THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN: ĐỂ ĐẢM BẢO TÍNH KHẢ THI

Theo (KTSG) – Thuế bất động sản nếu được thiết kế cách thức thu và sử dụng một cách hợp lý sẽ giúp hệ thống thuế hiệu quả hơn, công bằng hơn và khả thi hơn. Một trong những điều kiện để sắc thuế này có thể khả thi là cần phải xác định được cơ sở thuế với các mức thuế suất hợp lý, ít gây ra những sự không nhất quán và tranh cãi càng nhiều càng tốt, đặc biệt là trong giai đoạn ban đầu.

Việc định giá nhà đất theo thị trường là rất thách thức trong giai đoạn hiện tại của Việt Nam. Ảnh: LÊ VŨ

Kinh nghiệm của các nước

Về nguyên tắc, số thu thuế bất động sản được quyết định bởi nhu cầu sử dụng. Ví dụ, khi thành phố Cambridge, bang Massachusetts, Mỹ có kế hoạch trồng thêm cây xanh, họ đã tính toán nhu cầu ngân sách để quy ra số thuế cần tăng thêm và lấy ý kiến của người dân. Số tiền thuế tăng thêm này được sử dụng cho mục đích trồng và chăm sóc hệ thống cây xanh chứ không được sử dụng vào việc khác. Nguyên tắc đồng mua mắm phải dùng để mua mắm, đồng mua dưa phải dùng để mua dưa chứ không được lẫn lộn là hết sức quan trọng.

Về phương diện kỹ thuật, doanh thu thuế được tính bằng giá trị (cơ sở thuế) nhân với mức thuế suất. Câu hỏi đặt ra là cách xác định thuế suất như thế nào để dễ thực hiện, đảm bảo tối thiểu hóa các tác động trong giai đoạn đầu áp dụng chính sách thuế bất động sản?

Một số quốc gia phát triển như Úc, Canada, Mỹ, Thụy Sỹ, Hà Lan xác định mức thuế suất dựa trên nhu cầu nguồn thu ngân sách từ thuế bất động sản dự kiến, sau đó chia ngược lại giá trị bất động sản, sẽ ra được mức thuế suất tương ứng. Theo đó, nguồn thu từ bất động sản dự kiến sẽ là chênh lệch giữa các khoản chi tiêu và nguồn thu được tài trợ bởi các nguồn khác hoặc các nhu cầu cụ thể được xác định. Do nhu cầu chi tiêu địa phương cho các mục đích khác nhau nên mức thuế suất khác nhau cho từng địa phương khác nhau, điều này cũng phản ánh rõ tính chất thuế địa phương của sắc thuế bất động sản.

Đối với cơ sở thuế, một hệ thống thông tin đầy đủ về các giao dịch nhà đất và có thể ước tính giá trị dựa vào giá thị trường thì cơ sở thuế nên được dựa vào giá thị trường của các bất động sản. Tuy nhiên, ở góc độ triển khai, kinh nghiệm của rất nhiều quốc gia chỉ ra rằng trong thời gian đầu áp dụng không nên chú trọng vào các kỹ thuật định giá bất động sản phức tạp, đồng thời nên đơn giản hóa chính sách thuế với mức thuế suất đồng nhất. Vì nếu hệ thống thuế quá phức tạp sẽ khiến chi phí thực hiện tăng cao, vượt quá doanh thu thuế có thể mang lại.

Cụ thể, Philippines và Indonesia không thể khai thác được nguồn thu từ thuế bất động sản, do dữ liệu về nhà, đất chưa đầy đủ, chính xác, dẫn đến ngân sách địa phương không thể đảm bảo chi tiêu cho các dịch vụ, tiện ích công cộng. Tại Chile, hệ thống thuế bất động sản có tỷ lệ chi phí trên doanh thu cao nhất trong tất cả loại thuế, riêng thuế bất động sản đã sử dụng 20% nhân sự trong hệ thống thuế nhưng chỉ đóng góp 3,5% trên tổng doanh thu thuế, đồng thời còn chiếm khoảng 40% tổng chi phí hoạt động.

Thông tin các đặc điểm bất động sản có chính xác hay không phụ thuộc rất lớn vào cách thức thiết kế và tổ chức thu thập chúng. Chile đã thiết kế tờ khai với những mô tả vật lý về bất động sản có sẵn dựa trên hệ thống, sau đó chỉ yêu cầu người nộp thuế xác nhận hoặc sửa chữa, tạo ra tâm lý rằng việc kê khai được thực hiện dưới sự kiểm soát của các cơ quan chức năng. Đồng thời, sử dụng truyền thông nhấn mạnh về tính công bằng và về mục đích sử dụng thuế bất động sản, Chính phủ đã tăng cường được sự hợp tác từ người nộp thuế. Indonesia đã mở rộng được cơ sở dữ liệu khi liên kết với dữ liệu từ công ty điện, cập nhật thêm các bất động sản mới được xây dựng và cấp điện.

