cũng đang đồng loạt khởi động lại dự án nhằm tận dụng lực đẩy từ chính sách tháo gỡ cho thị trường. Cùng với đó, nhiều kỳ vọng kế hoạch tái cơ cấu sẽ thuận lợi để có cơ hội giải phóng áp lực từ hàng tồn kho.

Theo V.Dũng - Báo Kinh tế Sài Gòn