Sàn giao dịch quyền sử dụng đất: nhiều câu hỏi cần giải đáp

Thủ tướng Phạm Minh Chính vừa có ý kiến chỉ đạo Bộ TN-MT chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất (QSDĐ). Theo Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ là đúng đắn nhưng cần cẩn trọng. Bởi có rất nhiều câu hỏi cần tìm lời giải đáp phù hợp, để đảm bảo tính khả thi và tác động tích cực tới thị trường BĐS.

Chủ trương đúng

Việc làm này nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương 5, khóa 13 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Có thể nói, đây tiếp tục là quyết định thể hiện rõ sự quyết liệt từ phía Chính phủ trong công cuộc minh bạch hóa thị trường BĐS, nhằm phát huy tối đa vai trò của BĐS trong nền kinh tế quốc dân.

Nhìn sang các nước có thị trường BĐS phát triển, giao dịch BĐS đều phải thực hiện qua sàn hoặc một đơn vị trung gian. Tại Mỹ, để giao dịch nhà đất, người bán, trao tặng và người mua, nhận trao tặng phải giao dịch và thanh toán thông qua trung gian là công ty môi giới. Kể cả khi người bán và người mua chủ động tìm kiếm nhau, mọi giao dịch vẫn bắt buộc phải qua bên thứ 3.

Tại Việt Nam, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (đang được trình Quốc hội xem xét) cũng quy định các giao dịch BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS. Cụ thể, chủ đầu tư mua bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để người dân tự xây dựng nhà ở, phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS theo quy định của luật này. Các trường hợp khác, Nhà nước không bắt buộc nhưng khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch BĐS.

Việt Nam đã có các sàn giao dịch chứng khoán, hàng hóa, vàng, ngoại hối, BĐS và mới đây là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ. Kết quả thực tiễn cho thấy, sự ra đời của các sàn giao dịch đều là những bước tiến lớn, góp phần đưa thị trường phát triển theo hướng ổn định, bền vững và minh bạch.

Bởi lẽ, lâu nay các BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, trong khi QSDĐ hầu hết được giao dịch tự do trong dân không có sự kiểm soát. Loại “sản phẩm” này lại chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế.

Sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS. Vì thế, rất cần thiết tìm được lời giải đáp phù hợp để đảm bảo việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ là khả thi, tác động tích cực tới thị trường.

Vì vậy, VARS khẳng định nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là chủ trương hoàn toàn đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường. Bởi sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường BĐS, thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại.

Về bản chất, sàn giao dịch QSDĐ không phải hoàn toàn mới. Xét ở góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát phần lớn sản phẩm BĐS, bao gồm toàn bộ phân khúc BĐS, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.

Nhiều câu hỏi cần giải quyết

Theo VARS, QSDĐ là một “hàng hóa” có giá trị lớn và mức độ bao phủ rộng. Vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều. Muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, phải có quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng.

Việc làm này yêu cầu sự tham gia, phối hợp của các cơ quan quản lý nhà nước, chuyên gia đầu ngành. Đặc biệt, sự tham gia ý kiến từ những cá nhân, tổ chức có kinh nghiệm thực tiễn rất quan trọng.

Việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân? Nếu không bắt buộc, cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để khuyến khích người dân tham gia? Chỉ thành lập ra sàn giao dịch QSDĐ rồi để đó tự vận hành, hay có cần gắn thêm vào hoạt động của các môi giới để đảm bảo hoạt động qua sàn được minh bạch?

Cần kiểm soát hoạt động của các đối tượng này như thế nào để đảm bảo không gây tiêu cực, đầu cơ, lũng đoạn cho thị trường? Sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào, chỉ Trung ương hay tại từng địa phương?

Nếu chỉ ở Trung ương liệu có đảm bảo tính thuận lợi và dễ dàng tiếp cận của người dân? Nếu tới từng địa phương, nhân sự tại các địa phương có đảm bảo đủ người, đủ chuyên môn để vận hành? Cơ quan nào sẽ quản lý, giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này?

Rồi hoạt động của sàn liệu có xung đột hay trùng lặp với công chứng? Sau khi giao dịch qua sàn, có phải thực hiện công chứng nữa không, hay có thể kết hợp để người dân đỡ mất thời gian đi nhiều nơi và thực hiện nhiều thủ tục?

Việc thành lập sàn giao dịch chắc chắn sẽ phát sinh các chi phí liên quan, bao gồm bộ máy hoạt động, chi phí cho quá trình thẩm tra, thẩm định các QSDĐ đưa vào giao dịch, cùng rất nhiều chi phí phát sinh khác nữa. Các chi phí này liệu có khiến giá BĐS tăng lên do việc kết chuyển chi phí vào giá bán? Quy định thu phí với người tham gia giao dịch (cả bên bán và bên mua) sẽ như thế nào để đảm bảo hài hòa giữa các bên?

Có rất nhiều câu hỏi cần tìm lời giải đáp phù hợp để đảm bảo việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ là khả thi, thực sự tác động tích cực tới thị trường.

Dưới góc độ một tổ chức xã hội nghề nghiệp, với mục tiêu góp phần giúp thị trường BĐS Việt Nam phát triển ngày càng ổn định, bền vững và minh bạch, VARS hoàn toàn ủng hộ chủ trương thành lập sàn giao dịch QSDĐ.

"Tuy nhiên, quá trình xây dựng, hoàn thiện cơ chế vận hành sàn giao dịch này cần được nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng trước khi trình cấp có thẩm quyền ban hành vào thời điểm thích hợp, để đảm bảo tính khả thi, đem lại lợi ích tối đa cho các bên liên quan” - VARS khuyến nghị.

Theo Hoài Anh - Báo Sài Gòn Giải Phóng - Đầu tư tài chính