Một góc nhìn mới về phân loại bất động sản

Theo (KTSG) – Bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế ở tất cả các quốc gia trên thế giới. Mỗi loại bất động sản có vai trò khác nhau. Bài viết trình bày về góc nhìn chuẩn tắc đối với các bất động sản và đưa ra một góc nhìn mới đối với trường hợp cụ thể của Việt Nam.

Các loại bất động sản theo góc nhìn chuẩn tắc

Bất động sản để ở, thương mại, công nghiệp, đất và các loại bất động sản khác là cách thức phân loại các loại bất động sản phổ biến trên thế giới hiện nay. Mỗi loại bất động sản chiếm những tỷ phần và có vai trò khác nhau trong nền kinh tế.

Bất động sản để ở hiểu đơn giản là nhà ở bao gồm: nhà ở đơn lẻ, biệt thự, nhà phố liền kế, và căn hộ. Đây là loại bất động sản phổ biến và chiếm tỷ phần nhiều nhất trong tất cả các loại bất động sản. Do vậy, trong nhiều trường hợp bất động sản và nhà ở (housing) được xem là một hay nói cách khác thị trường nhà ở và thị trường bất động sản thường được đánh đồng với nhau. Điều này được thể hiện rất rõ ở Việt Nam.

Ví dụ, Thông cáo về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam của Bộ Xây dựng thì về cơ bản chỉ là nhà ở. Chỉ số giá nhà (housing index) được xem là một thông số vĩ mô quan trọng ở nhiều nước.

Bất động sản thương mại bao gồm các loại bất động sản sử dụng cho mục đích kinh doanh. Các loại bất động sản thương mại có thể kể đến gồm: văn phòng, căn hộ cho thuê, bệnh viện, khách sạn, nhà nghỉ, chỗ đậu xe, trung tâm mua sắm, nhà hàng, siêu thị, trạm xăng.

Các loại bất động sản này có mặt khắp mọi nơi và thường có một cơ cấu và tỷ lệ nhất định nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội ứng với từng mức phát triển khác nhau (càng phát triển, càng nhiều). Ở Việt Nam, các loại bất động sản này đang ngày một nhiều hơn, đặc biệt là các loại “để lưu trú” như văn phòng, căn hộ cho thuê và khách sạn.

Đối với bất động sản, trong bối cảnh cụ thể của Việt Nam, chúng ta có thể chia ra làm hai nhóm: (1) những dự án có nhu cầu thực sự; và (2) những dự án chỉ thuần túy đáp ứng nhu cầu đầu tư kiếm lời của một bộ phận nào đó.

Bất động sản công nghiệp là loại bất động sản được sử dụng cho sản xuất, chế tạo, phân phối, kho chứa và nghiên cứu phát triển.

Bất động sản cho sản xuất và chế tạo thường phổ biến trong giai đoạn nền kinh tế tập trung vào sản xuất công nghiệp; trong khi các loại bất động sản công nghiệp khác, nhất là phân phối, kho chứa (cơ sở hạ tầng của logistics) và nghiên cứu phát triển thường phát triển ở các giai đoạn sau. Bất động sản công nghiệp, nhất là các khu công nghiệp và logistics đang rất phát triển ở Việt Nam.

Bất động sản có mục đích đặc biệt là các loại bất động sản sử dụng cho mục đích công như các tòa nhà của các cơ quan nhà nước, trường học, thư viện, công viên, nghĩa trang, nhà thờ, chùa chiền.

Các loại bất động sản này là những phần không thể thiếu trong xã hội. Chúng gần như không tạo ra nguồn thu hay giá trị cho những đối tượng cụ thể, nhưng được sử dụng và tạo ra giá trị cho toàn xã hội nên cần được xây dựng để đáp ứng đủ nhu cầu chung.

Tuy nhiên, một số loại hình bất động sản này, nhất là nhà thờ và chùa chiền thường không có trong quy hoạch phát triển của các khu đô thị ở Việt Nam. Nhiều nơi, thậm chí không có đất cho trường học và công viên chung.

Đất là loại bất động sản có thể xếp cuối cùng hoặc đầu tiên trong các loại bất động sản. Đất bao gồm các bất động sản đang trong quá trình xây dựng, đất trống, và đất nông nghiệp như nông trại, trang trại, vườn cây ăn trái và đất rừng.

