cong ngeh so goi von du an bds tiem nang lon rui ro khong nho

Công nghệ số gọi vốn dự án BĐS: Tiềm năng lớn, rủi ro không nhỏ

(14 - 11 - 2021) - Công nghệ số trong gọi vốn cho các dự án bất động sản (BĐS) là mô hình kinh doanh còn khá mới mẻ, mở ra cơ hội cho nhiều nhà đầu tư thị trường BĐS. Tuy nhiên, trên thực tế hành lang pháp lý về vấn đề này còn phải hoàn thiện nhằm đảm bảo lợi ích cho các bên khi tham gia. Đã có hàng loạt ý kiến từ các chuyên gia nêu ra tại buổi tọa đàm về nội dung trên, do Khoa Tài chính - Trường Đại học Kinh tế TPHCM phối hợp với Báo ĐTTC tổ chức tuần qua.

Mô hình sáng tạo, nhưng…

Theo tính toán, giá trị của BĐS lớn hơn tất cả trái phiếu và cổ phiếu cộng lại, tổng giá trị BĐS trên thế giới gấp 4 lần GDP toàn cầu. Do là tài sản có giá trị lớn, đầu tư BĐS được nhiều người quan tâm, nhưng chỉ nhà đầu tư có khả năng về tài chính mới có cơ hội tham gia đầu tư.

Vì thế, việc “chẻ nhỏ” giá trị các BĐS thành những “miếng nhỏ” bằng công nghệ số để ai cũng có thể tham gia đầu tư thông qua các ứng dụng công nghệ, được nhiều người quan tâm.

Việc tham gia của nhiều người vào một thị trường còn giúp tạo nên sự minh bạch hơn, cùng nhau kiểm soát quá trình đầu tư, chuyển từ xu hướng tập trung sang phi tập trung, để hạn chế lây lan dịch bệnh trong bối cảnh như dịch Covid-19 vừa qua…

Theo phân tích của các chuyên gia, mô hình này là hình thức góp vốn thông qua huy động vốn bằng công nghệ. Sau đó nhà đầu tư được phân chia lợi nhuận, không phải họ sở hữu “1m2 hay nửa m2 nào của BĐS đó, họ cũng không có quyền đứng tên sổ đỏ, nhưng có quyền giám sát quá trình đầu tư, chuyển nhượng BĐS đó”.

Tuy nhiên, mô hình này cũng có một số hạn chế, như chỉ phù hợp với giới trẻ khi họ thông thạo về công nghệ, kiến thức nền tảng kỹ thuật số mô hình này cũng còn nhiều cách biệt, hạn chế…

TS. Đinh Thị Thu Hồng, Trưởng Khoa Tài chính, Đại học Kinh tế TPHCM, nhấn mạnh việc gọi vốn cho các dự án BĐS thông qua công nghệ số là mô hình kinh doanh sáng tạo.

Hiện tại Việt Nam chưa có quy định pháp lý nào cho công tác gọi vốn các dự án BĐS bằng các ứng dụng công nghệ, như chuỗi khối (blockchain) hay gọi vốn cộng đồng (crowd-funding). Tuy vậy, nhu cầu đầu tư trong lĩnh vực tài chính (fintech), cụ thể hơn là công nghệ trong lĩnh vực BĐS (proptech) với hình thức đầu tư BĐS blockchain đang rất được chú trọng.

Theo dõi hoạt động này, TS. Phan Phương Nam, Phó trưởng Khoa Luật Thương mại, Đại học Kinh tế TPHCM, cho biết hiện tại đã có một số đơn vị triển khai huy động vốn thông qua công nghệ token, với 3 mô hình chính: hợp đồng hợp tác kinh doanh; đồng sở hữu; quỹ đầu tư kinh doanh BĐS.

ThS. Nguyễn Triều Đông, giảng viên Trường Đại học Kinh tế TPHCM, cho rằng token hóa là bước tiến hóa tự nhiên của chứng khoán hóa, tạo ra cơ hội minh bạch thông tin, giao dịch dựa trên công nghệ blockchain…

Nhà đầu tư chỉ cần có số vốn rất ít để tham gia đầu tư BĐS. Cơ chế giao dịch mô hình đầu tư này rất linh hoạt, nhanh chóng và không cần trung gian dựa vào hợp đồng thông minh. Nhờ đó sẽ giảm thiểu chi phí, giảm tối đa thủ tục hành chính để chuyển giao quyền sở hữu BĐS.

Hành lang pháp lý chưa rõ

Tuy nhiên, theo ThS. Nguyễn Triều Đông, thách thức của mô hình đầu tư này vẫn là tính pháp lý, nền tảng kỹ thuật khi triển khai công nghệ, xử lý các vấn đề tranh chấp giữa chủ thể nắm giữ token và vấn đề xung đột tiềm tàng. Ngoài ra, còn có các vấn đề thuế giao dịch…

Vì vậy, nếu triển khai ở Việt Nam, Nhà nước cần có cơ chế thí điểm, khuyến khích, thủ tục, thuế để tạo lực thúc đẩy thị trường; sớm hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh về lĩnh vực tài sản số để người dân an tâm.

"Trong tương lai, để phát triển thị trường này cần có hệ thống tiền tệ số để dung hòa và phát triển cùng với lĩnh vực tài sản số. Đồng thời, kết nối các thị trường tiên tiến trên thế giới để tăng tính thanh khoản của các sản phẩm đầu tư, cũng như tăng tính hiệu quả trong khai thác tài sản, giúp thúc đẩy nền kinh tế thật.

Quan trọng là cần minh bạch hơn những thông tin quy hoạch BĐS, thông tin về tranh chấp hoặc hạn chế giao dịch" - ThS. Nguyễn Triều Đông gợi ý.

Ở góc nhìn vĩ mô, GS. Trần Ngọc Thơ, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính tiền tệ Quốc gia, cho rằng vấn đề đặt ra của hoạt động protech là kiểm soát rủi ro hoạt động thanh toán quốc tế của ngân hàng đang rất quan trọng. Việc kiểm soát dựa trên cách thức kinh doanh, xem hoạt động đầu tư này mang lại lợi ích như thế nào cho xã hội, cho mọi người, cho nền tài chính toàn diện, không chỉ cho nhà đầu tư.

Quan trọng khi nó ra đời, việc kiểm soát và xử lý khi có sự cố rủi ro ra sao, nhất là vấn đề về trốn thuế, né thuế, rửa tiền…

Theo GS. Thơ, khi hình thức đầu tư hay sản phẩm công nghệ đầu tư mới xuất hiện, cơ quan chức năng sẽ đặt ra vấn đề này đầu tiên nhằm tối ưu hóa lợi ích công nghệ nhưng vẫn giảm thiểu rủi ro.

Chưa kể, trong thanh toán quốc tế, tiêu chuẩn đòn bẩy tài chính, chống rửa tiền, chống khủng bố, bảo đảm an toàn không gian mạng và hàng loạt vấn đề cũng đặt ra, nhằm bảo vệ quyền lợi các bên cần chặt chẽ. Đừng để hoạt động có giá trị phi thường bị khóa chặt một cách vô lý…

Nhiều ý kiến tại hội thảo cũng đặt ra những tình huống pháp lý của mô hình này. Trên thực tế mô hình này mới hình thành ở Việt Nam, chưa có hành lang pháp lý rõ ràng, khung pháp lý về kinh doanh BĐS khi số hóa chưa được đề cập… Do đó, khi rủi ro, tranh chấp xảy ra sẽ không biết xử lý như thế nào, có được pháp luật thừa nhận hay không.

Đỗ Trà Giang