Các bất động sản có thể không bị đánh thuế hoàn toàn (100%) mà chỉ bị đánh thuế một phần (tỷ lệ tính thuế bất động sản), tỷ lệ bao nhiêu tùy vào mục đích sử dụng và giá trị của bất động sản, bất kể ở vị trí nào hay do ai sở hữu. Một tỷ lệ chiết giảm rộng rãi sẽ dễ có được sự đồng thuận từ người dân hơn. Tuy nhiên, cần tránh có quá nhiều mức suất thuế và các loại bất động sản. Ở Philippines, việc quy định quá nhiều tỷ lệ tính thuế bất động sản, mức thuế suất và giá trị bất động sản dựa theo phân loại, mục đích sử dụng khác nhau, dẫn đến người nộp thuế và nhân viên thực hiện có động cơ thực hiện phân loại sai bất động sản, định giá thấp giá trị, không đảm bảo mục tiêu tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương với nhiều tiêu cực, tham nhũng.

Thực tiễn ở Việt Nam

Cái đích cuối cùng của Việt Nam là dựa vào giá thị trường để tính toán cơ sở thuế và dựa vào nhu cầu thực tế để đưa ra các thuế suất hợp lý trên nguyên tắc hiệu quả, công bằng và khả thi. Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại, cần học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia đi trước. Việc tách riêng đất và nhà là hợp lý trong giai đoạn đầu tiên áp dụng.

Cơ sở dữ liệu giá giao dịch trên thị trường của Việt Nam hiện chưa đầy đủ khi Việt Nam có trên 27 triệu hộ gia đình ở trong hơn 2,5 tỉ mét vuông nhà ở, nhưng dữ liệu về giá giao dịch rất ít và nhiều nhà không thấy ghi nhận giao dịch trong mấy chục năm qua. Thêm vào đó mức giá được khai báo khi thực hiện mua bán không sát với thực tế. Vì thế, việc định giá nhà đất theo thị trường là rất thách thức trong giai đoạn hiện tại của Việt Nam.

Giá đất ở Việt Nam được quy định bởi bảng giá theo quyết định của ủy ban nhân dân tỉnh, chi phí xây dựng nhà được quy định theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình do Bộ Xây dựng ban hành. Như vậy, căn cứ để xác định giá tính thuế bất động sản bước đầu tại Việt Nam là tương đối thuận lợi, cho dù cả khung giá đất và chi phí vật liệu xây dựng có thể không sát với giá thực tế, nhưng là cách làm khả thi.

Bên cạnh đó, mở rộng cơ sở thuế cụ thể là cập nhật thông tin bất động sản nhằm hình thành bộ dữ liệu bất động sản lớn với chi phí thấp là vô cùng quan trọng nhằm tạo nên nguồn thu bền vững. Một khi bộ dữ liệu nhà, đất được mở rộng sẽ đảm bảo tính công bằng khi đối tượng có nhiều bất động sản hơn, giá trị cao hơn sẽ nộp thuế nhiều hơn và giảm áp lực lên thuế suất khi muốn đảm bảo nguồn thu đáng kể, tăng hiệu quả của sắc thuế.

Các khuyến nghị chính sách

Để thực hiện được mục tiêu tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, việc thiết kế và thực thi thuế bất động sản thường gặp nhiều thách thức. Chính vì vậy, việc xem xét quá trình áp dụng ở một số quốc gia nhằm tìm kiếm cách thức thực hiện phù hợp trong bối cảnh Việt Nam hiện nay là cần thiết.

Dựa vào nội dung tham khảo của một số quốc gia trên, Việt Nam cần thiết kế để làm thế nào có thể dễ dàng áp dụng cho người nộp thuế lẫn cơ quan nhà nước khi thực hiện việc quản lý, đồng thời đưa ra tỷ lệ đánh thuế, phạm vi miễn trừ (thông thường cho đối tượng người nghèo không có khả năng nộp thuế…) phù hợp, đảm bảo tính khả thi cho chính sách thuế.

Nhìn nhận thuế bất động sản là thuế địa phương và người nộp thuế được thông tin rõ ràng mục đích chi tiêu cho các hạng mục cụ thể của địa phương, sẽ giúp gia tăng sự chấp nhận từ phía người nộp thuế; cũng như hỗ trợ tính toán kỹ thuật về thuế suất để mức thuế suất có thể phản ánh mục đích chi tiêu của từng địa phương, đúng với tính chất do các địa phương quyết định. Khi đó, thực thi chính sách sẽ giảm bớt thách thức khi tối thiểu hóa các tác động cho xã hội, tạo được sự đồng thuận từ phía người nộp thuế và giám sát được một cách dễ dàng.

Cái đích cuối cùng của Việt Nam là dựa vào giá thị trường để tính toán cơ sở thuế và dựa vào nhu cầu thực tế để đưa ra các thuế suất hợp lý trên nguyên tắc hiệu quả, công bằng và khả thi.