Luật Đất đai 2013: Quyền lực quá cao, không tiếp cận thị trường

Sau hơn một năm rưỡi thi hành (có hiệu lực thi hành từ 1-7-2014), cho đến 2020, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ thị tới 4 lần về sửa Luật Đất đai 2013 để vượt qua những khó khăn thực tế luật này chưa có các quy định để điều chỉnh. Nói cách khác, khoảng trống pháp luật còn nhiều khi mô hình phát triển đất nước thay đổi khá mạnh, nên pháp luật đất đai luôn phải chạy gấp theo sự phát triển thị trường mà không kịp.

4 lần Thủ tướng yêu cầu sửa luật

Lần thứ nhất, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu sửa Luật Đất đai nhằm phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao. Theo đó, tạo thuận lợi cho tập trung và tích tụ ruộng đất chỉ là một nội dung cho phát triển nông nghiệp.

Ngoài ra, còn nhiều nội dung quan trọng khác như đất đai cho phát triển nông nghiệp công nghệ cao, cho chăn nuôi được gọi là “đất nông nghiệp khác”. Thế nhưng, tại địa phương, việc chuyển đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất sang đất nông nghiệp khác rất phức tạp.

Bên cạnh đó, phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp kết hợp với dịch vụ du lịch là một phương thức giúp nông dân tăng thu nhập đáng kể, nhất là liên kết bằng kinh tế tuần hoàn còn mang lại hiệu quả cao về môi trường.

Song sự kết hợp này rất khó, hoặc muốn làm phải “lách luật”, vì Luật Đất đai không cho phép cơ sở dịch vụ du lịch được xây dựng trong trang trại hoặc trong rừng.

Lần thứ hai, Thủ tướng yêu cầu các bộ phối hợp xây dựng khung pháp lý phù hợp để phát triển các bất động sản (BĐS) du lịch - nghỉ dưỡng kiểu mới như Condotel, Shophouse, Villa… trong đó có việc sửa đổi Luật Đất đai.

Điểm quan trọng là chế độ sử dụng đất cho các BĐS đa công năng này như thế nào để kéo được vốn từ dân vào đầu tư phát triển. Người dân thấy rằng sử dụng đất chỉ được 50 năm theo cách quan niệm đây là BĐS kinh doanh dịch vụ, thế là họ quay lưng ra đi và dự án Cocobay đứt gánh, các dự án Condotel khác cũng lâm vào cảnh tương tự.

Covid-19 làm cho du lịch bị đình trệ, câu chuyện BĐS du lịch kiểu mới bị chìm đi trong bối cảnh cầu du lịch rất thấp. Khi chế ngự được Covid, tình trạng thiếu cung BĐS du lịch lại trở thành điểm nóng, gây khó cho định hướng đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.

Lần thứ ba, Thủ tướng yêu cầu các bộ phối hợp chỉnh sửa các luật có liên quan đến thị trường BĐS, trong đó có Luật Đất đai nhằm tháo gỡ ách tắc trong phê duyệt các dự án đầu tư trên đất. Bởi vào năm 2019 và 2020, số lượng dự án đầu tư được phê duyệt tại Hà Nội, TPHCM và một số địa phương khác đã giảm đi 10 lần.

Chuyện cũng đơn giản bởi đúng luật này thì trái luật khác, các cán bộ có thẩm quyền đành “gác bút” không ký, vì nếu ký e rằng sớm muộn cũng phải ra hầu tòa. Đến 2020, các bộ đã trình các dự án luật để Quốc hội thông qua như Luật Đầu tư 2020; Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công - tư (PPP) 2020; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2020.

Nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn không thay đổi. Thay cho sửa luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nghị định không phải là luật nên chỉ giảm bớt được khó khăn, không thể giải quyết tận gốc mọi vấn đề khúc mắc.