Đất thường giảm trong quá trình phát triển của một nền kinh tế và được thay vào bốn loại bất động sản bên trên. So với các nước khác thì Việt Nam thuộc nhóm khan hiếm đất đai. Sự khan hiếm này nhiều khi xảy ra căng thẳng cục bộ và những tác động không mong đợi do những chính sách không nhất quán về việc chuyển đổi đất đai.

Ngoài cách phân loại nêu trên, bất động sản có thể chia làm hai loại gồm: bất động sản phi thương mại và bất động sản thương mại. Bất động sản phi thương mại là bất động sản nhà ở; bất động sản thương mại là bất động sản tạo ra các nguồn thu thường xuyên cho chủ sở hữu do bất động sản là một phần của hoạt động kinh doanh, mang lại nguồn thu.

Bộ luật Dân sự năm 2015 của Việt Nam quy định bất động sản bao gồm: (i) đất đai; (ii) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (iii) tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và (iv) tài sản khác theo quy định của pháp luật. Bất động sản ở Việt Nam chủ yếu là nhà ở và các dạng căn hộ. Ví dụ, trong Thông cáo về việc thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản năm 2021 của Bộ Xây dựng, khi nói về nguồn cung bất động sản thì chỉ là nhà ở mà không có thông tin về các loại hình bất động sản khác.

Một góc nhìn mới về phân loại bất động sản

Nhóm dự án thứ nhất, nếu được hoàn thành sẽ mang lại các giá trị sử dụng và tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế. Tôi lấy ví dụ, tòa cao ốc Saigon One Tower ở góc đường Hàm Nghi – Tôn Đức Thắng – Võ Văn Kiệt ở TPHCM, khi xây dựng hoàn thành là được sử dụng ngay.

Tuy nhiên, cao ốc này đã phải “đắp chiếu” cả chục năm mà không hoàn thành gây ra rất nhiều thiệt hại cho nền kinh tế. Chỉ tính giá trị gia tăng bằng suất sinh lợi yêu cầu của vốn đầu tư thì cũng đã cao hơn ngân sách năm 2022 mà cả tỉnh Bắc Kạn thu được (kế hoạch là 820 tỉ đồng).

Nhóm thứ hai là những dự án được vẽ ra, chủ dự án chỉ dành rất ít nguồn lực hoặc thậm chí không dành nguồn lực cho chúng và rất ít khả năng được xây dựng trong một tương lai gần.

Để dễ hiểu, tôi lấy ví dụ việc mua bán đất đai trên mặt trăng chẳng hạn. Ai cũng biết là khả năng xây dựng trên đó sẽ không xảy ra trong ít nhất là mấy chục năm nữa, nhưng thị trường vẫn hình thành và việc mua bán vẫn đang xảy ra và gần như không ảnh hưởng gì đến hòa bình thế giới cả. Phân lô bán nền trên giấy và dự án gần như không được xây dựng trong tương lai gần ở Việt Nam thuộc nhóm này.

Trên thực tế, hoạt động của thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh của các nhà phát triển bất động sản phần lớn tập trung vào nhóm thứ nhất. Rất nhiều các bất động sản, các khu đô thị với chất lượng cao làm thay đổi chất lượng cuộc sống của nhiều người và giá trị xã hội đang được tạo ra.

Đây là bức tranh thực của ngành bất động sản hiện nay. Nói một cách khác, gần như tất cả các hoạt động của loài người (trừ những lúc di chuyển) đều ở bên trên hoặc bên trong các bất động sản. Việc tạo ra các bất động sản hữu dụng là hết sức quan trọng đối với sự phát triển của một quốc gia.

Điều nghịch lý của cuộc sống là những vấn đề không hay, không lành mạnh thường chi phối góc nhìn của số đông hơn. Con sâu làm rầu nồi canh hay luật số bé (một sự kiện chỉ phản ảnh một phần rất nhỏ của vấn đề nhưng được khái quát hóa và đánh đồng) lại có tác động tâm lý số đông rất lớn. Phân lô bán nền và đầu cơ trục lợi đã bị khái quát hóa và được xem là hình ảnh của ngành bất động sản. Điều này không phải bản chất của ngành bất động sản.

Trên thực tế, nhu cầu đầu tư kiếm lời các dự án dạng này của một bộ phận người dân là có thực. Nó là một phần tất yếu trong nền kinh tế thị trường, không thể loại bỏ. Do vậy, đây không phải là đối tượng quá chú trọng của chính sách công. Việc cần làm, dưới góc độ nhà nước là để nhiều dự án nhóm thứ nhất được xây dựng và mang lại nhiều giá trị cho xã hội.