Vào năm 2021, số lượng dự án được phê duyệt có thể tăng thêm, nhưng chắc chắn không thể đạt được yêu cầu về cung thị trường đang cần. Khi Covid đã được khống chế nhưng dự án đầu tư vẫn bị đất đai kìm hãm, đã làm giá nhà ở tăng 20-30% vào cuối năm 2020 tại Hà Nội và TPHCM, như một điểm tạo đà cho “sốt đất” hiện nay.

Lần thứ tư, Thủ tướng yêu cầu xem xét việc sửa Luật Đất đai 2013 để ngăn chặn tình trạng các nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận những khu đất có lợi thế về an ninh - quốc phòng bằng dự án đầu tư hoặc nhận chuyển nhượng đội tên người Việt.

Việc này đã được Bộ Quốc phòng báo cáo trước Quốc hội và nhiều tờ báo đã đưa ra công luận. Kêu gọi đầu tư nước ngoài trong hoàn cảnh có xung đột địa chính trị liên quan đến an toàn lãnh thổ cần tới một pháp luật đất đai đủ sắc sảo để vừa thu hút được đầu tư, vừa bảo vệ được đất nước trước mắt và lâu dài. Đến nay, câu chuyện này vẫn đứng yên, chưa nhích lên được chút nào.

Rất nhiều dự án Condotel "đứng hình" mà điển hình là Cocobay, cũng bởi vì chờ luật sửa đổi.

2 vướng mắc lớn

4 lần Thủ tướng Chính phủ đã có yêu cầu sửa Luật Đất đai 2013 với những nội dung cụ thể. Đây cũng là ý kiến của người đứng đầu Chính phủ sau khi tập hợp những khó khăn đất đai gặp phải trên thực tế được các địa phương và báo chí phát hiện. Bên cạnh đó còn có 2 vướng mắc nữa cần đề cập.

Thứ nhất, Luật Đất đai 2013 có xung đột khá nhiều với các luật về tài sản gắn liền với đất như Luật Nhà ở 2014; Luật Kinh doanh BĐS 2014; Luật Lâm nghiệp 2017; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017. Đơn cử Luật Nhà ở cho phép các cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà ở để ở và để kinh doanh, trong khi đó Luật Đất đai vẫn đóng, không cho cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất ở.

Có lần, một chuyên gia nước ngoài hỏi tôi rằng liệu đây có phải là “cái bẫy” không? Sợ mua nhà xong các ông lại bắt chúng tôi “bưng” nhà về nước thì “toi”. Như vậy chính sách lớn về sở hữu nhà cho người nước ngoài làm việc tại Việt Nam nhằm thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao thể hiện không hiệu quả.

Thứ hai, muốn hay không phát triển kinh tế hướng ngoại buộc chúng ta phải thừa nhận tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sử dụng mọi loại đất được tham gia thị trường BĐS. Họ có thể đoạt được quyền sử dụng đất của các doanh nghiệp Việt thông qua mua cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp hoặc thông qua mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A).

Nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn đóng kín, rằng tổ chức nước ngoài chỉ có quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. Nếu không tạo độ mở trong pháp luật đất đai thì không quản lý được, sẽ làm thị trường hỗn loạn.

Những bất cập của Luật Đất đai 2013 so với yêu cầu của thị trường ngày càng phát triển, tạo ra những ách tắc trong thực thi trên thực tế rất sinh động. Nguyên do vì xây dựng Luật Đất đai 2013 dựa trên cách tiếp cận tăng cường quyền lực của nhà nước, không theo cách tiếp cận thị trường.

Tăng cường quyền lực mà quyền lực không được kiểm soát sẽ gây ra rủi ro tham nhũng, doanh nghiệp rất khó tiếp cận đất đai trong khi quan chức dễ rơi vào lao lý. Thực tế này sẽ làm Việt Nam khó thoát được “bẫy thu nhập trung bình” để thành quốc gia có thu nhập cao vào 25 năm tới, năm 2045.

GS. ĐẶNG HÙNG VÕ - Sài Gòn đầu tư